マンションを「高く」売りたいときに絶対知るべき7つの秘訣を徹底解説!

急な転勤や親族からの相続など、マンションを売りたい人の理由は様々ですが、マンションを売りたい人は共通して「相場より高く売りたい」「期間内に確実に売りたい」という想いを抱いています。

実は、マンション売却には「高く・スムーズに売る」を実現するコツが存在します。このコツを知らないまま進めると相場より安価で売ることになってしまったり、最悪の場合買い手がいつまでも見つからない、といったことが起きる可能性が高いです。

この記事では、絶対に知っておきたいマンションを高く早く売るためのコツを掲載しています。

この記事を最後まで読めば、マンション売却で成功するためのポイントをおさえ、安心して売却活動に踏み出せるはずです。是非最後までご覧ください。

「家を売りたい」と考えている方へ

  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/

↑こちらから査定を依頼できます!↑

マンションを「高く売る」ための7つの秘訣

知っておきたいマンション売却を成功に導く秘訣を紹介します。後々後悔しないために、どんなに面倒でも以下の6つだけは必ず実施するようにしてください。

  1. 査定前に自宅マンションの相場を把握しておく
  2. 信頼できる不動産会社を選ぶ
  3. 媒介契約は「専任媒介契約」を選ぶ
  4. 契約書に必ず「必要事項」を追記してもらう
  5. 広告が出たら必ず確認する
  6. 内覧前に部屋を清掃して「空室」にしておく
  7. 瑕疵担保責任免責の条項を契約書に入れてもらう
ポイントを押さえて高く・スムーズなマンション売却を実現しよう!

【秘訣①】 査定前に自宅マンションの相場を把握しておく

不動産会社に査定を依頼する前に、必ず自分でマンションの相場を把握するようにしてください。相場とは近隣マンションもしくは自分のマンションと似たような条件のマンションの価格感のことを指します。

相場価格を知らずに安易に査定依頼をしてしまい、500万近く値下げされた状態で売却をしてしまったケースも存在するぐらいです。必ず相場価格をおさえた上で売却活動を開始してください。

自分で相場価格を調べるおすすめの方法は、インターネットで過去の取引事例を調べるか、大手不動産のポータルサイトで今売り出し中の物件を調べるかの2つの方法があります。以下でおすすめのサイトを紹介します。

過去取引の成約価格が分かる「レインズマーケットインフォメーション」

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、公益財団法人東日本流通機構「レインズ」が運営するサービスです。

「レインズ」とは不動産会社などの宅地兼業務を取り扱っている人間のみしか閲覧できない過去の成約データを収束したDBのことで、レインズマーケットインフォメーションはそのDBから一般の人向けに氏名やマンション名などの個人情報を取り除いたものとなっています。

関連記事

不動産の売却や購入を検討している中で、レインズという言葉をきいたことがある人も多いのではないでしょうか。レインズがなにか分からないという人もいるでしょう。レインズは、不動産会社が利用しているサイトで一般の人は閲覧することができないシステ[…]

マンション名などが知れない点は弱点ではありますが、不動産会社も同じデータを見ているので信憑性は高いと言えます。間取りや築年数、駅からの距離、成約時期など細かく検索条件を調べられるので、自分の似た条件のマンションの実際の成約価格を探すサイトとしては最適です(画像:レインズマーケットインフォメーションの検索パネル)

レインズ

近隣の売り出し物件の価格が分かる「マンションマーケット」

マンションマーケット

マンションマーケットは、100万件以上の価格データから算出した相場価格を確認することができる「日本最大級のマンション相場サイト」です。

相場価格を算出するだけでなく、「過去の売買価格」「資産評価」また、現在販売中の物件(部屋)があると「現在売り出し中の中古物件」として表示されるので、まずはこちらのサイトで自分のマンション内で売り出し中の物件がないか確認をすることがおすすめです。

マンションマーケットの相場価格情報

また、上記のようなサイトを使って自分でマンション相場価格を調べる際は以下の点には注意が必要です。

  • 近隣のマンション価格がそのまま当てはまるとは限らない(あくまで参考値として捉える)
  • 成約価格と売り出し価格の見分けに気を付ける
  • 情報の鮮度は新しいかどうか

以下の記事で相場の調べ方や注意点について更に詳しく解説しています。

関連記事

マンションの売却を考えているけど、不動産会社に相談する前に自分のマンションの相場価格を知っておきたいという人は多いです。マンションを売却をするにあたって、不動産会社に相談する前に、まず自分で相場価格を把握しておくことは今後の売却を成[…]

リナビス
成約価格は「売却したときの金額」で、売り出し価格は「売主側の希望の金額」だよ!

