物件売却でかかる仲介手数料はいくらくらい?費用から安く抑えるコツまで

不動産売買を行う際どうしても気になってしまうのが仲介手数料です。

初期費用の中でも多くを占める仲介手数料をなるべく抑えたいのが本音だと思います。

仲介手数料について正しく理解することは賢く不動産売買を行うことにつながります。

この記事では、仲介手数料に関する基礎知識を説明しながら、仲介手数料を安く抑えるコツを紹介します。

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仲介手数料とは

まずはじめに、不動産売買における仲介手数料とはそもそも何の費用なのかを説明します。
不動産売買のときにかかる仲介手数料とは、仲介活動を行うための報酬として支払う費用のことを指します。

また、仲介手数料の特徴として成功報酬であることがあげられます。売買契約が成立した時点で手数料が発生するため、契約が成立するまでは報酬が発生することはありません。

手数料には、仲介業務で発生する費用が含まれます。仲介業務の内訳としては、物件の査定や販売活動、売買契約時の契約書作成、不動産がある地域の法令や権利の確認など多岐にわたります。こうした一連の活動を行うためにも、ある程度支払う必要があることがわかるかと思います。

仲介手数料の価格はいくらか

それでは、実際のところ仲介手数料はいくらかかるのでしょうか。本章では、仲介手数料の費用について説明していきます。

手数料の上限は法律で決められている

不動産売買の仲介手数料には、法の規制により上限があります。

その法律とは宅地建物取引業法というもので、不動産会社が上限額以上に仲介手数料を受け取った場合は法令違反になります。

しかし、手数料そのものと法律の上限により算出された価格がいつも同じというわけではありません。一般的に上限で算出された価格が仲介手数料であることがほとんどですが、不動産会社によって仲介手数料が上限額の半分だったり、ときには無料である場合もあります。

仲介手数料にかかる費用

ここでは仲介手数料が実際いくらくらいかかるのかを紹介します。

仲介手数料は不動産の売買価格によって上限価格が変わるという特徴があります。

上限額は売買額によってそれぞれ計算式があり、その式に当てはめることにより算出されます。宅地建物取引業法で定められている上限額の分類とその算出方法は以下の三通りあります。

【売買価格200万円以上の場合】仲介手数料 = (売買価格 × 5% ) + 消費税

【売買価格200万円以上400万円以下の場合】仲介手数料 = (売買価格 × 4% + 2万円) + 消費税

【売買価格400万円以上の場合】仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

仲介手数料を算出する際は、売却する不動産の価格を「200万円以下の部分」、「200万円を越えかつ400万円以下の部分」、「400万円を超える部分」の3つに分けて考えます。例えば、売却価格が2000万円になったとき、200万円分を5%+消費税、200万円~400万円となる200万円部分を4%+消費税、残りの1600万円部分を3%+消費税で計算して合算します。

ただし、分割して計算すると手間がかかるため、実際のところは手軽に計算できる速算法である(売買価格×3%+6万)×消費税を用いるのが一般的です。

ちなみに、速算法で加算される6万円は調整額にあたります。例えば実際売却する土地の部分でも価格帯が異なるなかで一括して3%を適応していることとなります。そうすると、200万円までの5%との差額である4万と、200~400万円代のの4%との差額である2万を足した総額6万円を足すことで速算法で加味されなかった差額を加えることができます。

このように売買価格によって仲介手数料も変わるので、売買価格に当てはめると仲介手数料がある程度予想できると思います。

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支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約成立時の売買価格が決まったタイミングで発生します。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約が成立した時点で50%、引っ越し完了で残りの50%を支払うのが一般的です。また、仲介手数料を一括で支払うことも可能です。

ただし、不動産売買は契約成立後もその他の事務手続きを行うため、成立で終わりではありません。そこで、引き渡しまでの作業を円滑に行うためにも、売買契約成立後と引き渡しの後の二回払いで支払うほうがよいといえるでしょう。

仲介費用を安く抑えるコツ

こうした一般知識を踏まえたうえで、気になるのは仲介費用を抑えることができるのかということ。

初期費用のなかでも金額が大きくなることからなるべく法定上限額で支払いたくないというのが正直な気持ちかと思います。

ここでは、仲介手数料を安く抑える利点を説明しつつ、仲介手数料を安く抑えるコツについて紹介していきたいと思います。

仲介手数料を安く抑えることで得られるもの

仲介手数料を安く抑える最大の利点は、初期費用を抑え、その分売買の利益を多く得るができるということです。

これまで説明したように仲介手数料の費用はあくまでも上限額です。この額はこれ以上の額を不動産会社は請求してはいけないという意味ですので、その価格を決めるのは不動産会社の裁量に委ねられています。つまり、交渉や話し合い次第によっては価格を抑えることも可能となります。なるべく多くの利益を得るためにも、コストを抑えることは不動産売買の利益をより大きくするでしょう。

