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中古マンションの査定方法、高額査定のコツを徹底解説!

中古マンションの売却を思い立った際にまず査定依頼をする必要があります。しかし、中古マンションの査定方法を知らずに査定依頼をすると数百万円査定額が下がってしまう場合もあります。

この記事では

  • 中古マンションの査定方法
  • 高く査定してもらうコツ
  • おすすめの一括査定サイト

などを丁寧に解説していきます。

目次

中古マンションの3つの査定方法「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」

中古マンションの査定方法には大きく分けて3つ、取引事例比較法と原価法と収益還元法の3つがございます。この章では中古マンションの査定でもっとも用いられる方法の「取引事例比較法」について解説いたします。

訪問査定で用いられる計算方法:取引事例比較法(中古マンション比較法)

中古マンションの査定方法で最も用いられるのがこの「取引事例比較法」です。この査定方法は、直近で行われた取引と近しい条件の中古マンションと査定に出されている中古マンションを比較して査定額を決める方法です。

この取引事例比較法はどの中古マンションを事例にするかによって値段が大きく変動しますので、原則的に事例対象となる中古マンションは同じ地区、もしくは似たような地区から選出されると決まっています。

実際に土地総合情報システムで取引事例比較法を用いて中古マンションの査定シュミレーション

ご自身でこの「土地総合情報システム」で簡易的な取引事例比較法を用いて中古マンションを査定することができます。この章では実際に中古マンションの査定シュミレーションを行ってみます。

ここでは

  • 東京都千代田区
  • 中古マンション
  • 2LDK
  • 用途=住宅
  • 50㎡

として、この中古マンションの査定額を求めていきます。

STEP1 土地総合情報システムで過去の取引事例を探す

まずは、あなたの中古マンションと似たような条件を持った過去の取引を「土地総合情報システム」で見つけます。

土地総合情報システム

上記のリンクからホームページに行き、まずは取引時期を選びます。できるだけ直近の取引時期を選択します。

土地総合情報システム

次に、物件の種類を選びます。ここでは中古マンションを選んでください。

土地総合情報システム

最後に、エリアを選択しますので、売りたい中古マンションと近いエリアを選択してください。

土地総合情報システムすると上記のように直近の取引の一覧が得られます。

STEP2 条件をさらに絞り込む

以上のように構造や間取りを絞り込むことができますので、ご自身の中古マンションに一番近い過去の取引事例を見つけてください。今回は間取りが2LDKの用途が住宅ですのでそのように絞り込みます。

STEP3 実際の価格を求める

土地総合情報システム

上記の二つのステップで過去事例が絞り込めたら平均㎡単価を求め、面積を掛けます。

今回は実際に上のように15個取引事例が見つかりました。

まずはこの15取引の平均㎡単価を求めます。

するとここでは平均㎡単価が144万円と求められました。

ですので、求めたい中古マンションは50㎡でしたので、50×144万円=7200万円

と求められました。

戸建て住宅に良く用いられる原価法

次に戸建て住宅に良く用いられる原価法について紹介します。

原価法は簡単に言ってしまうと、その対象物件をもう一度建てるとしてその際にかかる値段(再調達原価)を求め、そこから価格下落に絡む要因を差し引く(減価修正)ことによって物件の値段を算出する方法です。

