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マンション売却期間はどれくらい?できるだけ早く売却するコツ

期限がある売却を検討されている方や、住み替えなどでできるだけ早く現在のマンションを売却したいと考えている方にとって、実際のところどれくらいの期間でマンションは売却できるかが気になるところだと思います。
これからの売却計画を立てるためにも、マンションの平均売却期間の目安やどのようなマンションが短い売却期間で売却できるのか・売主が出来る早く売却するコツをご紹介していきます。

マンション売却期間は平均約3ヶ月!

マンションを売り出してから買い手が見つかり成約に至るまでの期間を「売却期間」とすると、平均約3ヶ月ほどかかることが分かっています。

売却期間はマンションによって異なりますが、三井住友トラスト不動産のデータ(2014年)によると売却期間の平均は、首都圏では2.5ヶ月・近畿圏では3.3ヶ月・中部圏では4.1ヶ月となっています。
これをみると、マンションのエリアによって売却期間が前後1ヵ月ほど違うことが分かると思いますが、これはあくまでも平均期間であり実際は様々な条件で売却期間は変わります。

なお、売却全体でかかる期間は、
売却前後の準備や手続きを行う期間とマンションを売りに出してから成約するまでの売り出し中の期間を合わせた約1.5ヶ月+3ヶ月=約4.5ヶ月ほどと考えておきましょう。

マンション売却の流れ

実際にマンションの売却がどんな流れで進むのか、全体像を知っておきましょう。マンションの売却はざっくり以下の4STEPに分けることができます。

不動産売却の流れ・手順

【STEP1】不動産会社を選んで査定依頼

まずは不動産会社を選んで査定依頼をします。

家の郵便ポストや新聞の折り込みに、不動産に関するチラシがたくさん入ってきてはいませんか?それらを見て安易に会社を選ぶことはおすすめしません。

マンション売却において、どの不動産会社を選ぶか売却価格を決める上でかなり重要な要素です。今後の長い売却活動においてパートナーともいうべき存在を選ぶことになるので、ここは慎重に選びましょう。

【STEP2】不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社による査定が済み、納得のいく査定価格が出たら次は不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産の売買や貸借などの契約成立のための売買活動を不動産会社に依頼する契約のことを指します。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約の3種類があり、主に契約先の数や自己発見取引(自分で買主を見つけた場合に不動産会社に仲介を依頼しない取引)の有無、報告義務の有無などの観点でそれぞれ異なる特徴を持っています。

  • 一般媒介契約
    • 複数の不動産会社に同時に依頼できる契約。売主に対して売却活動の報告義務はなし。
  • 専任媒介契約
    • 1社の不動産会社にしか依頼できない。友人や知人に売るような自己発見取引の場合は、仲介会社を入れなくても契約することが可能。その場合は仲介手数料の支払いをする必要がない。売主に対して2週間に一度の売却活動の報告義務がある。
  • 専属専任媒介契約
    • 1社の不動産会社にしか依頼できない。自己発見取引の際は仲介手数料が発生する。売主に対して1週間に一度の売却活動の報告義務がある。

【STEP3】売却活動を実施する

信頼できる不動産会社と専任媒介契約を結んだところで、いよいよマンションの売却活動がスタートします。マンション売却における不動産会社側との連携は以下の流れで進んでいきます。

売却活動~売買契約の締結までの流れ

  1. マイソク(販売用図面)をつくる
  2. レインズへの登録→広告活動
  3. 物件確認をする
  4. 内覧を受ける
  5. 営業活動を報告する→売主側が売却活動をチェック

どの不動産会社を選んでも基本的には同様の流れで売買契約まで進んでいくことになります。

【STEP4】売買契約の締結

内覧が無事終わり、買主側もマンションの購入意思が固まるといよいよ売買契約の締結となります。

やはりマンションの売り買いは人生の中で間違いなく大きな買い物に該当するので、当然、たくさんの書類を準備して捺印することになります。

短い期間で売れやすいマンションの3つの特徴

特に需要が高いマンションほど売却期間は短く、早く成約に至る傾向にあります。需要が高まるマンションの要素として「築年数」「立地」「専有面積」の3つがあげられます。
それぞれ以下のような条件のマンションは物件の需要が高いと言えます。

  • 築年数が5年以内
  • 最寄り駅まで徒歩6分以内
  • 専有面積が40㎡~70㎡

築年数が5年以内

マンション売却において築年数は、価格に大きな影響を与えるだけではなく売却期間にも影響を与えます。

築年数を一つの基準として「築〇年以内のマンション」という条件を設定しているマンションの買主も多く、同じエリアに属するマンションでも築年数が少し違うだけで購入希望者の数は大きく変わってきます。

