注目キーワード

【保存版】土地売却を速く確実に完了させるための5つの鉄則

いま使っていない土地を所有しているので売却したいとお考えの方、

  • 売却後にトラブルに巻き込まれたくない
  • 問題なく土地の売却を完了させたい
  • できるだけ速く土地を売却したい

といった想いを抱えたまま売却への第一歩が踏み出せず足踏みしてしまってはいないでしょうか。

そこでこの記事では、土地を速く確実に売却するための5つの鉄則をご紹介いたします。
この5つの鉄則をきちんと抑えれば、あなたの土地の売却が完了する日も近いでしょう。

「家を売りたい」と考えている方へ

  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/

↑こちらから査定を依頼できます!↑

土地売却の5つの鉄則一覧

この記事を通じて、以下の5つの鉄則は必ず頭の中にとどめるようにしましょう。

①査定前の準備を怠らない
②査定結果を比較する
③信頼できる不動産会社を見極める
④土地の境界線を正しく認識する
⑤土地売却でかかる費用を把握する

土地売却の流れと期間

それでは、ひとつひとつの鉄則の内容を確認していく前に土地売却の全体像を確認しましょう。
土地を売却する際は主に6つのステップがあり、売り出してから売却完了まで6カ月程かかることを把握していきましょう。

不動産売却の流れ

やること期間
STEP1査定依頼1カ月程度
STEP2媒介契約
STEP3売却活動開始1~3カ月
STEP4売買条件の交渉1週間程度
STEP5売買契約締結1週間程度
STEP6不動産の引渡し1カ月程度

 

Step1:査定依頼

まずはご自身の土地がいくらで売れそうか目安を立てるために、不動産会社から土地の査定を受けましょう。
査定とは、不動産会社が土地の立地、形状、市場の動向などをもとに売却価格の目安を算出する作業のことです。査定で算出した価格を査定額といい「その価格で市場に出した場合には、概ね3カ月以内に成約するであろう価格」と定義されています。

土地をスムーズに売るには売却価格が相場と見合っていることが大切です。そのためにも必ず不動産のプロである不動産会社から査定を受けましょう。

※土地の査定方法や査定ポイントに関しては以下の記事もご覧ください。

関連記事

土地の査定価格は、不動産会社に査定を依頼して知ることができます。不動産会社の査定のやり方は種類があるので、どのような方法があるのかを確認しておきましょう。[sitecard subtitle=関連記事 url=https://ren[…]

Step2:媒介契約締結

査定を受けた不動産会社の中から、売却をサポートしてくれる会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶ事は、不動産会社が依頼者に「売却に向けての努力」を約束する意味合いがあります。
また、媒介契約を結んだ時点で費用は発生しません。あくまで売買契約が成立してから、成果費用という形で支払いが発生します。

ここで媒介契約を締結した不動産会社が契約期間内で売却をサポートしてくれるので、契約を結ぶ不動産会社は慎重に選びましょう。

※媒介契約の種類や種類ごとのメリットデメリットは以下の記事もご覧ください。

関連記事

土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]

Step3:売却活動開始

周辺状況報告書など売却活動で必要な書類を記入し、売り出し価格を決めれば土地を売り出していきます。
売り出し価格が決まったら、不動産会社がREINSと呼ばれる不動産会社のみが使えるポータルサイトに土地の情報を公開します。

REINSの情報は全国の不動産会社が閲覧できるので、全国の購入希望者を抱えている不動産会社から、あなたが依頼している不動産会社に連絡があり、土地の見学へとつながっていきます。

Step4:売買条件の交渉

購入希望者が現れると、土地をいくらで売買するか条件を決めていきます。
一般的には買主側からいくらであれば購入しますといった価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を詰めていくことが必要です。

交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同時で話し合うことは控えましょう。

Step5:売買契約の締結

売買契約の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。

また、売買契約のタイミングで手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の10%程度です。

※売買契約書の書き方や書くときの注意点に関しては以下の記事もご覧ください。

関連記事

土地を売却するためには、売買契約書が必須ですが、なぜそうなのかご存じでしょうか。このページでは、売買契約書が売却時に必要な理由や売買契約書に記載されている内容とチェックポイント、締結する時の注意点などについて解説します。土地売買契約書の内容[…]

