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不動産売却時の注意点!査定や契約、引き渡しまで網羅的に解説

不動産を売却することは、人生で何度も経験するではありません。

さらに、専門的な知識が必要なので、不動産会社の営業マンでない限り不動産売却をどう進めるか、何に気を付けるべきかを知っている人は少ないと思います。

しかし、不動産は数千万円という大きな金額で取引されるものなので、知識がないまま売却を進めるのは危険です。注意点を知らなかったことで、大きな損につながることもあります。

そこで今回は、不動産を売却する際に注意すべきポイントを時系列に沿って紹介します。さらに、相続物件、ローンが残っている物件、土地やマンションなど物件種別に特化した売却時の注意点もお伝えします。

この記事を読めば、一通り不動産売却の注意点を理解でき、安心して売却を進めていけるでしょう。

不動産売却の流れを理解しよう

まずは、不動産売却の流れを紹介します。注意点を網羅的に知るためには、売却の流れを把握することが欠かせません。

家売却の流れ図

不動産売却はステップは6つに分かれており、売り出してから売却完了まで約6カ月かかります。このステップはマンション、戸建て、土地すべての物件種別で共通です。

以下の表でステップ毎の目安期間を記載しておきます。

やること 期間
STEP1 不動産会社に査定依頼 1カ月程度
STEP2 不動産会社と媒介契約を締結
STEP3 売却活動の開始 1~3カ月
STEP4 売買条件の交渉 1週間程度
STEP5 売買契約の締結 1週間程度
STEP6 不動産の引渡し 1カ月程度

次章ではこのステップに沿って、不動産売却の注意点を紹介していきます。

不動産売却の時系列に沿った注意点

それでは不動産売却のステップ別の注意点6つを順に説明していきます。

  • 査定依頼時の注意点
  • 媒介契約時の注意点
  • 売却活動中の注意点
  • 売買条件交渉時の注意点
  • 売買契約締結時の注意点
  • 不動産の引渡し時の注意点

査定依頼をする際の注意点

まずは、不動産会社に不動産を査定してもらうことから始まります。

査定の目的は、売り出し価格を決めるための情報収集仲介を依頼する不動産会社探しの2つです。
不動産売却を成功するために、売り出し価格をいくらにするか、どの会社に仲介してもらうかは非常に大切な要素です。

そのため、査定依頼時は次の2つの注意点を意識しましょう。

複数の会社に査定依頼をしよう

複数の不動産会社に査定依頼をすると、先ほどお伝えした、売り出し価格を決めるための情報収集、仲介を依頼する不動産会社探しの精度が高まります。

不動産会社によって、査定で見るポイントや会社の売却実績に差があるので、査定額が異なったり、営業マンのスキルに違いがあります。

複数会社の査定結果を聞くことができれば、このような差を比較して、より精度の高い売り出し価格を決めたり、スキルの高い不動産会社を選ぶことができるのです。

一括査定を使えば不動産会社探しが楽になる

一方で、複数の不動産会社に査定依頼をする際に、1社1社会社を探して、アポイントを取るために、何度も同じ説明をするのは手間がかかるものです。

このような時は簡単に査定依頼ができる一括査定サービスを使うと良いでしょう。


このサービスを使えば、売却しようと思っている不動産の住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで
あなたの不動産を高く売ってくれる不動産会社を自動的にマッチングして、複数の会社へ一度に査定依頼ができます。

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媒介契約を締結する際の注意点

査定を受けた後は、仲介を依頼する不動産会社と売却契約を結びます。ここで契約を締結した会社と共同作業で不動産を売却していくことになるので、慎重な判断が必要です。

契約する会社は査定額だけで選ばない

不動産売却が初めての方のよくある失敗として、根拠なく査定額を高く設定した会社と契約してしまい、結果的に不動産が売れ残ってしまうというものです。
不動産の価格は相場が決まっているので、相場以上の価格を設定しても売れないのです。

そのため、不動産会社を選ぶ際は査定額ではなく営業マンの力量や相性で判断しましょう。
具体的には営業マンの「専門性」と「人柄」が見ていきます。

まず「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。宅建士の資格を持っていれば一定以上の知識を持っていることの証明となります。
また実践的なアドバイスができるかを見極めるために仲介業務の経験年数も確認しておくと良いでしょう。

「人柄」は営業マンの対応から感じ取ってください。あなたの疑問に親身に対応してくれるのか、相手の気持ちになって接してくれるのか、といった人として信頼できるかを見ておきましょう。

