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離婚するときに住宅ローンが残っている場合の財産分与について

離婚する際トラブルのもとになる大きな問題の一つとして、住宅ローンが残っている住宅の財産分与をどうするかがあります。住宅ローンの残債を誰が払うのか、残った住宅の名義人は誰になるのかなど悩ましいですよね。

この記事では、離婚するとき住宅ローンの残債がある不動産を財産分与する整理方法について解説します。

住宅ローンの残債のある住宅は財産分与の対象となる

まず押さえておきたいポイントは、住宅ローンが残っている住宅は財産分与の対象となるということです。

そもそも財産分与とは、結婚期間中に得た財産を離婚の際に夫婦で分配することを指します。その対象は、結婚生活で得た金銭、不動産、保険や株式とその幅は広く、基本的にプラスの財産を分けることになります。このことから婚姻中に夫婦で住んでいた不動産ももちろん含まれることとなり、家を売却する、夫か妻が住み続けるという形で分配されます。これは住宅ローンが残っていてその残債により住宅の評価額を上回ったマイナスの財産になったとしても財産分与する必要があります。

ここで注意しなければならないのが、離婚したとしても住宅ローンの契約は変更できないということです。「離婚してしまえば、もう夫婦ではないのだから、住宅ローンの契約変更もできるはずだ」と思う方もいるかと思います。しかし、なぜ離婚を理由として契約変更ができないかといいますと、あくまでも住宅ローンが債権者と債務者との間で交わされた契約であり、契約者・名義人の続柄に関して含まれていないため、離婚して夫婦でなくなったとしても債務者であることに変わりはないからです。夫婦の間で住宅の財産分与の取り決めをしたとしても、住宅ローンの借り入れをしている金融機関との交渉をしない限り契約内容は履行され続けます。例えば、妻が家に住み続け夫がローンを支払うと取り決めたとしても、妻が住宅ローン契約時に連帯保証人になっていれば、万が一夫が支払いを滞らせた場合金融機関は妻にローンを請求するようになるのです。

このように、住宅ローンの残債がある住宅の財産分与は返済が続く限り問題が長期化することが多く、その分財産分与の中でも解決するのが難しい対象であるといえます。

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住宅ローンの残債がある住宅の財産分与の整理方法

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家の評価額>住宅ローンの残債/アンダーローンの場合

不動産の評価額が住宅ローンの残債より大きい場合を「アンダーローン」といいます。
この場合、債務が残ってていたとしても住宅を売却すれば利益が出るため、売却して得たお金をローン残債の支払いに充て、残ったお金は財産分与すればいいだけといえます。
アンダーローンの場合、財産分与の方針として家を売却することをおススメします。法的手続きも含め家を売却するという方法は最も簡単な方法であり、物件を離婚前に売却し、その売却益を住宅ローンの返済に充てることができれば、ローンの返済に悩まされないだけでなく、ローンの名義や連帯保証人の問題など様々な問題を一気に片付けることができます。アンダーローンの場合家を売却すれば、ローンを完済するのみならず住宅という悩みの種をなくすことができるため、望ましい方法であるといえるでしょう。

家の評価額<住宅ローンの残債/オーバーローンの場合

一方で、不動産評価額が住宅ローンの残高を下回ることを「オーバーローン」といいます。この場合、住宅ローンが評価額を上回っているため、家を売却しても住宅ローンが残ってしまうので、夫婦のどちらかが住み続け住宅ローンの支払いをつづけるのが一般的です。離婚後も返済が続いていくため、ローンの返済の問題のみならず名義人の問題などアンダーローンに比べ、問題がややこしくなる特徴があります。
オーバーローンの場合夫婦のどちらかが住み続けることになるのですが、夫が住み続けるか妻が住み続けるかによっても方針は変わってきます。それゆえここでは夫が住む場合と妻が住む場合の二つに分けて紹介したいと思います。

夫が住み続ける場合

夫が家に住み続けていく場合は、どのような扱いになるのでしょうか。

まず、住宅の名義人、住宅ローンの契約者ともに夫である場合は、そのまま夫が返済を続ける形となります。この際、妻が返済に関わる義務はないため、夫が返済を継続するだけなのでシンプルな解決策といえます。

一方、夫が住み続ける場合においてややこしいのが、住宅ローンを組んだ際に妻も連帯保証や連帯債務でローンの負担をしていた場合です。

この場合、夫が返済すると夫婦間で取り決めたとしても、債権者に対する責任から逃れられるわけではありません。この場合、妻は住宅ローンを組んだ金融機関に対し、債務を免れるための別途交渉をする必要が出てきます。妻が連帯保証人や連帯債務者から外れることを了承されるかどうかは金融機関次第であり、認められないことがほとんどであることを留意しなければなりません。

妻が住み続ける場合

妻が住み続ける場合、どのような扱いになるのでしょうか。妻が住み続ける場合、経済力や契約上の関係などでややこしくなる場合もあり、パターンも多くなるといえます。ここでは代表的な三つのパターンについて紹介します。

(1)不動産の名義と住宅ローンの債務者両方を夫のままにするパターン

まず紹介するのが、家の所有権、住宅ローンの債務者ともに夫が持つという場合です。妻にとって一番楽な手段であるように思われますが、ここには大きなリスクがあります。それは、夫が住宅ローンの返済を滞らせるというリスクです。その場合、妻は最悪立ち退きを迫られる可能性もあり、とても不安定な立場といえます。また、住宅ローンの名義人である夫が住んでいないということで、金融機関から契約違反とみなされる可能性もあり、極めてリスクの大きい手段といえるでしょう。

(2)不動産の名義、住宅ローンの債務者を夫名義にし、妻が夫に家賃を支払うパターン

二つ目に紹介するのが、不動産名義や住宅ローンの債務者はそのままで、妻が夫に家賃を支払う場合です。

支払う家賃は住宅ローンの返済額より少なく、子供の住環境を変えたくないなど、事情がある場合において有効な手段であるといえます。

(3)不動産の名義、住宅ローンの債務者共に妻に変更するパターン

最後に紹介するのが、不動産の名義、住宅ローンの債務者共に妻に変更する場合です。この場合、妻が経済的に安定していることが前提とされます。

両方の名義を変更する場合、夫婦間の合意だけでなく、住宅ローンの返済に関わる金融機関の認可が必要となります。妻の収入や資産状況などから債務者が夫から妻に変更しても返済することは可能か金融機関が審査するためです。十分な収入があると判断されれば、債務者は妻に変更され、離婚後妻名義で返済されることとなります。

夫名義の場合と比べ、自分で返済するため、ローン返済の滞納などのトラブルを避けることができるメリットがあるといえます。

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まとめ

財産分与における住宅ローンの処理について紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
離婚する際に財産分与における方針決定でトラブルが起きることはよくあることです。
住宅ローンは借金でありますし、離婚後悩みの種を持ち越さないためにも、離婚前にしっかりと話し合い、お互い納得できる財産分与の方針を定めましょう。
この記事の内容が財産分与でトラブルを起こさず、損することのない住宅ローンの財産分与をすることができれば幸いです。
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