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マンション査定の方法や評価基準を解説!高額査定の鉄則・査定時の注意点も

住んでいるマンションの売却を検討し始めたとき、最初に頭に浮かんでくるのは「自分のマンションはいくらで売れるのだろう?」という疑問ではないでしょうか。

マンションの価格を知るためには何らかの方法で「査定」をすることが通常ですが、「マンションの査定額は何に影響さるか」「査定時にやっておきたいこと」など、査定において重要なことを知らずに行動に踏み出す人は実に多いです。

そのまま査定依頼をしてしまうと、相場より低い査定価格を了承し、結果的に損をすることに気づかずに売却活動を進めてしまうことになる可能性が高いです。

この記事では「マンション査定の基礎知識」「マンションの査定額に影響する要素」「高額査定を実現させるためのコツ」など、査定前に知っておきたいポイントを解説しています。最後まで読んで頂ければ、査定に関するあらゆる不安が払拭され、安心して査定依頼をすることが出来るはずです。是非最後までご覧ください。

ンションの査定方法と流れ

まずはマンションの査定にはどのような種類や方法があるのか、どのような流れで進むのかについて解説していきます。少し専門的な知識もありますが、全体像を知っておくことで今後の理解がスムーズになるでしょう。

マンション査定で用いられる「取引事例比較法」

一般的に不動産の査定方法には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つの方法があり、マンションの査定では主に取引事例比較法が用いられます。

取引事例比較法とは簡単にいうと、査定を依頼した不動産会社が直近取引したマンションの中から条件の近しいマンションを参考(比較)に査定価格を算出する方法です。

正確な査定価格にするために近隣地域か同一需給圏内の類似地域で条件の類似物件を比較の対象としますが、感覚的な判断もあるので評価する不動産会社または鑑定士によって差が生じてしまうのが実情です。

「机上査定」「訪問査定」の2種類の査定方法

前章でマンション査定には取引事例比較法が用いられると説明しましたが、その中でも更に「机上査定」「訪問査定」といった2種類の査定方法に分かれます。

机上査定とは?

机上査定とは、実際に不動産をみないでデータや概要をもとに簡易的に査定額を算出する査定方法のことです。簡易査定とも呼ばれ、数時間~1日の期間で手軽に行われます。近年では、特別に書類を用意することなくネット経由で無料で査定依頼を出すことができるようになっています。

机上査定の例

  • AI査定
  • 不動産一括査定サイト
  • 不動産会社に出向く….etc

訪問査定とは?

訪問査定とはデータだけではなく、現地の状況を加味して査定額を算出する査定方法のことです。査定結果が出るまで3~4日の期間がかかってしまいますが、不動産会社の担当が実際にマンションを訪れて調査を行うので机上査定よりも正確な査定額を算出することができます。

おすすめは「机上査定」をしてからの「訪問査定」

机上査定と訪問査定ですが、どっちかに限定して実施する必要はありません。

おすすめの方法としては机上査定の一種であるインターネットの不動産一括査定サービスを使い複数の業者から出た査定額を比較し、その後に一番高い見積もり額を出した不動産会社に訪問査定依頼をする、といった流れです。

査定のステップを2段階ふむことで、おおよその査定額を掴んだ後に部屋の状況を加味した具体的な査定価格を算出することが出来ます。

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マンション査定(訪問査定)の具体的な流れ

マンションの査定方法の説明をしたところで、実際に査定がどのような流れで進んでいくのかを解説します。ここでいう査定は「訪問査定」なので注意してください。

手順 内容
STEP1 不動産会社に査定依頼
STEP2 訪問日時を決める
STEP3 不動産会社の現地調査
STEP4 査定結果の報告

STEP1 不動産会社に査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。ポイントとしては複数の不動産会社に机上査定を依頼し、査定価格の高かった不動産会社に絞り訪問査定していもらう方法です。

査定価格は不動産会社によってズレが生じてきます。必ず複数の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。

STEP2 訪問日時を決める

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。もちろん立ち合いが必要で、大体2~3時間ぐらいはかかるとみて、時間に余裕がある日時にするようにしましょう。

