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50代で住み替えをして理想の老後生活に備えよう!

50代という節目を迎えると多くの方は

子供も家を出たしなんだか家が広く感じるな

理想の老後生活のためにバリアフリーが進んだ家に住み替えをしようかな

でも住み替えってどんなトラブルがあるんだろう・・・

というようなことを考え始めるかと思います。しかし、正しい知識を持たずにただなんとなく住み替えをすると多額の二重ローンに追われてかえって自分の首を絞めることになってしまいます。この記事では理想の老後生活のために住み替えのタイミングから夫婦におすすめの間取りまで余すことなく情報を網羅してますので安心して読み進めてください。

住み替えをする適切なタイミングとは?

理想の老後生活を送るために住み替えを考える方は多くいらっしゃるかと思います。では実際に住み替えに適切なタイミングとはいつなのでしょか?以下の表をご覧ください。
住み替えアンケート
こちらは国土交通省によるアンケート調査で「住宅二次取得者とその世帯主の年齢」を表しています。住宅二次取得者、つまり住み替えを行った時の年齢を表したグラフとなっています。こちらのグラフによると住宅の住み替えを行っている方の年齢は40代後半~50代後半となっていることが分かります。ですので50代で住み替えというのは非常に適切なタイミングといえます。

では実際に住み替えを行った方はどのような理由で住み替えを行ったのか、その理由も見ていきましょう。

住み替え理由

資金調達ができたとき、良い物件が見つかった時に加えて老後の備えを考えるときと答えた方も多数いらっしゃいます。やはり老後の備えとして住み替えを50代で行うというのはとてもいい選択と言えるでしょう。

住み替えの流れ

それでは実際に住み替えを行う流れを見ていきましょう。住み替えには物件を「購入する」という取引と物件を「売却する」という二つの取引が行われます。まずは物件の売買の流れを簡単に解説します。

➀不動産を売却する

不動産売却フローチャート
不動産売却には以上の5ステップがあり、不動産会社に査定依頼を出してから不動産の引き渡しまでは約半年ほどかかりますのでしっかりと売却計画を練ることが大切です。

➁不動産を購入する

不動産購入フローチャート

不動産の購入は売却とは違いあなたが買い手です。ですのでどれくらいの期間がかかるかは個人によって全く異なり、2週間で入居まで至る方もいれば5年以上かける方もいます。ですが、平均的には半年以上かけて探す方が多いようです。

初めての住み替えは先に不動産を売却する「売り先行」がおすすめ!

では不動産の購入と不動産の売却、どちらを先に行うほうがいいのでしょうか?両社のメリットデメリットを比較してみましょう。

売り先行
メリット デメリット
資金源をあらかじめ確保できるため安心して物件探しが行える

時間をかけてゆっくりと売却が行える

仮住まいが必要になる可能性がある

売り先行の最大のメリットは資金源をあらかじめ確保できることと、じっくり売却が行えることです。じっくり売却が行えるということは売り急ぐ必要がないので買い手との交渉もしっかりとできるため良い売却ができる可能性が高いです。

デメリットとしては仮住まいが必要になるという点です。新居の入居日とあなたの物件の引き渡し日が同じ日になれば住まいに困ることはありませんがそうでない場合もあります。ですのでいわゆる「仮住まい」という仮の住居が必要になります。入居日まで数日の場合はホテルなどの宿泊施設を利用できるので問題ありませんが、長い期間が必要になる場合賃貸物件を借りる必要があり半年で100万円以上の出費になってしまいます。また、現在の家→仮住まい先→新居 と二回の引っ越しが必要になることもデメリットです。

買い先行
メリット デメリット
新居探しに時間が割ける

仮住まいが必要ない

二重ローンになる可能性がある

急いで売却を行う必要があるので物件の値段が下がりやすい

買い先行の最大のメリットは新居探しにたっぷりと時間を割くことができるため、納得のいくまで新居探しが行えます。また、上述した仮住まいの必要がないことも大きなメリットです。

デメリットは、二重ローンになる可能性があることです。持ち家に住宅ローンが残っている場合、新居のローンと二重のローンになり金銭的負担とローンに追われるという精神的負担が大きくなります。また、この日までに持ち家を売りたいという日付がある場合物件の値段を下げないと買い手が付かなかったり最悪の場合売れないというケースもあります。

では売り先行と買い先行、どちらがいいのでしょか?ズバリ、初めて住み替えを行う方には売り先行がおすすめです。なぜなら、売り先行であれば売値が把握できるため購入の資金計画の目途も立ちやすくなったり、家が売れないというリスクを避けることができるからです。

50代で住み替えするならマンションと戸建てどっちがいい?

