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マンション査定の方法と査定に失敗しないための注意点を専門家が徹底解説!

マンションの売却価格を知るためには、何らかの方法で「査定」をすることが通常ですが、「マンションの査定額は何に影響されるか」「査定時にやっておきたいこと」など、査定において重要な注意点を知らずに行動に踏み出す人は実に多いです。

そのまま査定依頼をしてしまうと、相場より低い査定価格を了承し、結果的に損をすることに気づかずに売却活動を進めてしまうことになる可能性が高いです。

この記事では、初心者がマンション査定前に知っておきたい注意点を中心にわかりやすく解説しています。最後まで読んで頂ければ、査定に関するあらゆる不安が払拭され、安心して査定依頼をすることが出来るはずです。

リナビス
査定前の注意点を知って、自宅マンションの高額売却を実現しよう!
監修逆瀬川 勇造

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

マンションの査定方法と流れをざっくり把握!

まずはマンションの査定にはどのような種類や方法があるのか、どのような流れで進むのかについて解説していきます。少し専門的な知識もありますが、全体像を知っておくことで今後の理解がスムーズになるでしょう。

「机上査定」「訪問査定」の2種類の査定方法

一般的にマンションの査定は「机上査定」「訪問査定」といった2種類の査定方法に分かれます。以下でそれぞれの査定方法について解説します。

机上査定とは?

机上査定とは、実際に不動産をみないでデータや概要をもとに簡易的に査定額を算出する査定方法のことです。簡易査定とも呼ばれ、数時間~1日の期間で手軽に行われます。近年では、特別に書類を用意することなくネット経由で無料で査定依頼を出すことができるようになっています。

机上査定のメリット

  • 特別な書類を用意する必要がなく、ネットから無料で査定依頼が可能
  • 数時間~1日で手軽に行うことができる

机上査定のデメリット

  • あくまで参考価格なので、実際の市場価格と大きく異なる場合がある

訪問査定とは?

訪問査定とはデータだけではなく、現地の状況を加味して査定額を算出する査定方法のことです。査定結果が出るまで3~4日の期間がかかってしまいますが、不動産会社の担当が実際にマンションを訪れて調査を行うので机上査定よりも正確な査定額を算出することができます。

訪問査定のメリット

  • より正確な査定額を算出することが可能
  • 査定時の対応力や審査力など、不動産会社の見極めが出来る

訪問査定のデメリット

  • 査定結果が出るまで3~4日の期間を要してしまう
リナビス
どっちの査定方法もメリット・デメリットがあるんだね!

マンション査定に費用はかかる?

マンション含む不動産の査定に費用がかかるかというと、基本的に不動産会社に依頼する場合は無料で実施することができます。不動産一括査定サービスを利用した場合も同様です。

しかし、不動産査定を生業とし、国家資格を有する「不動産鑑定士」に査定を依頼する場合は有料になります。

不動産鑑定士に査定依頼をすると査定書をもらうことができます。この査定書は証拠資料的な側面が強く、

  • 相続や離婚の際に財産分与をする時
  • 親族間で不動産を売買もしくは交換をする時
  • 償分割の価格を決める、または遺留分減殺請求をしたい時
  • 相続税の申告で土地評価額を下げたい時
  • 生前贈与、負担付贈与を行う時

これらのシーンで何かトラブルが起きた時に効果を発揮します。ただ、費用相場も15万円~30万円程度と決して安くはないので、何か特別な事情がない限りは無料での査定をおすすめします。

以下の記事で不動産鑑定の内容や費用について詳しく解説しています。

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マンション査定(訪問査定)の流れ

マンションの査定方法の説明をしたところで、実際に査定がどのような流れで進んでいくのかを解説します。ここでいう査定は「訪問査定」なので注意してください。

手順内容
STEP1不動産会社に査定依頼
STEP2訪問日時を決める
STEP3不動産会社の現地調査
STEP4査定結果の報告

STEP1 不動産会社に査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。ポイントとしては複数の不動産会社に机上査定を依頼し、査定価格の高かった不動産会社に絞り訪問査定していもらう方法です。