Step6:土地の引渡し

買主から手付金を除いた代金を支払ってもらえば、土地の引き渡しを行います。引渡し当日は法務局で登記変更を行います。

登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、晴れて引渡しが完了です。

※土地の引き渡しの手続きや流れに関しては以下の記事もご覧ください。

関連記事

不動産を売却する際には、引き渡し時期に注意が必要です。引き渡し時期は売主と買主で相談して決めますが、期日に関する決まりは多く、お互いに正しく理解できていないとトラブルに発展することもあります。不動産売却は無事に引き渡しまでできて完了するため[…]

説明する人

【はじめに知りたい】土地売却の際によくある場合ごとの注意点

土地売却の際に

  • 相続した土地を売却する
  • 古家付きの土地を売却する

という、二つはよくある状況だと言えます。
そのため、鉄則を確認する前にご自分の土地の置かれている状況によって念頭においておかなければならないことは何かをきちんと確認したうえで

相続した土地を売却する場合の注意点

遠方に住んでいる親が亡くなり土地を相続したけど、自分はその土地を利用する予定場合はよくあります。土地は、持っているだけで維持管理の手間や費用がかかってきます。土地を相続しても利用予定がない場合、売却を検討することは多いでしょう。相続した土地を売却するにはどのような注意点があるのでしょうか?

被相続人名義のままでは売却できない

土地を売却できるのは、その土地の名義人だけです。もし自分以外に相続人がいない単独相続の場合は、親が残した土地は自分が相続するのが一般的です。しかし、その土地の名義人はまだ親のままになっているため、相続登記で名義人を自分に変更する必要があります。

※詳しくはこちらの記事もご覧ください。

関連記事

不動産を取得するプロセスは様々です。遺産相続、生前贈与、離婚による財産分与、あるいは不動産売買などがありますが、どのような手順で取得した不動産であれ、その所有権を主張するには名義を移しておかなくてはなりません。名義変更のためには、法的ル[…]

相続人全員の合意をとろう

相続対象の土地が1つで相続人が何人かいる場合、土地を売却をするには相続人全員の合意が必要です。
また、全員の合意が取れたら「換価分割」と言って、土地の売却金額を相続人を分配するのが一般的です。

したがって、相続人が複数いる場合は、代表者が関係者の意思を取りまとめ土地を売却し、売却金額を土地の共有者で分け合うとよいでしょう。

古家付きの土地を売却する注意点

家の資産価値は築年数が古くなるにつれて減少していきます。家の資産価値は減少度合いは税法上の耐用年数という基準があります。たとえば木造住宅は耐用年数が22年のため、木造建築の一軒家は築20年を超えると資産価値はゼロになる可能性が出てきます。このような土地付きの古い家を売却する際どのようなことに注意すべきなのでしょうか?

基本的には古家付きのまま売ろう

古家だったとしても壊さずに売り始めるのがオススメです。なぜなら買主としては家付きの土地は更地の購入時より住宅ローンの融資受けやすくなるので、より高値で購入してくれる可能性が高まるからです。

さらに売主側の出費の面でも、更地にすると土地にかかる固定資産税が家付きの土地に比べ6倍も上がります。まずは家付きで土地を売り出しましょう。

更地にしたい場合は解体費用を確認しよう

どうしても古家を解体して更地として土地を売却したいという場合は解体費用がどれくらいかかるのかを把握しておくことが大切です。
解体費用は、基本的に家の構造によって価格が異なります。以下の表を参考にしてみてください。

構造相場(坪あたり)
木造3万円
鉄骨4万円
RC6万円

解体費用の計算式は坪数×単位当たり費用(構造によって異なる)です。
例えば、50坪の木造の古家を解体する時は大体150万円かかる計算です。

 

