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古い家付きの土地は更地にするのが正解?解体費用や注意点まで解説!

古い家を持っている人の中には、今後の古家に住まないのでどう処理しようか。と悩んでいる人は多いのではないでしょうか。

古家を解体して更地にした方が良いのか、そのまま古家を持ち続けた方が良いのか悩ましい問題です。

リナビス
自宅を更地にするか迷うな~

結論を先にお伝えすると、土地を売却するなら古家付きのまま、土地を持ち続けるなら更地にした方が良いです。

この記事では「古家を更地にすべきか?」という疑問に対して、土地を売却する場合と持ち続ける場合の最適な対応を詳しく解説しています。

この記事を読めば、自分の土地を更地にすべきか正しく判断できるようになるでしょう。

古家付きの土地の処分方法

長年住んだ家を手放すのは寂しいと思う人もいるでしょうが、古い家を持ち続けて良いことはほとんどありません。

例えば、古家をそのまま放置しておけば、建物の劣化が進み、地震や大夫などによる倒壊で近隣住民に危害を及ぼしたり、ネズミなどの動物が住み着いたり生い茂った雑草により害虫が繁殖するなど、不衛生な環境になってしまいます。

そのため、古家を空き家にする場合はそのまま維持するのではなく何かしらの対策が必要です。

リナビス
どんな対策が必要なの?

古家付きの土地を上手く処理するには主に「売却する(手放す)」か「持ち続ける」の2つの選択肢しかありません。

古家付きの土地の処分と聞くと、家を解体して更地にすることをイメージする方もいますが、必ずしも更地にした方が良いわけではありません。

次章より、ケース別にどのような対応をすべきか詳しく説明していきます。

更地にして売るのは危険

古い家の処理をする場合に比較的すぐ始めることができる方法として、売却するという方法があります。

売却のメリットは、主に2つあります。

1点目はもともと建っている家屋をそのまま残して、更地に戻す費用も必要がないので最も容易にできる方法です。

2点目は税金面での利点です。仮に住み続ける予定のない古い家を持っていた場合、毎年固定資産税を負担しなければいけません。

しかし、売却してしまえば、固定資産税についても所有者である買主が負担することになります。

リナビス
古い家を売るときは更地にしなくていいの?

古家付きの土地を売却しよう考えているなら、古家は解体せず、そのまま売り出した方がよいでしょう。

リナビス
なんで更地にして売らない方が良いの?

なぜなら、古家付きの土地の方が買い手が付きやすいからです。不動産を売るには多くの買い手に興味を持ってもらうことが大切です。

古家のまま売り出せば後から更地にできるので「戸建てを買いたい層」と「更地を買いたい層」2つのグループから興味を持ってもらえます。

更地にするとアプローチできる層の選択肢を狭めてしまい、売却できるチャンスを自ら減らしてしまうことになります。

リナビス
「更地の方が売れやすい」って思ってたけど、そうでもないんだね!

一般的には更地の方が売れやすいと言われてきましたが、近年は古家の流通量も増えています。

野村総合研究所の調査によれば、既存住宅の流通量が2005年から右肩上がりで伸びており10年間で既存の流通割合が18%から29%まで上昇しました。

リフォーム需要が増えている背景もあり2030年までには48%まで流通量を増やすのではないかと言われています。

既存住宅流通量推移

引用:野村総合研究所資料より

このように古家を求めている層も増えているので、解体せずに古家付きのまま売り出した方が土地が売れやすいのです。

土地を持ち続ける場合は更地にしよう

一方、古家付きの土地を所有し続けようと考えているなら古家を解体した方がよいでしょう。

リナビス
なんで持ち続ける場合は解体した方がいいの?

更地にすべき理由は2つあります。

1つ目の理由は、古家の維持管理の手間がなくなるからです。

冒頭でもお伝えしましたが、古い家の維持管理をしていないと、老朽化が進んでしまいます。そのため、定期的に家の換気や、郵便物を片付け、通水をしなければいけません。
また、適切な管理が行われていない空き家は、周りの景観にも影響し近隣地域の住民の迷惑になります。

しかし、空き家が遠方にある定期的に訪れるのが難しい場合もあるでしょう。そんな時は土地を更地にすれば、家の管理をする必要がなくなるので、とても楽です。

2つ目の理由は、土地の利用用途が増えるからです。

古い家が建ったままの家では、土地を他の用途で利用できません。

更地にすれば、駐車場経営、トランクルーム経営、太陽光発電など様々な用途で土地を活用できます。

せっかく土地を所有するなら、活用しないともったいないので住まない古家を建てっぱなしにしてはいけません。

 