それでは実際に数値を用いて計算してみましょう。ここでは築15年の木造建築(200㎡)を原価法で求めたいと思います。

再調達価格は金融機関や不動産会社によって多少は異なりますが、あらかじめ決められています。この場合、簡略化のため再調達価格を15万円/㎡とすると

200㎡×15万円/㎡=3000万円 (再調達原価)となります。

次に建物の設備が老朽した分(減価修正)を求めます。

減価修正は耐用年数から築年数を引いた数を耐用年数で割ることで求められます。耐用年数は国税庁によって定められています。

ここで木造の耐用年数は22年、今回のケースの建物の築年数は15年ですから減価修正は

(22-15)÷22=0.3 (減価修正)となります。

よって、この建物を原価法で求めると査定額は

3000万円×0.3=900万円

と求められます。

投資物件に主に用いられる収益還元法

この収益還元法は主に投資物件に用いられる査定方法であり、居住用の中古マンションなどには用いられることはあまりありません。

収益還元法には直接還元法とDCF法があり、一般的には直接還元法が用いられます。

仮に一年間の収益が500万円で、一年間の経費が150万円、還元利回りが7パーセントと評価された物件の場合、この物件の査定額は

査定額=(500万円-150万円)÷0.07=5000万円

となります。

中古マンションの査定はどこでできる?2つの査定方法

では、ここで二つの中古マンションについての査定依頼方法をご紹介します。

手軽に価格帯を知ることができる机上査定(ネット査定)

この机上査定はその手軽さ、簡単さから簡易査定とも呼ばれます。

机上査定は「物件の基本情報(立地や築年数)などのデータのみから査定額を算出する方法」です。

この机上査定の最大の特徴は数時間~1日で査定額を得ることができ、さらに書類などもいらないという点です。

忙しく、不動産会社に出向く時間はないが相場価格は知りたいという方には机上査定がおすすめです。

ここでは二つのおすすめの机上査定(ネット査定)をご紹介します。

AI査定

AI査定

Howmaが提供しているAI査定がございます。こちらのサイトでは、必要書類などは特になく、中古マンションの物件情報を入力するだけで15秒ほどで査定額を算出することができます。

一方で、過去の事例から査定額を求めているので正確な査定額を得られない場合があります。

不動産一括査定サイト

一括査定サイトの仕組み

AI査定より正確な査定額を手軽に知ることができるサービスでおすすめなのが「不動産一括査定サイト」です。

こちらの不動産一括査定サイトはあなたの中古マンションの情報を入力することで、一括査定サイトを仲介して複数の不動産会社に査定依頼をします。

複数の不動産会社に査定依頼ができるため、AI査定より正確かつ、手軽に査定額を知ることできます。

無料かつ匿名 おすすめの不動産一括査定サイト「イエウール」

現在、不動産一括査定サイトは非常に増えてきており、どの査定サイトを利用すればいいかわからなくなります。そこでおすすめの一括査定サイトが業界最大手の「イエウール」でございます。

一括査定サイトを選ぶ軸として「加盟会社の数」があります。いくら一括査定サイトといっても加盟会社が少なければ元も子もありません。以下の表をご覧ください。

提携不動産会社数ランキング

こちらは提携不動産会社数を表したグラフです。こちらは見ると、イエウール、次いでスマイスターが多いことが明らかですね。

また、不動産一括査定サイトを利用する際に不安になるのが「悪徳業者が多いんじゃないか」「勧誘の電話がしつこいのではないか」ということだと思います。

ご安心ください。イエウールでは厳しい運営方針によってそのような悪徳業者には注意勧告を行い、厳しくモニタリングしています。イエウール4つのポイント

 

もちろん、実際に売却する必要はなく、まずは手軽に正確な査定額を知りたいという方やシュミレーションをしたいという方には大変おすすめのサービスとなっております。

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実際に不動産会社に足を運ぶ

ネットではなく実際に不動産会社に足を運んで査定依頼を出すことも可能です。実際に不動産会社に足を運ぶメリットとしては、ネット査定と違い、不動産会社と直接会って話すことができるので、より丁寧にあなたの中古マンションの物件情報を伝えることができます。

さらに、実際に一軒一軒足を運ぶことで、その不動産会社の雰囲気や営業パーソンとの相性を確認することできるのも大きなメリットの一つです。しかし、一方で一軒一軒に足を運ぶことは大きな手間になることも事実です。

大手不動産会社と地元中小の不動産会社、どっちがおすすめ?

では大手の不動産会社と地元中小の不動産会社、どちらおすすめなのでしょうか?