査定価格は不動産会社によってズレが生じてきます。必ず複数の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。

STEP2 訪問日時を決める

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。もちろん立ち合いが必要で、大体2~3時間ぐらいはかかるとみて、時間に余裕がある日時にするようにしましょう。

STEP3 不動産会社の現地調査

予定していた訪問日時にて、不動産会社の担当者による現地調査が始まります。不動産会社が査定時に見るべきポイントは後程解説していますが、「地域の詳しさ」や「この地域の不動産売却」の実績を質問し、担当者の力量を測りましょう。

STEP4 査定結果の報告

現地調査から3~4日後に査定結果が届きます。査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者の可能性が高いです。

査定後の売却活動の流れについて更に詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。

どこを見る?査定価格に影響するポイント

マンションの査定で一番多い質問が「マンションの査定額は何に影響されますか?」というものです。査定で不動産会社が着目するポイントを知っておけば、不動産会社との話し合いがスムーズにいったりなどのメリットがありますので、是非知っておきましょう。

物件独自の要因

次はあなたの住んでいるマンション内での査定価格を左右する要素について解説します。外部要因と比較すると多数に分かれるので、以下に簡単に各要因を記載します。

物件独自の要因一覧

  • 築年数
    • 築年月から査定年月までの年数
  • 交通の便
    • 駅までの徒歩圏・バス便の利便性を評価
  • 立地条件
    • 周辺環境、店舗、公共施設への利便性を評価
  • 住戸位置
    • 所在階、開口部の方位、日照・通風の良否を評価
  • 専有部分
    • 室内の状況、住戸のゆとり、騒音振動、眺望景観等を評価
  • 維持管理状況
    • 修繕計画、修繕積立金負担額、管理費負担額を評価
  • 敷地
    • 土地の権利(所有権等)を評価
  • 耐震基準、構造
    • 耐震基準やマンションの構造を評価

※参考:「価格査定マニュアル」(参考:公益財団法人 不動産流通推進センター)

以下でそれぞれの項目について詳しく解説していきます。

築年数

築年数とは、マンションが建築された年月から査定年月までの日数のことをさします。築年数が査定に与える影響は大きく、築年数が若ければ若いほど評点は高くなります。

中古マンション価格と築年数の関係

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

上記のグラフは中古マンションの築年数と平均価格の相関性を示したグラフになりますが、築年数が上がるほど価格が下がっていくことが分かると思います。

築年数㎡単価変化割合価格専有面積
築0~5年74.4万円100.0%4895万円65.91㎡
築6~10年61.2万円82.2%4243万円69.37㎡
築11~5年56.5万円75.9%3931万円69.63㎡
築16~20年46.7万円62.8%3159万円67.61㎡
築21~25年31.6万円42.4%1899万円60.19㎡
築26~30年30.0万円40.3%1670万円55.74㎡
築31年~29.8 万円40.1%1678万円56.33㎡

また上の表はより詳細に築年数と売却額の相関性を示した表になりますが、築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと82.2%築20年を超えると42.4%と推移していきます。築20年を過ぎると、マンションの劣化が進んでいるのでリフォームの有無によって価格が左右され、築浅物件の半分以下の価値になってしまいます。

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交通の便

交通の便とは、最寄り駅までの徒歩圏や、駅が徒歩圏にない場合はバス停までの距離のことをさします。
築年数と並んで査定に与える影響が大きく、近ければ近いほど評点は高くなります。

物件の売り込み文句などで「駅チカ」という言葉を聞くことがあると思いますが、特に駅から10分以内にあるマンションは需要が高いです。
また、最寄り駅を通る路線の人気具合やバスの運行状況も評点に影響を及ぼします。

立地条件

立地条件とは、マンションの周辺環境や店舗・学校や病院などの公共施設への利便性のことをさします。
徒歩10分以内(800m)にコンビニやスーパーなど利用頻度の高い店舗があると高い評価を受けやすいです。