以上のように古家を売却するか、持ち続けるかの違いによって更地にすべきかが変わってくることを知っておきましょう。

古家付きの土地を更地にする際の注意点

古家を更地にする場合は次の2点に注意しましょう。

  • 新しい家が建てられない土地もある
  • 固定資産税が最大6倍になる

新しい家が建てられない土地もある

安易に家を解体すると、その土地に新設の家を建てられない地域もあるので注意が必要です。

例えばその地域が「市街化調整区域」だとすれば、要注意です。市街化調整区域とは町の景観を維持するために、建物の建築が制限されている地区のことです。

市街化調整区域で新築を建築できるのは、その家にこれまで暮らしていた家族に限定されるケースがあります。また古家の場合だと、法令上の規定で再建築ができないケースも結構あります。

例えば建築基準法で、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には建物を再建築できないと定められています。

そのため、家を解体する場合は、再建築が可能な土地かを調べてから行うようにしましょう。用途地域マップを利用すれば該当の築が市街化調整区域かどうか簡単に確認できます。

固定資産税の負担が増える

所有している土地には例外なく固定資産税がかかり、土地の名義人が毎年支払う義務があります。

そして更地の場合は建物付きの土地に比べ最大6倍の固定資産税を払わなければいけません。

例えば、家付きであれば毎年10万円で済んだ固定資産税が、更地にしたことで毎年60万円支払うことになります。

リナビス
税金の負担が跳ね上がるんだね!

このように活用しない更地を持っておくと費用だけかかる「負動産」になってしますので、土地活用を積極的に行いましょう。

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古家を残す際の注意点

古家を残す場合は次の3点に注意しましょう。

  • 耐震性に問題のある古家は売れない
  • 家の欠陥を買主に伝える
  • 内覧時の準備を怠らない

耐震性に問題のある古家は売れない

耐震性の確認を怠ると、実際に人心が起きた場合の被害が甚大化することはもちろんのこと、売却時の物件の資産価値や査定価格にも影響が出てきます。

特に昭和56年末までに建築された家は旧耐震性基準が適用されているため耐震基準を満たさない可能性が高いと言えます。

新耐震基準を満たすことは、売却を行う上での大前提であることを留意しておく必要があります。

家の欠陥を買主に伝える

老朽化が進んでいる家を売却すると後々トラブルになる可能性があります。

例えば、不動産売買契約後に建物に雨漏れが発覚した場合は瑕疵(欠陥)があると売主が修繕費用の負担しなければいけません。

これを瑕疵担保責任と言います。古い家はシロアリ被害など持ち主が思っていなかった瑕疵が見つかることがあり、売却後に瑕疵担保責任として修繕費用を請求される可能性があります。

売主は不動産会社や購入検討者に対して正しい物件情報を伝える義務があり、それを守れなかった場合に瑕疵担保責任が問われます。

特に古い家を売る場合は、どこかしらに欠陥があるものなので、細かいものでも売主に伝えてあげましょう。

内覧時の準備を怠らない

家を売り出すと購入検討者が内覧に訪れます。売却が成立するかは内覧時に購入者が抱く印象で決まると言っても過言ではありません。

内覧では購入希望者に「物件をよく理解してもらい」「良い印象を持ってもらう」ことが重要です。そのために以下2つを意識した準備は欠かせません。

準備①:物件の長所を説明できるようにする

買主視点で魅力的な物件のポイントがあれば、内覧時に直接伝えてあげましょう。
たとえば、風通しや日当たりが良い、リフォームを昨年したなど売主しか分からない物件の長所を伝えることができれば、より購入意欲を湧かせることができるでしょう。

準備②:室内が見やすいように整理整頓する

床に物を置かない、視界を妨げる物を置かないなど、できるだけ買主が見て物件を確認できる状態を作りましょう。
物が散乱している物件だと買主が物件に持つ印象も悪くなってしまうので購入意欲が下がってしまいます。

汚れが目立つ場合は、掃除の専門事業者が家に来て、素人では掃除が難しい箇所まできれいにしてくれるハウスクリーニングを利用しましょう。リフォームせずとも見た目の印象がガラッと変わります。

ハウスクリーニング

解体費用の相場を知っておこう

土地を更地にする場合、解体費用がいくらかかるか気になりますよね。

そんな疑問を解消するため、この章では解体費用の相場について詳しく説明します。

解体費用の相場は100万円強

解体費用は地域や建物構造によって変動しますが、坪単価で、木造建築は平均3万円、鉄骨造の場合が4万円、鉄筋コンクリート(RC)だと5万円で、一般的な家だと合計100万円程かかります。