STEP3 不動産会社の現地調査

予定していた訪問日時にて、不動産会社の担当者による現地調査が始まります。不動産会社が査定時に見るべきポイントは後程解説していますが、「地域の詳しさ」や「この地域の不動産売却」の実績を質問し、担当者の力量を測りましょう。

STEP4 査定結果の報告

現地調査から3~4日後に査定結果が届きます。査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者の可能性が高いです。

査定後の売却活動の流れについて更に詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。

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マンションを売却する

マンション査定の評価基準

マンションの査定で一番多い質問が「マンションの査定額は何に影響されますか?」というものです。以下ではマンションの価格を左右する要素を周辺状況や経済状況などの「外部要因」と、マンション内で見られるポイントの「物件独自の要因」に分けても網羅的に解説します。

外部要因

マンションの査定額には「その部屋がどうなのか」という物件独自の要因だけでなく、周辺の売り出し状況や経済的・社会的・行政的要因にも左右されてしまいます。以下で外部要因の代表的な項目を解説します。

周辺物件の売り出し状況

周辺のマンションの売り出し状況、特にあなたの住んでいるマンションと似た条件の物件は競合として見られ、査定価格が左右されます。

競合のマンションが極端に安く売りだされている場合は査定価格が安くなる場合が多いです。例えば相場価格3000万円の似た条件のマンションが2000万円で売り出されている場合、もちろん2000万円の方に買い手が殺到しますよね。

仲介を担当する業者としても「売れる」ことに越したことはないので、周辺の売り出し状況を見ながら査定価格を決定します。

近隣の開発予定

駅や新路線の誕生、大型スーパーなの商業施設の建設予定、公園など、今後人口が集中しそうな都市や地域のマンションは査定価格が上がる可能性が高いです。

PRESIDENT Onlineの「AIが選ぶ物件価格が上がる町下がる町」の記事によると、2027年に開通が予定されているリニア中央新幹線によって、名古屋駅周辺のマンション価格が5年後には大幅に上昇すると予想されています。

株価やローンの金利などの景気動向

景気もマンションの査定価格に深く影響を与えます。日経平均株価が下がっているなど、日本経済が低迷しているときはマンション含む不動産の購買需要も減り、価格も減少していきます。(もちろん逆も然りです)

以下のグラフでも日経平均株価とマンションの売却額(成約価格)との相関性が分かると思います。

マンション成約価格と株価の相関性

他にも金融緩和による住宅ローン金利の引き下げや東京オリンピックによる新築・中古マンションの価格高騰など外部の要因を挙げるとキリがありません。マンションの価格を下げる・上げる要因について更に詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。

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物件独自の要因

次はあなたの住んでいるマンション内での査定価格を左右する要素について解説します。外部要因と比較すると多数に分かれるので、以下に簡単に各要因を記載します。

物件独自の要因一覧

  • 築年数
    • 築年月から査定年月までの年数
  • 交通の便
    • 駅までの徒歩圏・バス便の利便性を評価
  • 立地条件
    • 周辺環境、店舗、公共施設への利便性を評価
  • 住戸位置
    • 所在階、開口部の方位、日照・通風の良否を評価
  • 専有部分
    • 室内の状況、住戸のゆとり、騒音振動、眺望景観等を評価
  • 維持管理状況
    • 修繕計画、修繕積立金負担額、管理費負担額を評価
  • 敷地
    • 土地の権利(所有権等)を評価
  • 耐震基準、構造
    • 耐震基準やマンションの構造を評価

※参考:「価格査定マニュアル」(参考:公益財団法人 不動産流通推進センター)

以下でそれぞれの項目について詳しく解説していきます。

築年数

築年数とは、マンションが建築された年月から査定年月までの日数のことをさします。築年数が査定に与える影響は大きく、築年数が若ければ若いほど評点は高くなります。

中古マンション価格と築年数の関係

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

上記のグラフは中古マンションの築年数と平均価格の相関性を示したグラフになりますが、築年数が上がるほど価格が下がっていくことが分かると思います。

築年数 ㎡単価 変化割合 価格 専有面積
築0~5年 74.4万円 100.0% 4895万円 65.91㎡
築6~10年 61.2万円 82.2% 4243万円 69.37㎡
築11~5年 56.5万円 75.9% 3931万円 69.63㎡
築16~20年 46.7万円 62.8% 3159万円 67.61㎡
築21~25年 31.6万円 42.4% 1899万円 60.19㎡
築26~30年 30.0万円 40.3% 1670万円 55.74㎡
築31年~ 29.8 万円 40.1% 1678万円 56.33㎡