それでは、1つ1つの鉄則を確認していきましょう。

鉄則①:査定前の準備を怠らない

土地を高くスムーズに売るには、土地を売り出す前の準備が大切です。具体的には相場を把握する、そして、必要書類の準備は土地を査定に出す前にやっておきましょう。

相場を自分でも調べる

不動産会社から受ける査定額は100%正しくはありません。不動産会社としても「安い価格」の方が売れやすくなるので相場より査定額を低く見積もる可能性があります。そのため自分でも周辺地域の相場を把握しておくと査定額の信憑性を判断できるようになります。

土地の相場を調べる方法はいくつかあります。

・公示地価から調べる
・路線価から調べる
・実勢価格から調べる
・固定資産税評価額から調べる

今回は一般の土地取引の指標になる公示地価から相場を調べる方法をご紹介します。

公示地価で相場を調べる

公示価格とは国土交通省が定めた1平方メートルあたりの価格のことです。公示価格を調べるには国土交通省が運営している土地総合情報システムがオススメです。

下記の手順で見ていくと、取引相場のデータベースを見ることができます。

1.「地価公示都道府県地価調査」を選択

2.該当の都道府県をマップから選択

3.該当の市区町村をマップから選択

4.検索条件指定を入力し、検索

上記の手順で進めていくと、下記のような一覧を見ることができます。該当エリアの公示価格を住所別に確認できます。

土地総合情報システム

※その他の相場を調べる方法に関しては以下の記事に関してご確認ください。

関連記事

土地の売却を検討している人にとって、いくらで売れるのかということはとても大切なポイントです。土地の価格を知りたいと思ったとき、なん種類もの価格が存在して困ったことがある人もいることでしょう。実は土地には5種類もの価格が存在し、それぞれに利用[…]

必要書類を準備しておく

土地を売却するために必要な書類があります。
不動産会社に相談すればどんな書類が必要か教えてくれますが、取得に時間がかかるものもあるため、予め必要な書類を把握しておき、準備を進めておきましょう。

必要な書類を一覧でまとめたので参考にしてください。

No項目目的取得場所
1
登記済権利証登記名義人の変更市役所
2
間取り図と測量図物件情報の確認市役所
3
固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
4
実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
5
身分証明書売主本人の確認市役所
6
地積測量図、境界確認書土地の大きさ等の確認(測量士に相談)

※各項目の詳しい内容や書類の取得方法に関しては以下の記事もご覧ください。

関連記事

不動産売買には法律上の手続きがかかわってくるため、多くの書類が必要になってきます。売り主側・買い主側がそれぞれ揃える必要のある書類について前もって知っておきましょう。契約を前にして慌てたり、手続きが滞ったりすることのないよう、十分に前もって[…]

鉄則②:査定結果を比較する

土地売却を高くスムーズに進めるには力量のある不動産会社に仲介してもらうことが大切です。
なぜなら、不動産会社によって査定額が異なるので、依頼する会社によって売却益が変わってくるからです。

査定額の差額

しかし、不動産会社の中には契約を取るためにわざと根拠のない高い査定額を出す会社がいるかもしれません。
そのため、査定額の根拠がしっかりしたものか不動産会社の話を聞いて判断しなければいけません。

もし、査定を1社だけに依頼すると、その査定結果を比較できないので、信憑性が高い結果なのか判断が難しくなります。本当はもっと高く売れたのに、知らず知らずのうちに損をしてしまうかもしれません。
このように、どの会社に依頼するかで売却益が大きく変わるので、複数の会社の査定結果を比較し、最も信頼できる不動産会社に売却サポートを依頼しましょう。