住戸位置

住戸位置とは、マンションのなかで部屋が所在する階、窓などの開口部の方位、日当たりや風通りの良さのことをさします。所在階はエレベーター付きのマンションだと階が上がるほど評点はあがり、評価額は高く査定されます。以下のグラフでも所在階による評価点の違いが如実に分かると覆います。

中古マンション査定 階数

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

階段のみのマンションだと3階を基準としてそれ以上の階層だと評価額が下がります。開口部の方位は日当たりとも関係があり、影響が大きいです。
例えば方位が南東か南西かだけの違いでも日の入り方が変わってくるので評価に大きな差がでます。

専有部分

専有部分とは、室内の状況や住戸のゆとり、騒音・振動や眺望・景観などをさします。
室内が著しく汚れていたり、壁などが壊れていると低い評価を受けます。また、専用の庭やテラスなどの有無・バリアフリーへの対応状況も細かな項目のひとつです。

騒音や振動の項目は近くに高速道路や新幹線があると窓を閉めていても騒音や振動を生じると判断され大きく評価を落とします。
逆に、近くに工場などもないような閑散とした住宅街などは高い評価を得ます。

眺望や景観の項目は周囲を見渡せるような高地にあるか、自然にかこまれているかなどが高評価に繋がります。

維持管理状況

維持管理状況とはマンション全体の維持管理状況のことをさします。
この項目はさらに、修繕・管理、保守・清掃の状況、管理員の勤務形態の3つに分けられます。

修繕・管理の項目はマンションを修繕するための月額費用に焦点があてられ、修繕積立金や管理費が住民負担額が高いと評点は悪くなります。
また、保守・清掃の状況は実際にマンションの共用部分がきれいに清掃されている状態かを見られています。管理員の勤務形態は勤務頻度を中心に評価がつけられ、週3~5日は管理人がいる日勤の状態は良い評点をえることが出来ます。

室内の維持管理状況による評価点の違い

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

敷地

敷地は、土地についての権利をさし、借地権より所有権のマンションの方が評価が高くなります。

借地権(定期借地権)とは簡単に説明すると、「地主から一定期間、建物の敷地となる土地を借りる権利」のことで、借地権付きのマンションは地主に毎月決められた地代を支払う必要があり、査定価格は相場より低くなりがちです。

設備・施設

設備・施設は建物部分と設備部分に主に分かれています。
建物部分は建物の外観やエントランスの状況、耐震・省エネ性能をさします。
外壁が剥げていないか、エントランスが薄暗くないか、耐震性能が高いかなどが主に評価されています。

設備部分はセキュリティ状況やインターネットの状況をさします。
オートロックのみか二重鍵構造なのか、インターネットに対応しているかどうかが主に評価されています。

耐震基準・構造

1981年6月1日以降に施工されたマンションは「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前の古いマンションは「旧耐震基準」のため、地震が起きたときの不安や住宅ローンの組みにくさから評価が下がります。

耐震基準

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

また、マンションの構造が「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」「木造」でも査定価格が変わってきます。

一番査定価格が高く出やすいのが耐震性や遮音性に優れた「鉄筋コンクリート造」のマンションです。

外部要因

マンションの査定額には「そのマンションがどうなのか」という物件独自の要因だけでなく、周辺の売り出し状況や経済的・社会的・行政的要因にも左右されてしまいます。以下で外部要因の代表的な項目を解説します。

周辺物件の売り出し状況

周辺のマンションの売り出し状況、特にあなたの住んでいるマンションと似た条件の物件は競合として見られ、査定価格が左右されます。

競合のマンションが極端に安く売りだされている場合は査定価格が安くなる場合が多いです。例えば相場価格3000万円の似た条件のマンションが2000万円で売り出されている場合、もちろん2000万円の方に買い手が殺到しますよね。