  • 大手   資金力が豊富なため大々的な広告を打つことができる
  • 地元中小 地元密着型のビジネスモデルのため、大手では取り扱ってくれない中古マンションも丁寧に扱ってくれる

大手と地元中小の不動産会社、どちらがおすすめかより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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正確な査定額を知ることができる訪問査定

データのみから査定額を算出する机上査定と違って訪問査定は「実際の物件を見て査定額を算出する方法」です。

実際の物件を見るので、細かい条件まで反映することができるのでより正確な査定額を知ることができます。

しかし、その反面で査定額が算出されるまで数日かかる、書類が必要、手間がかかるというデメリットがあります。

中古マンションの査定額に影響を与えるポイント

それではどのようなポイントが上記の取引事例比較法の際に加味されるのでしょうか?

外部要因

ではまずは中古マンションの査定額に影響を与える外部要因について解説していきます。

周辺の売り出し物件(中古マンション)の状況

周辺であなたと似た条件の中古マンションの売り出し状況が大きく査定額に影響を与えます。

特に

  • 最寄り駅
  • 駅からの距離
  • 広さ
  • 築年数
  • 方角
  • 階数
  • 日当たり

等といった条件が似ている中古マンションはあなたの競合物件になります。

そのため、同じ条件の中古マンションが多く売り出されているときは、査定価格や成約価格が大きく変動することがあります。

査定価格や成約価格が安くなるパターン

上述した競合物件があなたの中古マンションよりも極端に安く売り出されているケースがある場合は査定価格や成約価格が安くなりがちです。

例えば相場価格が4000万円の中古マンションが3000万円で売り出されていれば、その中古マンションに買い手が殺到しますし、仮にあなたが適切な売り出し価格を付けたとしても相対的に高い値段に見えてしまいます。

ですのでこのようなケースの時には、まずはその中古マンションが売れるのを待ってから売りに出すことをお勧めします。

査定価格や成約価格が高くなるパターン

上述したパターンとは真逆のパターンです。

仮に相場価格が4000万円の中古マンションが5000万円で売り出されてれば、あなたが相場より高い4500万円で売り出しても相対的にみると安く見えます。

このようなパターンでは高く売れるチャンスがありますが、高すぎる売り出し価格をつけることは避けましょう。

景気状況

不動産の価格は景気と連動して大きく変化します。特に中古マンションは、景気が悪い時には人気が落ち、査定額が低いです。

首都圏新築マンション成約率

こちらの表は首都圏の新築マンションの成約率を表しております。

平成20年前後が大きく下がっていることが分かりますがこの時期はリーマンショックがありました。このことからも分かるように景気状況と成約率は強い関連があり、査定額にも影響を与えるポイントとなっています。

近隣の開発予定

例えば、あなたの中古マンションの近くで新しい駅ができたり、新路線誕生、道路の延伸ができたとします。すると、交通の便は一気に向上します。

これと同時に中古マンションの査定額も大幅にアップする傾向にあります。主に

  • 駅・新路線の誕生
  • アウトレットモールなどの大型商業施設の誕生
  • 大きな公園の誕生

といったことが査定額に影響を与えます。

中古マンションの査定額に影響を与えるポイント(物件別)

では次に物件別に査定額に影響を与えるポイントをご紹介します。

立地条件

中古マンションの査定時に最も査定額に影響を与えるのがこの立地条件です。

主に、駅から徒歩何分かかるか、バスで何分かかるか、付近にスーパーなどの買い物ができる場所があるか等です。また、ファミリー層向けであれば近隣に公園や学校があるかというのもおおきなチェックポイントとなります。

特に、駅から徒歩7分以内の中古マンションはいわゆる「駅近」と言われ人気が高いです。

階数、方角、日当たり

中古マンションでは階数や方角、日当たりも大きなチェックポイントとなります。中古マンション査定 階数

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

これは、階数が中古マンションの査定額に与える評価をまとめたグラフです。ご覧のように、1階や2階では価格を下げ、4階以上は価格のアップに繋がります。

また、南向きや角部屋は評価が上がるポイントとなります。

忘れてはいけないのが「建築予定」です。たとえ、南向きで日当たりの良い部屋であっても目の前に高層マンションが建つといった建築予定があっては、日当たりが阻害されてしまい、査定額が下がってしまいます。