しかし、複数の不動産会社に査定依頼するのは面倒だと思っていませんか?そんな時は複数会社に簡単に査定依頼ができる一括査定サイトが便利です。

簡単に複数会社に査定依頼できる「一括査定サイト」

一括査定サイトとは、不動産の情報を入力するだけで全国の不動産会社に一括で査定依頼ができるサービスのことです。
一括査定サイトを使うと、わざわざ1社1社不動産業者を探す必要がなく、24時間いつでもネットから査定依頼が可能です。しかも無料で利用できるので、土地の売却を検討している人にはオススメのサービスです。
一括査定サイトの代表格は「イエウール」です。イエウールは業界No1の提携不動産会社1700社を誇り、大手や中手から地域密着型の不動産会社まで幅広い優良企業に対して査定依頼をすることが出来るのでおすすめのです。
これまで1000万人以上のユーザーが利用しているので信頼性が高いサイトともいえます。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/

↑こちらから査定を依頼できます!↑

鉄則③:信頼できる不動産会社を見極める

土地を高くスムーズに売るには不動産会社選びが重要であることを説明してきました。
不動産会社を選ぶ際に、次の2つに注意すると会社選びで失敗しづらくなります。

・売却力のある会社に仲介を依頼する
・自分にあった媒介契約を選ぶ

「売却力のある会社」を見極める方法

「売却力のある会社か」を見極めるには何を見ればいいのでしょうか?大事な観点は次の3つです。

特徴①:売却業を専門にしている

不動産業者といっても、専門にしている業務の内訳は「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々です。
不動産売却業は専門性が高い領域なので、売却業を専門にしている会社の方がノウハウや専門知識が豊富にありスムーズに売却をサポートしてくれるでしょう。
不動産会社の専門領域は会社のホームページを見ればすぐに確認できます。

特徴②:囲い込みをしない

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。
不動産会社にとっては両手仲介ができた方が売主と買主両方から仲介手数料をもらえるのでメリットが大きいです。

囲い込み

しかし、売主にとっては囲い込みされると他社から高値で購入依頼があっても依頼を断わられるので
売却価格が低くなってしまうリスクがあります。

特に大手の不動産会社ほど囲い込みをする可能性があるので、仲介を依頼する前に囲い込みをしないか口頭で確認しておきましょう。

特徴③:営業担当者が信頼できる

営業マンの知識や交渉力によって取引条件が良くなるので営業マンの力量も家を高く売るために欠かせません。
そこで営業マンの力量を「専門性」と「人柄」の2つポイントで選びましょう。

まず「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。宅建士の資格を持っていれば一定以上の知識を持っていることの証明となります。
また実践的なアドバイスができるかを見極めるために仲介業務の経験年数も確認しておくと良いでしょう。

「人柄」は営業マンの対応から感じ取ってください。あなたの疑問に親身に対応してくれるのか、相手の気持ちになって接してくれるのか、といった人として信頼できるかを見ておきましょう。

4.2自分に合った媒介契約を選ぶ

売主と不動産会社が媒介契約を締結以降、不動産業者はその物件に対して営業活動を始められます。
媒介契約の形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つあり、自分の希望する売却方法を踏まえて、どの契約にするかを決めていきましょう。

媒介契約種別複数社との契約売却活動の報告
一般媒介契約無期限
(通常3ヶ月)
専属専任媒介契約3ヶ月
専任媒介契約3ヶ月

一般媒介契約は、複数の会社に依頼できる契約です。また、依頼者は、頼んだ会社を通さずに自分で取引相手を探す「自己発見取引」もできます。他の媒介契約に比べると制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。

専任媒介契約は1社だけに任せるタイプの契約です。また、自己発見取引も可能です。専属専任媒介契約は1社だけに任せるタイプで自己発見取引が禁止されている契約です。専任契約は「どうしてもこの会社に依頼したい!」という会社がいるならオススメです。不動産会社としては自社だけに頼ってくれているので、気持ちの上で頑張って成約させようとしてくれるでしょう。

鉄則④:土地の境界線を正しく認識する

土地を売り出す時、不動産会社や購入検討者に対して正しい情報を伝えないと瑕疵担保責任を問われかねません。
瑕疵担保責任とは、買主が土地を購入した時点では明らかになっていない隠れた瑕疵があった場合に、売主が損害賠償などの責任を負うことです。