今の家からマンションに住み替えるか、それとも戸建てに住み替えるかという選択は今後の人生を大きく左右します。双方のメリットデメリットを比較してどちらに住み替えるのがいいのか考えましょう。

マンションに住み替えるメリット・デメリット

ではまずはじめにマンションに住み替えるメリット・デメリットを見ていきましょう。

内容 詳細
セキュリティー面 管理人や守衛がいるため、安全である。また戸締りも簡単である。
バリアフリー面 専有部や共有部ともに段差が少なかったり、階段の上り下りの必要がない
費用面 管理費や修繕積立金、駐車場などの固定費用がかかる。
ルール面 マンション独自のルールやペットが飼えないといった制約がある

マンションに住み替える最大のメリットとしてはセキュリティー面で安心であるという点とバリアフリー化がなされているマンションが多いということです。老後は1階から2階への階段の移動だけでも非常に大変になったり、段差が多いとつまずいて怪我につながるということがありますがマンションであれば問題ありません。しかし、上述したランニングコストはかかってしまったり、マンション独自のルールがあるといったデメリットも挙げられます。

戸建てに住み替えるメリット・デメリット

次に戸建てに住み替えるメリット・デメリットを見ていきましょう。

内容 詳細
セキュリティー面 開口が多く、自分で防犯をしなければならない。
バリアフリー面 2階建ての場合、階段の上り下りが大変。庭がある場合手入れをしなければならない。
費用面 ランニングコストがかからない。また建物が老朽化してもそのまま土地という資産として残せる。
ルール面 自分の好きなように建て替えや増改築ができたり、家庭菜園などができる。

戸建てに住み替える最大のメリットはルールなどの縛りがなく、プライバシーがより保てるうえ上下の階を気にする必要がないといった点です。また、建物が老朽化しても土地として残せるという大きなメリットがあります。しかし、防犯面であったりバリアフリーの観点からすると戸建てはデメリットが多いです。

マンションと戸建てどっちがいい?

老後どのような人生を送りたいか、何に重きを置いているかによってどちらが良いか変わってくるので一概にはマンションと戸建てどっちがいいとは言い切れません。しかし、老後は体が今のようには自由が利かなくなったり、防犯をしっかりしてほしいという観点からするとマンションのほうがおすすめといえます。また、以下の表をご覧ください。

こちらは高齢になったときに安心して暮らせるには何が必要だと思うかをアンケート調査した結果です。こちらからもわかるように、バリアフリー化が進んだ住居のほうが安心して暮らせると考えられていることからも住み替えはバリアフリー化が進んだマンションがおすすめです。

夫婦におすすめの間取り

マンションに住んでも戸建てに住んでも間取りがめちゃくちゃであっては意味がありません。ここでは老後、足腰が弱くなっても過ごしやすい家の間取りを紹介します。
50代住み替えおすすめ間取り引用:takekari

ポイント➀広い廊下

通常の家は部屋を広くするために廊下は狭い作りになっています。しかし、この間取りでは廊下を90cmと大幅に広くすることにより車いす(幅約70cm)でもスムーズに移動を行うことができます。

ポイント➁広いトイレ

年を取るとトイレひとつでも非常に負担のかかる行為になります。ですから、広めに設計することで車いすでの乗り入れもでき将来介護ヘルパーの方にきてもらっても狭くない広さとなっています。水回りはリフォームの際に非常に費用が掛かる場所ですから、設計の際からきちんと考えて設計する必要があります。

ポイント➂すべて引き戸の設計

スペースを有効活用するためにこの家はすべて引き戸になっています。車いすでもドアの開け閉めが容易となっています。

リスク回避のための無理のない住み替え予算の立て方

50代~60代での住み替えは無理のない予算計画を立てることが重要です。この章ではどのような手順で予算を組めばいいかをご紹介します。

予算の立て方STEP➀今後の人生をイメージする

予算を立てる前にはまずすべきことがこの「今後の人生をイメージする」ということです。

具体的には「どこに誰と住みたいのか?」「それは都心なのか?郊外なのか?自然の中なのか?子供の近くなのか?」といった具合です。

仮にあなたが現在の家を子供の通学の都合で選んだとするのならば、そのことはもう考えなくてもいいのです。また、50代、60代で住み替えですと、通勤については優先順位を下げて考えてみてもいいかもしれません。

それより、定年後やリタイヤ後のことを念頭に置いて住み替えをすると良いでしょう。

実際に住み替えを行いたい場所が決まったら、実際にその場所に足を運んでみて、住宅の価格や物価をチェックするのもいいでしょう。

予算の立て方STEP➁今の家を売って手元に残る資金を計算する

住み替えを行いたい場所がイメージできたら、次は手元に残る資金を計算しましょう。今の家が「いくらで売れる」のかだけではなく「いくら手元に残るか」を計算しましょう。

  1. 家を手放して残る金額
  2. 無理なく拠出できる自己資本金
  3. 余裕をもって返済できる住宅ローン借入額

この三つを把握しておきましょう。

予算の立て方STEP➂新しい家の予算を立てる

上記の➀~➂の金額を算出できたら

➀+➁+➂≧理想の住み替え予算
となるように計算しましょう。
住み替え予算計画
仮に上記の図のように理想価格が➀家を手放して残る金額➁自己資金➂住宅ローン借入額を超えていた場合、右の買うべき物件価格まで調節しましょう。逆に、リタイヤ後は優雅に暮らしたいという方には金融資産を置く残して、家の価格をダウンサイジングするといった計画も立てられます。
50代~60代での住み替えは「身の丈を考える」ことが非常に重要となってきます。