耐震基準、構造

1981年(昭和56年)6月1日以降に竣工された中古マンションは「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前の中古マンションは「旧耐震基準」のため、地震への不安や住宅ローンの組みにくさから値段が下がります。耐震基準

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

さらに、耐震補強工事を行っている中古マンションは査定額が上がりやすいです。

また、中古マンションの構造でも査定額が大きく異なります。以下の順で査定額は高くなります。

  1. 鉄筋コンクリート造
  2. 鉄骨造
  3. 木造

鉄筋コンクリートや鉄骨造は、耐震性だけでなく、遮音性にも優れているため査定額アップに繋がります。

管理・セキュリティー状況

中古マンションでは、管理やセキュリティー状況もチェックされます。

  • 管理人はいるか
  • エントランスや廊下は清潔か
  • ゴミ捨て場はしっかりと管理されているか
  • 外壁などのメンテナンスは行われているか

以上のような点が査定時にチェックされます。

共有施設の有無・使用状況

プールやジム、また住人が集まって歓談するスペースがなどの共有施設があるかどうか、また共有施設がしっかりと管理なされているかどうかも査定のポイントです。

駐車場

駐車場の台数が十分であるかどうか、また希望者がきちんと使えるかどうか、また機械式か平面式かでも大きく査定額が変わります。

 

中古マンションの査定前に知っておきたい4つの注意点

早速査定方法について解説、と行きたいところですが、まずは中古マンションの査定をするにあたって知っておきたい4つの注意点をご紹介します。

査定額だけで不動産会社を選ばないようにしよう

中古マンションを査定に出す際に複数社に査定依頼をすると思います。ですが、その際に高額な査定額を提示したからと言ってその不動産会社に決めるというようなことはしないようにしましょう。

査定額=売り出し価格ではございません。この査定額をもとに不動産会社と相談して売り出し価格を決めます。

中にはあえて高額な査定額を提示して、とりあえず契約を結んだ後そこから価格を下げていって低い売り出し価格で売ろうとする悪徳不動産会社もいます。

ですので、査定額だけで不動産会社を選ぶのではなく、高額査定が出た場合にはなぜその査定額なのか理由を聞き、その根拠がしっかりしているかどうかを比較して不動産会社を決めることをおすすめします。

中古マンションの査定にリフォームは不要

よくある勘違いとして、すこしでも高い査定額を得たいがためにリフォームを考える方がいらっしゃいます。ですが、500万円かけてリフォームを行ったからと言って査定額が500万円上がるとは考えにくいです。

また、現在ではセルフリノベーションもブームとなっており、中古マンションを購入した後でご自身でリフォームをされるという方も多くいらっしゃいます。

ですから、リフォームは費用対効果が低いだけでなく、逆にマンションを売り出しづらくしてしまう可能性があるのでリフォームは不要といえます。

プロのハウスクリーニングは不要

上記のリフォームと同様で、こちらもプロのハウスクリーニングは不要です。あなたの中古マンションを査定する鑑定士は査定のプロです。彼らは、部屋の傷などを見ているので本腰を入れて家をクリーニングする必要はございません。

ですが、売却活動が開始すると購入希望者が内覧に来ます。購入希望者はプロではないので部屋の第一印象で大きく左右されます。ですから、内覧前には最低限の清掃や、水回りのカビなど印象を左右する場所の清掃は行いましょう。

以下に内覧で一般の購入希望者がチェックしているポイントでご自身でお掃除ができる点をまとめました。

  • 部屋の明るさ、ニオイ
  • 水回りにカビが発生していないか、配管から異臭がしていないか
  • ドアや窓の開閉がスムーズに行えるか
  • 洗面台やトイレは清潔か、水栓が壊れていないか