また上の表はより詳細に築年数と売却額の相関性を示した表になりますが、築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと82.2%築20年を超えると42.4%と推移していきます。築20年を過ぎると、マンションの劣化が進んでいるのでリフォームの有無によって価格が左右され、築浅物件の半分以下の価値になってしまいます。

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交通の便

交通の便とは、最寄り駅までの徒歩圏や、駅が徒歩圏にない場合はバス停までの距離のことをさします。
築年数と並んで査定に与える影響が大きく、近ければ近いほど評点は高くなります。

物件の売り込み文句などで「駅チカ」という言葉を聞くことがあると思いますが、特に駅から10分以内にあるマンションは需要が高いです。
また、最寄り駅を通る路線の人気具合やバスの運行状況も評点に影響を及ぼします。

立地条件

立地条件とは、マンションの周辺環境や店舗・学校や病院などの公共施設への利便性のことをさします。
徒歩10分以内(800m)にコンビニやスーパーなど利用頻度の高い店舗があると高い評価を受けやすいです。

住戸位置

住戸位置とは、マンションのなかで部屋が所在する階、窓などの開口部の方位、日当たりや風通りの良さのことをさします。所在階はエレベーター付きのマンションだと階が上がるほど評点はあがり、評価額は高く査定されます。以下のグラフでも所在階による評価点の違いが如実に分かると覆います。

中古マンション査定 階数

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

階段のみのマンションだと3階を基準としてそれ以上の階層だと評価額が下がります。開口部の方位は日当たりとも関係があり、影響が大きいです。
例えば方位が南東か南西かだけの違いでも日の入り方が変わってくるので評価に大きな差がでます。

専有部分

専有部分とは、室内の状況や住戸のゆとり、騒音・振動や眺望・景観などをさします。
室内が著しく汚れていたり、壁などが壊れていると低い評価を受けます。また、専用の庭やテラスなどの有無・バリアフリーへの対応状況も細かな項目のひとつです。

騒音や振動の項目は近くに高速道路や新幹線があると窓を閉めていても騒音や振動を生じると判断され大きく評価を落とします。
逆に、近くに工場などもないような閑散とした住宅街などは高い評価を得ます。

眺望や景観の項目は周囲を見渡せるような高地にあるか、自然にかこまれているかなどが高評価に繋がります。

維持管理状況

維持管理状況とはマンション全体の維持管理状況のことをさします。
この項目はさらに、修繕・管理、保守・清掃の状況、管理員の勤務形態の3つに分けられます。

修繕・管理の項目はマンションを修繕するための月額費用に焦点があてられ、修繕積立金や管理費が住民負担額が高いと評点は悪くなります。
また、保守・清掃の状況は実際にマンションの共用部分がきれいに清掃されている状態かを見られています。管理員の勤務形態は勤務頻度を中心に評価がつけられ、週3~5日は管理人がいる日勤の状態は良い評点をえることが出来ます。

室内の維持管理状況による評価点の違い

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

敷地

敷地は、土地についての権利をさし、借地権より所有権のマンションの方が評価が高くなります。

借地権(定期借地権)とは簡単に説明すると、「地主から一定期間、建物の敷地となる土地を借りる権利」のことで、借地権付きのマンションは地主に毎月決められた地代を支払う必要があり、査定価格は相場より低くなりがちです。

設備・施設

設備・施設は建物部分と設備部分に主に分かれています。
建物部分は建物の外観やエントランスの状況、耐震・省エネ性能をさします。
外壁が剥げていないか、エントランスが薄暗くないか、耐震性能が高いかなどが主に評価されています。