2015年に発表された近畿圏を対象とした西日本レインズのデータによると、マンションの築年数が浅いほど売却までの期間が短く、築年数が古くなるにつれ売却期間は伸びることが分かります。
実際に、築5年以下の中古マンションであれば45.6日・築21~25年の中古マンションであれば63日と最大で半月もの期間の差が生じています。

なお、2020年現在では東京オリンピック開催の要因もありマンション需要が高まりつつあるため、数字は参考程度に覚え築年数によって売却期間に差が付きやすいということだけ覚えておきましょう。

※築年数ごとのマンション売却のコツは以下の記事をご覧ください。

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最寄り駅まで徒歩6分以内

マンションの売却期間は、立地によっても大きく左右されます。

マンションの購入を検討するときに「どこに住みたいか」を重視することは当然のように多く、首都圏や都市部などの人気エリアにあるマンションは郊外や地方のマンションに比べ需要が高くなります。
ただ、同じ人気エリアのなかでも交通利便性を重視する人は多く、最寄り駅からの所要時間が売却期間に及ぼす影響は特に高いと言えます。

最寄り駅からの所要時間別で首都圏マンションの売却期間を示した下図の水色のグラフをみると、基本的に所要時間の増加に伴い売却期間が伸びる傾向にあります。
特に、徒歩3分以内や徒歩6分以内などは首都圏平均よりも15日ほど短い売却期間であることが分かります。
なお、徒歩21分以上は傾向に反して売却期間が短くなっているが、これは事例数が少ないうえに住宅地として人気の高い駅が対象となった結果といえます。

(参考:東京カンテイ2017年プレスリリース)

専有面積が40㎡~70㎡

マンションの売却期間はマンションの専有面積によっても少し影響があります。

専有面積とは、玄関やバルコニーなどを除いた所有者が自分個人の所有物として扱える部屋の内側の面積を指します。需要が高い専有面積のマンションは平均売却期間が短い傾向があります。

専有面積帯別で首都圏マンションの売却期間を示した下図の水色のグラフをみると、居住用としても投資用としても需要が高い専有面積が「40㎡~70㎡」のマンションは首都圏平均より短い売却期間である一方、
80㎡以上のマンションでは売却が長期化する傾向にあり、専有面積が極端に広く需要が少ない100㎡のマンションは3.99ヶ月と平均より1ヶ月ほど成約までの期間を要していることが分かります。

(参考:東京カンテイ2017年プレスリリース)

ここまでご紹介した「築年数」「立地」「専有面積」はすべてなにをしても変えることが出来ない要素ですが、売主の努力や判断次第で売却期間を短縮することも出来ます。
どのようなポイントに気を付ければ売却期間を短縮することができるのでしょうか。

マンションの売却期間を短縮するための3つのコツ

需要が高いマンションではなくても、売主が以下の3つのコツに注意して売却活動を行えばマンションの売却期間を短縮することができます。

  1. マンション売却に強い不動産会社・営業担当者を選ぶ
  2. 需要が高まる時期・タイミングで売り出す
  3. 適正な売り出し価格を設定する

それぞれ見ていきましょう。

コツ①:マンション売却に強い不動産会社・営業担当者を選ぶ

不動産会社や営業担当者は売り出し中の販売活動・広告掲載活動を主導して行う、いわばマンション売却のパートナーともいえる存在であるため慎重に選ぶ必要があります。
それぞれ、どのような点を見て判断すればよいのでしょうか。

不動産会社の見分け方

マンション売却が「強い」会社とは、資金力や集客力がありマンションの売却実績が豊富な会社のことを指します。
具体的には、以下のような特徴がある不動産会社を指します。

  • 多くの不動産ポータルサイトに広告掲載している
  • マンション売却に関するサポートサービスが手厚い
  • ホームページに売却実績を掲載している

営業担当者の見分け方

マンション売却に強い不動産会社のなかでも、信頼できる営業担当者を選ぶことができればさらに売却期間を短縮する可能性があります。
信頼できる営業担当者は、経験・人柄の二面から判断し、以下のような特徴があるか確認しましょう。

  • マンション売却に関する知識量が豊富か
  • 親身に寄り添ってわかりやすい言葉で説明してくれるか
  • 不安を先回りして解消してくれるように教えてくれるかどうか
  • マンションの売却プランが明確か

マンション売却に強い不動産会社を探すには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較することでより良い選択をすることができるでしょう。
そして、信頼できる営業担当者を選ぶためにも、高い査定結果の根拠を聞いて売却プランを聞くことが必要です。

そんなとき手軽に複数の不動産会社に依頼する方法としてインターネットから複数の不動産会社に無料で査定依頼できる「一括査定サイト」を利用しましょう。

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※より詳しい信頼できる不動産会社の選び方はこちらの記事もご覧ください。

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コツ②:需要が高まる時期・タイミングで売り出す

一戸建てと比較しても、マンション市場は時期やタイミングによって需要が左右されやすく、売り出しのタイミングが重要になってきます。
売主が主に考慮できるのは、売買成約数が多い時期と競合が少ないタイミングの2つです。