仲介を担当する業者としても「売れる」ことに越したことはないので、周辺の売り出し状況を見ながら査定価格を決定します。

マンション査定で用いられる「取引事例比較法」

マンションの査定価格の決め方には大きく分けて3つ、取引事例比較法と原価法と収益還元法の3つがございます。

マンションの査定方法で最も用いられるのが「取引事例比較法」です。この査定方法は直近で行われた取引と近しい条件のマンションと査定に出されているマンションを比較して査定額を決める方法です。

この取引事例比較法はどのマンションを事例にするかによって値段が大きく変動しますので、原則的に事例対象となるマンションは同じ地区、もしくは似たような地区から選出されると決まっています。

近隣の開発予定

駅や新路線の誕生、大型スーパーなの商業施設の建設予定、公園など、今後人口が集中しそうな都市や地域のマンションは査定価格が上がる可能性が高いです。

PRESIDENT Onlineの「AIが選ぶ物件価格が上がる町下がる町」の記事によると、2027年に開通が予定されているリニア中央新幹線によって、名古屋駅周辺のマンション価格が5年後には大幅に上昇すると予想されています。

株価やローンの金利などの景気動向

景気もマンションの査定価格に深く影響を与えます。日経平均株価が下がっているなど、日本経済が低迷しているときはマンション含む不動産の購買需要も減り、価格も減少していきます。(もちろん逆も然りです)

以下のグラフでも日経平均株価とマンションの売却額(成約価格)との相関性が分かると思います。

マンション成約価格と株価の相関性

他にも金融緩和による住宅ローン金利の引き下げや東京オリンピックによる新築・中古マンションの価格高騰など外部の要因を挙げるとキリがありません。マンションの価格を下げる・上げる要因について更に詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。

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マンション査定前はここに注意!

初めてのマンション売却で失敗しないために、まずはマンションの査定依頼をする前に知っておきたい注意点を把握しておきましょう。査定依頼前に必ずチェックするようにしてください。

自分でマンションの相場価格を調べておく

査定依頼をする前に自分でマンションの相場価格を調べておきましょう。

相場価格を知らずに査定依頼をしてしまうと、算出された査定価格が低いのか、高いのかを把握できずに売却活動をスタートすることになってしまいます。そのためにまずは自分の出来る範囲で相場を調べ、自分なりにイメージを掴んでおくことをおすすめします。

調べ方としては、インターネットを活用した調べ方をおすすめします。以下では自分で相場を調べる際の編集部おすすめサイトを幾つか紹介します。

過去の取引事例が確認できる「レインズマーケットインフォメーション」

レインズ

レインズマーケットインフォメーションは不動産流通機構「レインズ」が運営しているデータベースサイトで、実際に不動産会社などの宅地兼業務を扱っている人間しか見れない情報を、個人情報などをふせた形で閲覧することが出来ます。

また、このサイトで表示されている金額は売り出し価格ではなく、実際に売買契約を結んだ際の成約価格なので、売り出し価格より70%~85%程下がっている可能性が高いので注意しましょう。

AI査定で手軽に査定価格をシミュレーション「Howma(ハウマ)」

査定依頼をする前に、自分で手軽に査定価格をシミュレーションしておきたい人はAI査定を活用してみましょう。AI査定とは、これまでの取引事例をビッグデータ化し、それを基に人工知能が自動的に査定額を算出してくれるシミュレーターです。

AI査定にはいくつかのサービスがありますが、Renavi編集部としては「Howma(ハウマ)」をおすすめしています。

【HowMa ハウマ】AIが不動産を無料で即査定

メールアドレスだけで簡単に登録ができ、物件の情報を入力することで最短15秒で査定ができます。過去データをもとに査定額が算出されるため、だいたいの相場だけ知りたいという方向けのサービスです。

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スマホを触る男性の手

マンション売却に特化したポータルサイト「マンションマーケット」

マンションマーケット

マンションマーケット」などのマンション売却に特化したポータルサイトで、周辺の売り出し価格を調べる方法もおすすめです。

マンションマーケットは100万件以上の価格データから算出した相場価格を見ることが出来る上に、そのマンションの過去の売買価格や資産評価・現在売り出し中の物件を確認することが出来ます。マンションマーケットを使ってまず自分のマンションが売り出されているか、周辺のマンションはどのぐらいで売り出しされているかを確認しましょう。

リナビス
自分なりに納得できるまで相場価格を調べておこう!