建物の種類平均坪単価解体費用の目安
木造3万円30坪:90万円

50坪:150万円

鉄骨4万円30坪:120万円

50坪:200万円

鉄筋コンクリート(RC)5万円30坪:150万円

50坪:250万円

家の解体費用は6つの要因で決まる

地域や時期による若干の価格差がありますが、解体費用が決まる要因は主に以下の6つです。

要素詳細
建物の構造木造、鉄骨、鉄筋コンクリートという建物の構造や、平屋や2階立てといった建物の階数によって大きな費用の違いがあります。
立地条件隣接している道路の幅や、隣家との距離、敷地内スペースなど、解体する家がどんな場所に建っているかで費用が変わります。立地によっては、重機を使えず手作業が多くなったり、道幅が狭いと交通整備の人員が必要なため、人件費が余計にかかってしまいます。
地域地域によって解体費用は異なります。東京、神奈川、大阪など都市部は相場が高く、山形、三重、沖縄など地方であれば相場が低い傾向があります。
築年数築年数が浅いと、建材が頑丈で処分費用が高いので、費用が高くなる傾向があります。
重機の有無重機を利用した方が、工期が短くなり、人件費が削減できるため、費用が安く済みます
延べ床面積建物の床面積が大きいほど費用が高くなります。

解体費用を抑えるコツ

解体費用は100万円以上と高額なので、解体業者の見積もりを鵜呑みにせず極力費用を抑えることを心がけましょう。

次のような3つコツを実践すると費用を抑えられます。

相見積もりを取り比較する

解体工事をするなら複数社から見積もりを取って比較しましょう。複数の会社に見積もりを取ればおおよその相場を把握できるからです。

また、解体項目ごとに金額をチェックしましょう。項目別に比較することで、どの部分が高いのかを把握できます。

見積もりが「一式」表示ばかりで、詳細内容が載っておらずに代金見積もりが安すぎる会社は要注意です。工事が適当であり、後から追加請求をしてくる可能性もあるからです。

家財など事前に処分する

家財などは必ず事前に処分するようにしましょう。
家財の処分も解体業者に委託してしまうと、処分費用がかさんでしまいます。

自分で処分できるものはできるだけ処分し、家屋の解体以外に加わるオプションがなるべく加わらないようにすることで費用は抑えられるでしょう。

補助金制度を利用する

自治体によっては、家の解体に対して補助金を出しているところもあります。

全国の自治体で受けられる制度ではありませんが、近年は建物の老朽化や空き家問題が深刻化しており、対応する自治体の数は増えてきています。
一部自治体の例から見ていきましょう。

自治体補助内容
静岡県沼田市税込解体工事費用に3分の1をかけた金額 上限20万円
愛知県 豊橋市解体撤去費用の3分の2以内 上限20万円
東京都足立区解体工事費用の2分の1以内 木造上限50万円・非木造上限100万円
大阪府堺市空き家の除去費用の3分の2以内 上限200万円
大分県大分市補助対象経費の5分の4以内、または市の定める額の小さい方 上限160万円

なお、補助金制度の内容は変更や調整がかかる場合もあるので、最新の情報は各自治体に問い合わせてみるとよいでしょう。

売却の流れを把握しておこう

この章では土地を更地する際の流れ、売却する流れをステップに分けて解説していきます。

更地にする手順

いざ更地にしたいと思っても、何から手を付けていいか分からない人は多いと思いますが、更地にするステップは全部で5つです。

解体の流れ

Step1:業者から見積もりをもらう

まずは電話やインターネットを通じて解体業者に解体依頼をします。

依頼後は、解体業者と依頼者立ち合いのもと現地調査をして見積もりをしてもらいます。

Step2:業者と契約

見積もりの内容に問題なければ、業者と契約をします。また行政へ解体工事届出書の提出が必要です。

Step3:電気・ガス・電話等の使用停止

これまで利用していたライフラインの停止が必要です。

業者も教えてくれますが、電気、ガスの停止、トイレの汲み取りほか、優先やCATVのアンテナ撤去、無理をしない範囲での家財道具・不用品の片付けをしておけば万全です。

水道だけは工事中の粉塵が飛ぶのを防ぐために使用しますので撤去しないでください。

停止作業が面倒な場合は業者にまかせても問題ありません。

Step4:着工

工事の数日前に業者が工期や連絡先の主知を兼ねて近隣挨拶を行うので、同行して挨拶をするのが理想です。

工期は標準的な木造家屋30坪でおよそ7日間です。

施工完了後は、施工内容に問題ないか依頼者が立ち合い確認するのが一般的です。

Step5:入金・登記手続き

施工終了後に請求書が届くので、指定口座に入金します。代金の支払いが済んだら、業者から解体証明書など必要書類を受け取って工事完了です。

また、解体完了1カ月以内に建物滅失登記が必要です。

以上が家を解体して更地にする手順となります。

解体についてより詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください

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更地

土地を売る手順

続いて土地を売却する手順を説明します。土地売却の流れを6つのステップあり、基本的には家付きでも更地でも流れは同じです。

不動産売却の流れ

やること期間
STEP1査定依頼1カ月程度
STEP2媒介契約
STEP3売却活動開始1~3カ月
STEP4売買条件の交渉1週間程度
STEP5売買契約締結1週間程度
STEP6不動産の引渡し1カ月程度