自分にあった媒介契約を選ぶ

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
媒介契約の違いは以下の表にまとめました。

複数社への依頼 売主も買主を探せる 不動産会社からの活動報告 レインズへの登録義務 契約期間
一般媒介契約 なし(義務はなし) なし 定めなし
専任媒介契約 × 2週間に1回以上 7営業日以内 3カ月
専属専任媒介契約 × × 1週間に1回以上 5営業日以内 3カ月

早く不動産を売りたいという人は、信頼できる1社と専任媒介契約を締結するとよいでしょう。
専任媒介契約」であれば、レインズへの登録や売却活動の進捗報告も義務化されているため、不動産会社はより積極的に売却活動を進めてれるからです。

一方で、すこしでもいい条件で不動産を売却したいなら複数の不動産会社と同時に契約ができる一般媒介契約がオススメです。

状況によって最適な媒介契約が変わってくるので、より詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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売却活動中の注意点

仲介を依頼する不動産会社が決まれば、いよいよ不動産を売り出していきます。
実際に購入検討者とコンタクトを取ることになるので、ここでも注意点が必要です。

内覧・見学の準備を忘れずに

マンションや戸建てを売りに出すと、購入検討者が内覧に訪れます。内覧とは購入希望者があなたの物件を内件するために訪問に来ることです。

購入希望者は物件購入の意思決定をするために内覧で実物を見て慎重に最終判断をします。

そのため、室内の整理整頓や掃除をしておくことはもちろん、買主視点で魅力的な物件のポイントがあれば、内覧時に直接伝えてあげましょう。

たとえば、風通しや日当たりが良い、リフォームを昨年したなど売主しか分からない物件の長所を伝えることができれば、より購入意欲を湧かせることができるでしょう。

土地を売り出す場合は、売主が同席する必要はありませんが、土地の外見が売却の結果に直結するのでごみ拾いや草刈りなど最低限の整備を定期的に行いましょう。

売買条件の交渉時の注意点

購入希望者が現れると、売主と買主の双方で話し合い売買条件のすり合わせを行います。売主としては、少しでも良い条件で売却したいはずなので、次の点に注意しましょう。

下限価格を決めておく

東日本不動産流通機構の調査によれば、不動産の売り出し価格と成約価格の差は4%以上あります。

たとえば、3000万円で売り出した不動産の価格が5%下がると2850万円になる水準です。
買主はなるべく安く不動産を買いたいので、値下げ交渉を行われた結果、5%程は売り出し価格から値下げして成約しているのです。

そのために、いくら以下だと売らないと下限の価格をあらかじめ決めておくことが大切です。下限価格を決めておかないと、ずるずると売り出し価格を下げることにもつながり、不動産は売却できたけど手元にお金が増えなかった、という失敗にもつながりかねません。

売買契約締結時の注意点

売買の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書の作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。

必要書類を早めに準備しておく

身分証明書、実印、印鑑証明書など「売主に関する書類」や、登記権利書や重要事項証明書など「不動産や権利に関する書類」が必要です。書類によっては取得に時間がかかるものもあるので、早めに準備をしておきましょう。
以下の表で必要な書類をまとめたので参考にしてください。

No 項目 目的 取得場所
1
登記済権利証 登記名義人の変更 市役所
2
間取り図と測量図 物件情報の確認 市役所
3
固定資産税納税通知書 負担する固定資産税の計算 市役所
4
実印、印鑑証明 書類への捺印と実印の証明 市役所
5
身分証明書 売主本人の確認 市役所
6
建築確認済証、検査済証 建築基準を満たしてるかの確認 市役所
7
地積測量図、境界確認書 土地の大きさ等の確認 (測量士に相談)

不動産売却時に必要な書類について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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アイキャッチ

手付金をもらっても契約解除の可能性がある

手付金とは、不動産の売買契約を締結する際に買い主が売り主に不動産価格の一部を支払うお金のことです。
一般的に、売買契約を結ぶと買主が売主に対して物件価格の5~10%を事前に支払います。

しかし、手付金が支払われても買主側のローン審査が落ちたなどの理由で、売却が成立しない場合もあります。
そのため全額支払われて、不動産の引渡しが完了するまで安心してはいけません。

不動産引渡し時の注意点

買主からの購入代金の支払いを確認したら、家の名義を売主から買主に変更します。
また、仲介会社に対しても仲介費用を支払いが必要です。

売却時に必要な費用がある

不動産を売却するには、売買価格総額の5~7%の費用がかかると言われてます。具体的には一覧表にまとめたので、参照してください。

カテゴリー 項目 費用目安
売却費用 仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用 2万円程度
ローン返済費用 1~3万円
その他 引越し費用など項目によって異なる
税金 譲渡所得税・住民税 譲渡所得金額×税率