特に土地の境界が不明確な場合、境界線を正しく認識しておかないとトラブルの元になります。

境界の確認は法務局で入手できる確定測量図を見れば分かります。確定測量図は土地の境界を確定していることを証明する書類で、お近くの法務局の窓口で入手できます。
確定測量図

もし法務局に確定測量図がなく境界が定まっていなかった場合は、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」をしてもらいましょう。金額は、一概にいくらとは言えませんが、50万円を超える場合もあるため、予算を多めに取っておくなど注意が必要です。

他にも、土地の境界線を調べるときの注意点などを詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

関連記事

土地を売却する際、土地の境界が定まっていないと後々大きなトラブルにつながります。そのため境界が定まっていない土地を売却しようと考えているなら境界を定めるために「確定測量」が必要です。しかし、確定測量と言われても「そもそも確定測量[…]

鉄則⑤:土地売却でかかる費用を把握する

土地が売れたとしても、売却額がそのまま利益になるわけではなく、手数料や税金がなどの諸費用が引かれます。費用を正しく把握してから土地を売却しないと「思ったより手元にお金が残らなかった」となりかねないので、発生する費用を確認しておきましょう。以下に「何に対して、いくらかかるか」を一覧表にまとめました。

カテゴリー項目費用目安
売却費用仲介手数料(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用2万円程度
ローン返済費用1~3万円
その他引越し費用など項目によって異なる
税金譲渡所得税・住民税譲渡所得金額×税率

※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315%

印紙税1000円∼6万円

ここでは必ず支払いが発生する仲介手数料、印紙税、譲渡所得税を詳しく説明していきます。

仲介手数料

仲介手数料とは、売買が売主と買主との間で成立した地点で不動産会社に支払う費用のことで、上限は「宅地建物取引業法」によって以下の通りに定められています。

①200万円以下の土地 ⇒ 成約価格×5%+6万円(消費税別)
②200万円超、400万円以下の土地 ⇒ 成約価格×4%+6万円(消費税別)
③400万円超の土地 ⇒ 成約価格×3%+6万円(消費税別)

あくまで上限なので、その範囲内で不動産会社と売買当事者が任意で決めることができます。しかし、仲介手数料を下げすぎるのはオススメしません。不動産会社はあなたの物件以外にも多数の仲介案件を持っているので、仲介手数料が安いとあなたの土地を売る優先順位が下がり、土地が売れない原因になります。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙にかかる税金のことで、売却価格によって決められた金額を納税する必要があります。郵便局などで収入印紙を購入し、不動産売買契約書に貼って印鑑で消印します。

売却価格によって印紙税は以下のように変わります。なお、消費税増税の影響を受けて2020年3月31日までは軽減税額が導入されており、税額が安くなります。

収入印紙税
契約金額本則税率軽減税率
100万~500万円以下2,000円1,000円
500万~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万~1億円以下60,000円30,000円
1億円~5億円以下100,000円60,000円

譲渡所得税

土地を売却して利益が出た(購入費用より売却利益が大きい)場合、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得=家を売った時の金額-家を買ったときの金額-買ったときにかかった費用

また、譲渡所得税は土地を所有したいた期間によって税率が異なり、長く保有したいたほうが税率が低くなります。

所有期間所得の分類税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年超長期譲渡所得20.315%

所有期間の判定基準は売却した年の1月1日時点という点に注意が必要です。例えば、令和1年10月1日に取得した土地を、令和6年10月1日に売却した場合、令和6年1月1日時点の所有期間は4年以下なので短期譲渡所得、令和7年10月1日であれば令和6年1月1日時点で5年超となるため長期譲渡所得となります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、2倍程税率に開きがあるので、節税したい人は注意が必要です。

以上が土地を売る際に必ず発生する費用となります。より詳しく費用や節税対策について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

まとめ

この5つの鉄則を抑えたら大丈夫、いざ土地売却に踏み出しましょう。まずは、土地の売却を検討している人は不動産売却のプロである不動産会社にまずは相談してみることが大切です。
あなたも、イエウールで査定依頼をして自分の土地の価値を把握することから始めましょう。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/

↑こちらから査定を依頼できます!↑