Step1:査定依頼

まずはご自身の土地がいくらで売れそうか目安を立てるために、不動産会社から土地の査定を受けましょう。
査定とは、不動産会社が土地の立地、形状、市場の動向などをもとに売却価格の目安を算出する作業のことです。査定で算出した価格を査定額といい「その価格で市場に出した場合には、概ね3カ月以内に成約するであろう価格」と定義されています。

土地をスムーズに売るには売却価格が相場と見合っていることが大切です。そのためにも必ず不動産のプロである不動産会社から査定を受けましょう。

※土地の査定方法や査定ポイントに関しては以下の記事もご覧ください。

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Step2:媒介契約締結

査定を受けた不動産会社の中から、売却をサポートしてくれる会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶ事は、不動産会社が依頼者に「売却に向けての努力」を約束する意味合いがあります。
また、媒介契約を結んだ時点で費用は発生しません。あくまで売買契約が成立してから、成果費用という形で支払いが発生します。

ここで媒介契約を締結した不動産会社が契約期間内で売却をサポートしてくれるので、契約を結ぶ不動産会社は慎重に選びましょう。

※媒介契約の種類や種類ごとのメリットデメリットは以下の記事もご覧ください。

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Step3:売却活動開始

周辺状況報告書など売却活動で必要な書類を記入し、売り出し価格を決めれば土地を売り出していきます。
売り出し価格が決まったら、不動産会社がREINSと呼ばれる不動産会社のみが使えるポータルサイトに土地の情報を公開します。

REINSの情報は全国の不動産会社が閲覧できるので、全国の購入希望者を抱えている不動産会社から、あなたが依頼している不動産会社に連絡があり、土地の見学へとつながっていきます。

Step4:売買条件の交渉

購入希望者が現れると、土地をいくらで売買するか条件を決めていきます。
一般的には買主側からいくらであれば購入しますといった価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を詰めていくことが必要です。

交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同時で話し合うことは控えましょう。

Step5:売買契約の締結

売買契約の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。

また、売買契約のタイミングで手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の10%程度です。

※売買契約書の書き方や書くときの注意点に関しては以下の記事もご覧ください。

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Step6:土地の引渡し

買主から手付金を除いた代金を支払ってもらえば、土地の引き渡しを行います。引渡し当日は法務局で登記変更を行います。

登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、晴れて引渡しが完了です。

※土地の引き渡しの手続きや流れに関しては以下の記事もご覧ください。

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説明する人

より詳しく売却の流れを知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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まとめ

更地にすべきか判断に迷うこともあるでしょう。そのときは「古い家付きで売却する」から試してみましょう。自分では買い手がつかないだろうと思っても買い手がつくかもしれませんし、解体するにしても買い手が見つかってから解体するのが賢明です。
買い手がいないのに解体してしまい、そのまま1月1日を迎えてしまうと固定資産税は6倍になりますし、何年も売れなければそれは毎年所有者が負担することになってしまいます。空き家はそのまま放置してしまうとデメリットはありますが、だからと言っていきなり解体するのは避けましょう。

売却するにはまず土地の査定額を知る必要があります。イエウールの不動産一括査定なら、簡単な物件情報を入力すれば複数の業者から査定見積もりが届きます。条件のよい業者があればそのまま売却してもよいですし、地元の業者と交渉するための武器として使ってもよいでしょう。

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この記事のまとめ古い家を付けたまま売却する場合、どんなことに気を付ければいいの?

売却をする場合は、①耐震性に問題のある古家は売れない ②家の欠陥を買主に伝える ③内覧時の準備を怠らない、という3つのことに気を付ける必要があります。
解体費用を掛けずとも売却することが出来ればかなり得をすることができるので、古家を残す際の注意点を確認して売却の準備を進めましょう。

古い家を更地にするとき、どれくらいの解体費用がかかるの?

少なく見積もっても100万円以上はかかるとされています。

解体費用は、土地についている古い家によって費用は異なりますが、①建物の構造②立地条件③地域④築年数⑤重機の有無⑥延べ床面積の6つの要素で主に決まります。
ただ、もっと解体費用を抑えることも出来るので、解体費用を抑えるコツを確認してください。