売買成約数が多い時期

季節としては2~3月が売買成約数のピークなのでマンションなどの居住用の物件にとって最も売却に適した時期といえるでしょう。
なぜなら、新生活開始前に引っ越しが盛んな時期で焦って新居を購入する人が増えるからです。
早く売るためにも売却活動が1~3月に出来るように準備をすすめるとよいでしょう。

競合が少ないタイミング

売りに出されている周辺の競合マンションは、「at home」や「SUUMO」などの不動産ポータルサイトを使用して専有面積や築年数などの条件が同じようなマンションに絞って探すことが出来ます。
なお、相場を調べるために使用したレインズは過去に取引があった成約済物件が掲載されているため、現時点の競合状況は調べることができません。

同じマンション内や近隣エリアで売り出されているマンションが少ないほど、独占状態であるため売却期間は短くなります。一方、競合が多いほど、ほかの物件にも流れる可能性があるので、その分売却期間は長くなりやすいです。
特に、大規模なマンションの場合ほかの部屋が売りに出されているとその部屋の価格を基準に競争が起きてしまう恐れもあるので必ず売り出す前に確認するようにしましょう。

※2020年オリンピックを控えたいま、マンション売却には絶好のタイミングといえます。その理由は以下をご覧ください。

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ここまで、短い期間でマンションが売れる場合の4つの特徴をお伝えしていきました。これから売却を開始される方はこれらのポイントを満たすように売却活動を行うように心がけましょう。

コツ③:適正な売り出し価格を設定する

購入希望者がかならずチェックする「価格」に関しては、売り出しの時点で適正価格を設定することで売却期間が短くなる可能性が高いです。

実際に、以下のグラフを見るとはじめの予想売却価格と成約価格の差分が、マンションの売却期間によって異なることが分かります。
平均である3ヶ月以上の期間を売却に掛けた場合の方が、成約価格が予想売却価格から下がった人の割合が多いです。
つまり、はじめに相場よりも高い価格で売り出していると、価格を下げない限りはなかなか売却できないともいえます。

(出典:すむたす「マンションの住み替えに関する実態調査」)

適正価格を設定するためには、先ほどご紹介したレインズ・マーケット・インフォメーション」を使用して周辺地域の同じようなマンションの相場を把握してください。
条件検索や絞り込み機能を活用して売却予定のマンションと同じようなマンションの売り出し価格を確認することで相場を推定することが出来ます。

つづいて、相場価格を確認したうえで「理想の売却希望価格」と「売却可能最低額」の二つを決めるようにしましょう。
なぜなら、売りに出した価格通り売れることは少なく価格交渉などで少し低い額での売却になるケースが多いからです。

信頼できる営業担当者を選んでいれば、決めた2つの価格をもとに過去のデータや経験と照らし合わせて適正価格を親身に寄り添い決めてくれるはずです。

※マンションの売却相場を自分で調べる際の方法や注意点はこちらの記事でご確認ください。

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ここまで、売り出してから買い手を見つけて成約に至るまでにできる、マンション売却期間を短縮するコツをお伝えしました。
ただ、売却期限が差し迫っておりすぐにでもマンションを売却しないといけないという方もいるでしょう。そのような場合何をすればよいのでしょうか。

マンションを期限内に売却するための最終手段、「買取」

すぐにでもマンションを売却を完了させるには、「買取」という方法でマンション売却を完了することをお勧めします。

買取とは、不動産会社に直接物件を買取ってもらう売却方法になります。通常の売却方法である仲介は、個人の買い手を探すまでが時間がかかり売却期間が読めないという大きな欠点があります。
しかし買取だと、売却価格は相場価格の7~8割になってしまいますが買主を探す手間もなく約2週間~1ヵ月ほどで不動産会社が買い取ってくれるため、スピード重視で売却を完了させたい方は最終手段として考えてみても良いかもしれません。

買取対応をしていない不動産会社もあるため事前に確認しておきましょう。また、売却期限までに少し期間に余裕がある場合は「買取保証」がある不動産会社に依頼するとよいでしょう。
買取保証とは、仲介で一定期間売れなかった際にあらかじめ取り決めていた額で不動産会社が買取をする売却方法のことです。住み替えやあらかじめ決まっている転勤などの場合は検討してみるとよいでしょう。

売却期限が迫り、出来るだけ短い売却期間でマンション売却を完了させたいという方には最終手段として買取を選択することをお勧めします。
まだ売却を進めていない方や、現在仲介を依頼している不動産会社が買取対応をしていない場合は査定を通じて再度不動産会社を選び直しましょう。

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※マンションの買取の具体的なメリット・デメリットや買取業者の選び方は以下の記事を参考にしてください。

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