50代で住み替えをする注意点

ここまで住み替えに関する基礎的なことを説明してきましたが、次に50代で住み替えをするにあたっての注意点を2点ご紹介いたします。

ローンを増やしすぎないようにしよう

一般的に金融機関の返済年齢制限は70歳から75歳となっています。つまり、50代でも1000万程度の年収がある方であれば6000万~7000万の住宅ローンを借り入れることができます。しかし、借入過ぎには注意が必要です。多すぎる住宅ローンは老後の生活を必ずと言っていいほど圧迫してきます。また、退職金を当てにして多額なローンを借り入れる方もいますが退職金は老後の生活資金として残しておくことをお勧めします。定年前までに返済を終えられるように余裕をもってローンを借り入れましょう。

しっかりと老後を見据えて住み替えをしよう

理想の老後のために住み替えを検討するのはもちろん必要なことですが、上述したようなローンで苦しめられては元も子もありません。ですので、住み替えはある種のリスクをはらんでいるということを念頭に置いてどんな老後の生活を送りたいのか、どのような家に住みたいのかをしっかりと考え直したうえで住み替えをしましょう。

50代の住み替えで知っておきたい税金の特例

日本にはマイホームを購入することで優遇される、様々な税金の特例があります。これを知っているか知らないかで予算計画も大きく変わってきますのでしっかりと把握しておきましょう。

 

特例名 内容
3000万円特別控除 マイホームを売却した時に3000万円まで利益が出ても税金がかからない
軽減税率の特例 要件にあてはまるマイホームを売却した場合、譲渡所得の所得税・住民税が減税される
特定住居用財産の買い替え特例 要件に当てはまるマイホームを買い替えた場合は譲渡益に対する課税が繰り延べられる
住宅ローン控除 住宅ローンを組むと最高で400万円が所得税や住民税から控除される
固定資産税の減税 住宅を新築した場合、固定資産税額の2分の1が数年間減額される
不動産取得税の減税 新築・中古とともに、住宅を取得した際にかかる税金が軽減される

上記の特例を使用する際に気を付けたいのが、複数同時に使うことができない特例もあります。

例えば、3000万円特別控除を使い、節税したことで住宅ローン減税を適用できなくなったというケースもあります。ですので、特例を適用する前にはかならずしっかりと詳細をチェックしましょう。

3000万円特別控除についてさらに詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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よくある質問

では最後によくある質問を2点ほど紹介いたします。ぜひ参考にしてみてください。

50代でマンションに住み替えて老後の負担は大きくなる?

せっかくローンの返済を終えたのに今度はマンションの管理費や維持費に追われてしまう心配をされる方もいると思います。実際に管理費や維持費に毎月追われて、滞納してしまう人が一定数いるのも事実です。マンションの管理維持費は非常に高いというイメージが持たれがちですがこのように高いのはいわゆる「タワーマンション」などで、月5~6万円と割高になっています。しかし、一般のマンションであれば平均の管理費は1万円でありそこまで大きな負担にならないはずです。マンションに住み替えると決めた方はローンだけでなく、購入後の管理費も毎月かかるということを念頭に置いて資金計画を立ててください。

50代におすすめの住みやすい街はどこ?

50代におすすめの街はどこ?という質問が非常に多くあります。しかし、個人によって住みやすい街は変わってきます。その人が何に重きをおいているか、それによって住みやすい街は変わってきます。以下のアンケートをご覧ください。
50代 住みやすい街
こちらは何を基準に街を選ぶかというアンケートであり、多くの方はアクセスの良さと治安の良さを非常に重視していることが分かります。

また以下のランキングは50代に聞いた住みたいまちランキングです。上記のアンケートと以下のランキングを照らし合わせ、ご自身の最も住みやすい街を見つけてみてください。

ランク 駅名
1位 横浜(神奈川県)
2位 吉祥寺(東京都)
3位 鎌倉(神奈川県)
4位 恵比寿(東京都)
5位 大宮(埼玉県)
6位 自由が丘(東京都)
7位 品川(東京都)
8位 浦和(埼玉県)
9位 二子玉川(東京都)

引用:ライフルホームズ

まとめ

いかがでしたでしょうか。初めての住み替えをする方はまずは「売り先行」でご自身の物件がいくらくらいで売れるか知ることから始めましょう。

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