※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315%

印紙税 1000円∼6万円

以上が不動産の売却で発生する費用の一覧です。この中で金額が大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料と、地方自治体に支払う譲渡所得税になります。

不動産売却を成功するために|まずは諸費用について把握しよう

確定申告まで行う

不動産を売却した翌年に必ず確定申告が必要です。確定申告は、毎年1月1日から12月31日までに生じた1年間の所得金額と、それに対する所得税の金額を計算し源泉徴収された税金や予定納税額がある場合に過不足を精算するための手続きです。

不動産を売却した年の次の年の2月16日から3月15日までには、必ず確定申告を忘れずに行いましょう。

確定申告に必要な書類など詳細が知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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不動産の状況の応じた売却時の注意点

これまで一般的な不動産売却の注意点を紹介してきました。しかし、売却する不動産の状況によって他にも注意点があります。
特に以下の不動産会社を売る際は注意が必要です。

  • ローン残債がある不動産
  • 相続した不動産

ローン残債がある時の注意点

ローンが残っている不動産でも売却できます。しかし、売却代金でローン残債を清算することが条件となります。
なぜならローンを金融機関から借りる際、金融機関は不動産を担保にしているからです。
この担保の仕組みを抵当権と言います。ローンを完済後に抵当権の抹消手続きを行えば不動産会社が持っている抵当権がなくなり、晴れて自由に不動産を売却ができるようになります。

そのため、不動産会社に査定してもらい、売却金額でローンを完済できるか確認しておきましょう。

売却金額でローンの返済が難しければ自己資金を準備したり「買い替えローン」も利用も検討しなければいけません。このように売却価格によってローンの返済計画も変わってくるので、必ず不動産会社に査定してもらい、売却金額を把握しておきましょう。

相続物件を売却する時の注意点

不動産を売却できるのは、その不動産の名義人だけです。
そのため、不動産を相続することになったら、相続した人の名義に変更する相続登記が必要です。
また、相続不動産の場合、3年以内に売却すると不動産取得税の減額の特例を受けられるため、なるべく早めに手続きを終わらせましょう。

住み替え時の注意点

マンションや戸建てを住み替え目的で売却する場合、並行して新居探しをしなければいけません。
その際、居住中の物件の売却と新居探しのどちらを優先的にすべきか疑問に持つ人がいますが、基本的には「売り先行」で進めていきましょう。

特に、不動産売却が初めてという人は、資金計画を立てやすい売り先行がおすすめです。

住み替えについてより詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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物件種別に特化した注意点

不動産といってもマンション、戸建て、土地ごとに特有の注意点があります。
この章では物件種別に特化した注意点を紹介していきます。

マンション売却時の注意点

同じマンション内で同時期に別の部屋が売り出され、自分の部屋が売れない場合があります。
マンションは間取りや広さが各部屋似ているので、価格が安い物件から先に売れる傾向があるのです。

そのため、マンションを売り出す前に同マンションで他に売り出されている物件がないか不動産会社に確認してもらいましょう。
もし他の物件が売り出されている場合、日当たり(方角が南向き)、階層が高い、部屋の設備の整備歴がある、など買主が金額以外で魅力に感じるポイントを整理しておくとよいです。

戸建て売却時の注意点

木造住宅は耐用年数が22年のため、木造建築の一軒家は築20年を超えると資産価値はゼロになることもあります。
そのため、古い戸建てを解体して土地だけ売ろうとする人もいるでしょう。

しかし、更地にして不動産会社を売り出すことはオススメできません。なぜなら買主は家付きの土地の購入する時の方が住宅ローンの融資受けやすく、より高値で購入してくれる可能性が高まるからです。

ほかにも更地にするデメリットがあるので詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

土地売却時の注意点

土地を売却する時は境界を確定させることが必要です。境界が定まっていない土地を売うると隣人トラブルにつながりやすく、買い手が見つかりにくくなります。

そのため、売却したい土地の強化が確定しているか事前に確認しましょう。
お近くの法務局で手に入る確定測量図を見れば境界が確定しているか分かります。境界が確定していない場合は、確定測量という作業が必要です。
確定測量について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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まとめ

この記事では不動産売却における注意点を細かく紹介してきました。
今回紹介した注意点に気を付けておけば安心して不動産を売却できるので、是非参考にしてください。

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