しかし、注意しなければならないのは、安く抑えるということは自身の初期費用が減る一方で不動産会社が得られる報酬も減っているということです。前にも説明したように仲介手数料は販売活動を行う費用にもなります。下手に安く抑えることは販売活動が滞ったり、不動産会社の販売意欲をそぐことも考えられますので、しっかりと話し合い注意しながら進める必要があります。

仲介手数料を安く抑える交渉術

それでは、仲介手数料を抑えるには具体的にどうすればよいのでしょうか。

仲介手数料を抑えるコツは、ちょうど良いタイミングで値引きの交渉を行うことです。

ここでいうちょうどいいタイミングとは、媒介契約を締結する前に当たります。媒介契約をする前であれば、契約を結びたいという不動産会社側の思惑から交渉できる可能性があります。媒介契約後の交渉となると契約内容を変更することになるため、それを覆すのは難しくなってきます。そのため、値引き交渉を行うタイミングは媒介契約前がベストであるといえるでしょう。

契約したいと考えている不動産会社にとって契約を逃すことは会社側の利益が減ることでもあります。それゆえ、媒介契約前の値引き交渉は、契約後の値引きに比べ前向きに交渉することができると考えられます。例えば、不動産会社にとって好ましいとされる条件を提示することによって値引きを成功させることが考えられます。多くの不動産会社にとって、他社が売買契約を成立させてしまう可能性のある「一般媒介契約」より、1社飲み媒介契約を結べる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が好ましいとされます。自社での取り組み次第で売買契約を成立させることのできるこれらの契約形態を交渉の条件として提示することは、値引きしたいと考えている私たちと仲介をしてくれる不動産会社互いにとって利益をもたらしてくれることでしょう。

このように値引きを成功させるコツとして、タイミングが重要であること、さらに交渉材料として相手にとって利益となる条件を提示することがあげられます。

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 仲介手数料なしはお得なのか?

前章では仲介依頼を安く抑えるコツについて紹介したのですが、場合によっては仲介手数料無料を売りにしている会社も存在します。この章では、こうした仲介手数料タダを売りにしている会社に依頼することの注意点を紹介していきたいと思います。

仲介手数料なしにはワケがある

売買活動を行う上で必要な費用である仲介手数料を無しにしているということは、その費用を取らないだけの理由があるということです。

仲介手数料を無料にしている不動産会社が無料にしている理由としてあげられるのが、不動産会社側が手数料を無料にしないと集客できないからという場合があります。こういった場合、不動産倍棄却における実力が相対的に低い可能性があるので、結果的に予想よりも値下げして売らざるを得なかったなんてこともあるのです。

初期費用をケチってしまった結果、初期費用を払って売却したよりも利益が少なくなってしまえば、元も子もありません。さらには、最悪何年たっても売れないこともあるのです。そのほかにも、買主側から手数料を補綴する費用を徴収しているという場合もあり、実際なぜ無料にしているのかはしっかりと会社の担当者と話し合うことで判断できるでしょう。

仲介手数料が低いが目的ではないことを忘れずに

仲介手数料を安くしたりタダにすることは、売却の利益を多く得るための手段であることを忘れてはいけません。手数料なし=安くてお得な物件であることにはならないのです。無料の場合先ほど紹介したような別のコストが高くついたり、安く抑える交渉した結果不動産会社の販売活動が消極的になり結果的に売れないなんてこともあるのです。

このように、手数料が安ければいいとは一概には言えません。初期費用の価格も大事ですが、価格に関わらず信頼できる不動産会社の担当者としっかり話し合いより良い条件で売買を行うことが結果的に売却を成功させることにつながることでしょう。

まとめ

この記事では、不動産売買における仲介手数料について紹介してきました。

仲介手数料は初期費用の中でも多くの割合を占めておりなるべく安く済ませたいというのが本音だと思います。記事で紹介した仲介手数料の一般知識を念頭に置いたうえで、しっかり仲介を依頼する不動産会社の担当者と話し合ったうえで売買活動を行うことが、仲介手数料を抑えながらも賢く不動産売買を成功させるポイントとなるでしょう。

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