設備部分はセキュリティ状況やインターネットの状況をさします。
オートロックのみか二重鍵構造なのか、インターネットに対応しているかどうかが主に評価されています。

耐震基準・構造

1981年6月1日以降に施工されたマンションは「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前の古いマンションは「旧耐震基準」のため、地震が起きたときの不安や住宅ローンの組みにくさから評価が下がります。

耐震基準

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

また、マンションの構造が「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」「木造」でも査定価格が変わってきます。

一番査定価格が高く出やすいのが耐震性や遮音性に優れた「鉄筋コンクリート造」のマンションです。

以上、マンションの査定価格に影響される要素について解説でした。

実際には不動産会社によって評価している項目が他にもあったり、より細かいポイントを見ている可能性もありますが、大方上記の査定項目で評価する会社が多く、物件要因でも改善できる個所があれば改善することをおすすめします。

次章ではマンション高額査定を実現するコツについて解説します。

マンションを高額査定してもらうための3つの鉄則!

マンションの査定価格がどのように評価されるかを把握したところで、以下ではマンションの高額査定を実現させるための鉄則を厳選して3つ紹介します。この鉄則を守り、高額査定を実現しましょう。

鉄則① 事前に自分で相場価格を調べる

まず一つ目の鉄則が、業者に査定依頼をする前に自分でマンションの相場価格を調査しておくことです。

相場価格を知らずに査定依頼をしてしまうと、算出された査定価格が低いのか、高いのかを把握できずに売却活動をスタートすることになってしまいます。そのためにまずは自分の出来る範囲で相場を調べることをおすすめします。

自分で相場を調べるおすすめのサイトの例を紹介します。

AI査定で手軽に査定価格シミュレーション「Howma(ハウマ)」

査定依頼をする前に、自分で手軽に査定価格をシミュレーションしておきたい人はAI査定を活用してみましょう。AI査定とは、数々の査定価格をビッグデータ化し、それを基に人工知能が自動的に任意の査定額を算出してくれるというものです。

AI査定にはいくつかのサービスがありますが、Renavi編集部としては「Howma(ハウマ)」をおすすめしています。

【HowMa ハウマ】AIが不動産を無料で即査定

メールアドレスだけで簡単に登録ができ、物件の情報を入力することで最短15秒で査定ができます。過去データをもとに査定額が算出されるため、だいたいの相場だけ知りたいという方向けのサービスです。

過去の取引事例が確認できる「レインズマーケットインフォメーション」

レインズ

レインズマーケットインフォメーションは不動産流通機構「レインズ」が運営しているデータベースサイトで、実際に不動産会社などの宅地兼業務を扱っている人間しか見れない情報を、個人情報などをふせた形で閲覧することが出来ます。

また、このサイトで表示されている金額は売り出し価格ではなく、実際に売買契約を結んだ際の成約価格なので、売り出し価格より70%~85%程下がっている可能性が高いので注意しましょう。

マンション売却に特化したポータルサイト「マンションマーケット」

マンションマーケット

マンションマーケット」などのマンション売却に特化したポータルサイトで、周辺の売り出し価格を調べる方法もおすすめです。

マンションマーケットは100万件以上の価格データから算出した相場価格を見ることが出来る上に、そのマンションの過去の売買価格や資産評価・現在売り出し中の物件を確認することが出来ます。マンションマーケットを使ってまず自分のマンションが売り出されているか、周辺のマンションはどのぐらいで売り出しされているかを確認しましょう。

以下の記事でマンションの売却相場の調べ方について詳しく記載しているので、気になる人は是非ご覧ください。

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鉄則② 査定前に「モデルルーム」を意識した部屋にしておく

二つ目は、まだ誰も住んだことのないイメージを感じさせる、いわば「モデルルーム」を意識した部屋にすることです具体的には「ここは見られる」ポイントを清掃したり、必要最低限の個所は自分で修理しておくといった方法です。

抑えるべき清掃箇所

汚れや目立つマンションに高額査定は実現しません。査定時に見られやすいポイントとしては以下になります。

  • 玄関
  • キッチン、浴室、洗面、トイレなどの水回り
  • 設備、床、窓、バルコニー

特に水回りは生活感が出やすい場所で汚れも目立ちます。徹底的に清掃するようにしましょう。しつこい汚れであればハウスクリーニングを業者に依頼するなどの対応もアリです。以下の写真のように驚く程綺麗になるでしょう。