以下の記事でマンションの売却相場の調べ方について詳しく記載しているので、気になる人は是非ご覧ください。

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査定に必要な書類を準備しておく

ネット査定などの机上査定で必要な書類は特にありませんが、訪問査定時にはいくつか書類が必要になってきます。依頼する不動産会社によって必要書類が違う場合がありますが、最低限以下の書類は揃えておくとよいでしょう。

書類名称入手場所
権利書もしくは登記事項証明書市区町村役所
間取り図と測量図登記所
固定資産税納税通知書市区町村役所
購入時の物件概要書(パンフレットや価格表など)不動産会社
利用規約管理者
メンテナンス証明書(メンテナンス会社)

後で慌てて準備することにならないよう注意しましょう。マンション売却活動全般で必要な書類については以下の記事で詳しく記載されています。気になる人は是非チェックしておいてください。

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マンションの清掃は必須!

査定前の清掃は必須と言っていいです。イメージとしては、まだ誰も住んだことのない感じを匂わせるような、いわば「モデルルーム」を意識した部屋にすることです

具体的には「ここは見られる」ポイントを清掃したり、必要最低限の個所は自分で修理しておくといった方法です。

抑えるべき清掃箇所

汚れや目立つマンションに高額査定は実現しません。査定時に見られやすいポイントとしては以下になります。

  • 玄関
  • キッチン、浴室、洗面、トイレなどの水回り
  • 設備、床、窓、バルコニー

特に水回りは生活感が出やすい場所で汚れも目立ちます。徹底的に清掃するようにしましょう。しつこい汚れであればハウスクリーニングを業者に依頼するなどの対応もアリです。以下の写真のように驚く程綺麗になるでしょう。

キッチンリフォーム

必要最小限の設備は修理する

浄水器や浴室乾燥機のフィルター交換、扉の開け締めの調整など、このまま使用できそうなものでも安価な費用負担で済むのであれば修理や交換を行っておきましょう。なお、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約のうち「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」であれば無償で設備修理がついている場合があるので上手に活用しましょう。

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リフォームの判断は慎重に行う

室内で壊れた箇所をなおしておくことは大切なことですが、わざわざリフォームを行う必要はありません。なぜなら、中古マンションを購入する人は「自分の好きなようにリフォームを行いたい」というニーズを抱えている場合が多いからです。

そのため、数百万の費用をかけてリフォームをしたけれど査定額はそこまであがらなかった、ということは珍しくありません。
直近での売却を考えているわけではなければ、最悪査定後にリフォームをして売却するという選択をすることもできるので、査定前にリフォームをするのはお勧めしません。

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査定前の清掃は必須だけど、リフォームをすると売却益で見るとマイナスになる可能性が大きいんだね!

マンション査定依頼~査定中はここに注意!

次は、マンションの査定依頼をしてから訪問査定までで知っておきたい注意点を把握しておきましょう

査定は複数の不動産会社に依頼する

第1章で机上査定と訪問査定の違いについて解説しましたが、必ずしもどちらかにに限定して実施する必要はありません。

おすすめの流れとしては、机上査定の一種であるインターネットの不動産一括査定サービスを使い複数の業者から出た査定額を比較し、その後に一番高い見積もり額を出した不動産会社に訪問査定依頼をする、といった流れです。

査定のステップを2段階ふむことで、おおよその査定額を掴んだ後に部屋の状況を加味した具体的な査定価格を算出することが出来ます。

不動産一括査定サイトなら「イエウール」がおすすめ!