以上の点を意識して清掃を行ってみてください。

「査定価格」と「売り出し価格」と「成約価格」の違いを知る

よくある勘違いとして査定価格でそのまま売ることができると考えてしまいがちですが、割いて価格と売り出し価格と成約価格はまったくもって違うものです。

これらの違いをしっかりと把握しましょう。

価格名 内容
査定価格 不動産会社がデータをもとに算出した、3か月以内で売れるであろう価格
売り出し価格 査定価格を参考に、不動産会社と売主で決めた売却活動開始時の価格
成約価格 売却活動が終了し、最終的に買主と取引が行われた時の価格(基本的に売り出し価格と同価格かそれより安くなるケースが多い)

中古マンションで高額査定してもらう方法

中古マンションを査定に出すなら高額で査定してもらいたいですよね。この章では少しでも高額査定してもらうコツを紹介いたします。

中古マンションの売却のタイミングを考えよう

中古マンションを売却するタイミングによっても査定額は大きく変わります。

ズバリ、中古マンションの売却に最もおすすめなタイミングは2~3月にかけてです。

なぜなら4月から新生活が始まり、転勤などで2~3月に焦って購入する方が多いためです。

ですから逆算して、1月ごろに査定や売り出しをスタートさせると最も高い査定額を受けられることが分かります。

また、景気によっても中古マンションの価格は大きく変動します。

リーマンショック後、中古マンションの価格は大きく下落しましたが景気は回復してきており、このまま東京オリンピックまで中古マンションの価格は上昇していくと予想されています。

複数の不動産会社に中古マンションの査定依頼をしよう

上述したように中古マンションの査定依頼は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産会社によっては数百万、中古マンションの査定額が変わることもあります。

複数社に依頼する理由は「不動産会社によって得意なエリアが違うから」「不動産会社によって得意分野(中古マンションなのか、戸建てなのかなど)が違うから」の二点です。

ですから、複数社に査定依頼を出してあなたの中古マンションにぴったりな不動産会社を見つけましょう。

複数社に査定依頼を出すには「不動産一括査定サイト」がおすすめです。

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良い営業パーソンを見つけよう

中古マンションを高額査定してもらうのに不可欠なのが「良い営業パーソン」です。

営業パーソンの腕次第で取引条件が大きく変わることがあるからです。では、どのような営業パーソンが良い営業パーソンと呼べるのでしょうか?ここでは以下の三つの軸で良い営業パーソンかどうか見極める方法をご紹介します。

  1. あなたの立場に立って物事を考えてくれるか、あなたの味方になってくれるか
  2. 経験が豊富であり、一定数以上の不動産知識を持っているか
  3. 専門用語を多発するのではなく、あなたにもわかりやすい言葉で解説してくれるかどうか

以上の三つの軸で判断してみてください。

実際に一括査定サイトで中古マンションを売却してみた方の体験談

では実際に一括査定サイト「イエウール」を使って中古マンションを売却した方の体験談を見てみましょう。

査定価格 3500万円
売り出し価格 3500万円
成約価格 3530万円
対応満足度 ★★★★
価格納得度 ★★★★★
提案満足度 ★★★★★
総合評価 ★★★★★
  • 売却のきっかけ
    • 老後の生活、残債、内外装設備の改修を考え、売却の検討を開始しました。築年数が経っており、保守も十分ではなかったので、売却価格が不安でした。一次評価で想定以上の評価を頂き、売却活動を進めることにしましたが、実価格の低下が不安でした。
  • 満足度の点数の理由
    • 築年数が経過しており、内外装の劣化も進んでいたにもかかわらず、当方の売却希望条件に対応し、積極的に販売活動していただきました。活動は非常に迅速かつ連絡も密に実施していただき、相手先との交渉状況も把握でき、安心した取引ができました。

まとめ

いかがでしたでしょうか?ここまで中古マンションの査定方法に関して詳しく解説してきました。まずは、イエウールを使ってあなたの中古マンションの査定額を知ることから始めましょう!