キッチンリフォーム

必要最小限の設備は修理する

浄水器や浴室乾燥機のフィルター交換、扉の開け締めの調整など、このまま使用できそうなものでも安価な費用負担で済むのであれば修理や交換を行っておきましょう。なお、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約のうち「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」であれば無償で設備修理がついている場合があるので上手に活用しましょう。

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鉄則③ 必ず複数の不動産会社に査定依頼をする

1社の不動産会社だけに査定依頼をして契約を結ぶことだけは絶対にやめましょう。

不動産会社との相性によっては相場より高く、しかも早期に売却できる一方で、いつまでたっても売却できないという、最悪な結果になることもあります。

査定の評価軸は大方同じだとしても、以下の図のようにA社とB社で500万円の開きがでるなど、不動産会社によって査定価格に大きく差が出るケースは多いです。

査定額の差額

しかし、いちいち電話で1社1社不動産会社とアポを取るのは骨が折れますよね….。そこでオススメなのがインターネットを使った不動産一括査定サービスを使って、同時に複数の不動産会社に査定依頼を出す方法です。

イエウール

イエウールは利用者が1000万人を超え、登録社数も1600社以上と実績も全国No.1の不動産一括査定サービスです。是非活用しましょう。

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マンション査定で失敗しないための注意点

実はマンション査定で失敗しないために準備しておくことがいくつかあります。

注意点① リフォームの判断は慎重に行う

室内で壊れた箇所をなおしておくことは大切なことですが、わざわざリフォームを行う必要はありません。なぜなら、中古マンションを購入する人は「自分の好きなようにリフォームを行いたい」というニーズを抱えている場合が多いからです。

そのため、数百万の費用をかけてリフォームをしたけれど査定額はそこまであがらなかった、ということは珍しくありません。
直近での売却を考えているわけではなければ、最悪査定後にリフォームをして売却するという選択をすることもできるので、査定前にリフォームをするのはお勧めしません。

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注意点② 査定が不利になる情報でも公開する

査定に悪影響が出そうな情報でも包み隠さず不動産会社に伝えるということを意識しましょう。
なぜなら、仮に査定結果をもとに売却をする流れになった際にトラブルのもとになる可能性があるためです。

査定に悪影響が出そうな情報なもので代表的なものは、「心理的瑕疵」に関する情報です。
心理的瑕疵とは、買主が購入を躊躇するような抵抗感や嫌悪感を抱いてしまうようなことがらのことをさします。

具体的には、
・過去、物件で殺人事件や事故などがあった物件
・過去、物件で自殺者がでた物件
などです。
マンションを査定に出す場合、特に注意していただきたいことがあります。
それは、マンションの共用部分(例えば、駐車場や共用エレベーターなど)で発生した死亡事故や殺人事件もきちんと申告する、ということです。
自宅とは関係ない場所で起こったからよいだろうと思う方もいるかもしれませんが、売却の際に少しでも購入希望者の感情に影響を及ぼす情報は伝える必要があります。

注意点③ 必要書類を準備をしておく

査定価格に納得したら、次は売却活動に臨みます。マンションの売却は必要書類が多いので事前に準備を進めておきましょう。具体的な必要書類は以下の表になります。

書類名称 入手場所
登記事項証明書 市区町村役所
間取り図と測量図 登記所
固定資産税納税通知書 市区町村役所
購入時の物件概要書 不動産会社
利用規約 管理者
メンテナンス証明書 (メンテナンス会社)

以下でも不動産売却時の必要書類について詳しく記載しているのでチェックしましょう。

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まとめ

マンションは他の物件種類に比べて共用部分など自分ではコントロールできない部分があります。
そのため、査定の評価ポイントを押さえて実際に不動産会社にマンションに来てもらい査定をしてもらいましょう
その結果、マンションをいつでも売却が出来る状態にできます。まずは気軽に査定の準備をしてみましょう。