イエウール4つのポイント

不動産一括査定サイトは世の中に数多くありますが、高い査定価格を出してくれる会社を選ぶためにはサイトと提携している不動産会社の数が多いかが重要です。

renavi編集部としては イエウール がおすすめです。大手から中小まで、全国の優良不動産会社1600社以上に対応し、簡単な入力だけで最大6社から見積もりを受け取ることが出来ます。

例え「不動産一括査定サイト」をうたっていても、紹介できる会社が少なければ、良い一括査定サービスとは言えません。

イエウール は以下のデータが表す通り、業界一の提携者数を誇っています。

イエウールランキング

 

不動産一括査定サイトの特徴や利用時の注意点については以下の記事をご覧ください。

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机上査定は不動産一括査定サイトが便利!
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査定時は売主が不利になる情報でもしっかり申告する

査定に悪影響が出そうな情報でも包み隠さず不動産会社に伝えるということを意識しましょう。なぜなら、仮に査定結果をもとに売却をする流れになった際にトラブルのもとになる可能性があるためです。

査定に悪影響が出そうな情報なもので代表的なものは、「心理的瑕疵」に関する情報です。心理的瑕疵とは、買主が購入を躊躇するような抵抗感や嫌悪感を抱いてしまうようなことがらのことをさします。

具体的には以下のようなことを指します。

・過去、物件で殺人事件や事故などがあった物件
・過去、物件で自殺者がでた物件

マンションを査定に出す場合、特に注意していただきたいことがあります。
それは、マンションの共用部分(例えば、駐車場や共用エレベーターなど)で発生した死亡事故や殺人事件もきちんと申告する、ということです。

リナビス
後々トラブルにならない為にも、マイナスになる情報でもしっかりと申告するようにしよう!

査定時にマンションのアピールポイントを伝える

マンションのアピールポイントを事前に整理し、不動産会社にしっかりと伝えられるようにしましょう。

特に中古の物件では、室内やバルコニーからの「眺望」で価格が大きく左右されます。部屋から見える景色や夜景が素晴らしいマンションであれば、他のマンションとの差別化ができ、プラス材料となります。

マンション査定が終わった後はここに注意!

最後に、マンションの査定が終わった後の注意点を解説します。査定後も気を抜かないようにしましょう。

高額な査定価格が出ても鵜呑みにしない

不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社に依頼すると、思わぬ高額な査定額が提示されることがあります。嬉しいことではある反面、不動産会社側が仲介手数料欲しさに実際には売れもしない価格を提示しているケースがあります。

このような最悪の事態にならないために、査定価格を鵜呑みにせず、査定額の根拠を遠慮せずに聞くようにしましょう。根拠がしっかりと説明できるのであれば問題ないですが、根拠が曖昧な場合は契約を見送った方が懸命です。

リナビス
査定価格の根拠が説明できないような会社であればNGとすること!
専門家

監修者から一言

マンション査定は不動産査定の中でも同じ駅からの徒歩圏内に複数の類似物件があったり、また同じマンション内で全く同じ間取りの物件が売りに出されていたりと査定の根拠となるデータが豊富にあることが多いです。

このため、各社査定のばらつきはそこまで大きくでないことも少なくありません。

とはいえ、査定依頼時には不動産会社の提示する査定額だけでなく、不動産会社の対応も見ておきたいところです。

具体的には、査定について分からないことを質問したときの対応の早さや、電話を取り次ぐ事務員の方の対応の丁寧さなどです。

価格査定後は気に入った会社にマンションの売却を任せることになります。

安心して売却を任せられるよう、慎重に選ぶことをおすすめします。

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マンション査定でよくある質問

マンションの査定は無料できる?
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まとめ

マンションは他の物件種類に比べて共用部分など自分ではコントロールできない部分があります。そのため、査定の評価ポイントを押さえて実際に不動産会社にマンションに来てもらい査定をしてもらいましょう

その結果、マンションをいつでも売却が出来る状態にできます。まずは気軽に査定の準備をしてみましょう。

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