【秘訣②】 信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社選びはマンション売却において“肝”とも言える工程です。ここをおろそかにすると売却額が低くなるどころか、いつまで経ってもマンションが売れない…..という最悪な事態を引き起こしかねません。

そこで重要なのが「信頼できる不動産会社を選ぶ」ということですが、信頼できる定義は「1日でも早く、1日でも高く売る」という目標に向かってあなたのパートナー的な存在になってくれる不動産会社ないし担当の営業マンです。以下で具体的に選ぶ際のポイントを解説します。

ポイント1 売買が得意な不動産会社を選ぶこと

不動産会社には「賃貸が得意な会社」と「売買が得意な会社」があり、マンションを売りたいなら当然売買が得意な会社を選ぶ必要があります。

その中でも選ぶべきは「あなたのマンションの売買を得意とする不動産会社」です。過去にあなたのマンションの取引実績がどのくらいあるのかをヒアリングしましょう。次の条件を満たしていれば信頼のおける不動産会社の目安となります。

信頼できる不動産会社を見極めるためチェック事項

  1. あなたのマンションや近隣物件など最低でも直近3年程度、出来れば5年以上の取引事例を出してくれるかどうか
  2. 売るための戦略を分かりやすく説明してくれるかどうか
  3. 見学者集めのためにオープンルームや現地販売会をしてくれるかどうか
  4. 購入希望者による内覧が入った際、鍵の受け渡しなどがスムーズであるかどうか
  5. あなたのマンションの良さを引き出す販売用図面(マイソク)を作成してくれるかどうか

ポイント2 複数の不動産会社を比較すること

不動産会社はいきなり1社に絞るのではなく、2~3社程度の不動産会社と並行してやり取りすることをおすすめします。それぞれの対応や人柄などを見極めることがき、信頼できる担当者に出会える確立も上がります。

1社1社にアポをするのが面倒だったら、不動産一括査定サービスを使うのも有効です。簡単な入力だけであなたのマンションを売却するのにマッチする不動産会社を自動で選んでくれます。

一括査定サイト

不動産一括査定サービスであれば株式会社Speeeが運営する「イエウール」がおすすめです。大手から中小まで、全国の優良不動産会社1600社以上に対応し、簡単な入力だけで最大6社から見積もりを受け取ることが出来ます。

イエウール

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/

↑こちらから査定を依頼できます!↑

ポイント3 「囲い込み」をしない不動産会社を選ぶ

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。不動産会社にとっては両手仲介ができた方が売主と買主両方から仲介手数料をもらえるのでメリットが大きいです。

囲い込み

しかし、売主にとっては囲い込みされると他社から高値で購入依頼があっても依頼を断わられるので売却価格が低くなってしまうリスクがあります。

物件の公開後に問い合わせが1件も入らない状態が続いたら、囲い込みを疑ってみてもいいかも!

【秘訣③】 媒介契約は「専任媒介契約」を選ぶ

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約に分かれます。その中でも理由がない限り「専任媒介契約」を結ぶことをおすすめしています。

それぞれ特徴があり、簡単に説明すると以下の違いがあります。

  • 一般媒介契約
    • 複数の不動産会社に同時に依頼できる契約。売主に対して売却活動の報告義務はなし。
  • 専任媒介契約
    • 1社の不動産会社にしか依頼できない。友人や知人に売るような自己発見取引の場合は、仲介会社を入れなくても契約することが可能。その場合は仲介手数料の支払いをする必要がない。売主に対して2週間に一度の売却活動の報告義務がある。
  • 専属専任媒介契約
    • 1社の不動産会社にしか依頼できない。自己発見取引の際は仲介手数料が発生する。売主に対して1週間に一度の売却活動の報告義務がある。

媒介契約については以下の記事でも詳しく解説しています。

関連記事

土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]

何故、3種類の媒介契約の中で「専任媒介契約」が一番おすすめなのかというと、一言で言うと「不動産会社のモチベーションが高くなる」ということに尽きます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼することになるので、不動産会社からすると競合他社に案件を奪われてしまうリスクがあり、積極的にチラシなどの広告を打たなくなります。「ポータルサイトに載せておけばいいか」だけで終わってしまう可能性が高いです。

一方、専任媒介契約は契約が1社のみ。また、3か月という契約期間の間位に物件を売らないと他社に流れる可能性があるので、本気度が違います。そもそも不動産会社は手数料商売なので、不動産会社からしても物件を売却しないと利益が出ないことも理由の一つにあります。

チラシなどのポスティングやポータルサイトでの露出強化のための工夫、現地販売などの集客に関しては圧倒的に一般媒介契約よりも量・質ともに上回るのは間違いありません。

ただ専任媒介契約を結ぶ上で1点注意して欲しいのが、前章でお伝えした「囲い込み」による不動産会社の利益優先の売り方にならないか、という点です。手口を理解した上で専任媒介契約を結び、怪しい素振りを見せたら釘を指すようにしましょう。

専任媒介契約は専属専任媒介契約と違って、自分で買い手を見つけきた場合に仲介手数料を取られないのもメリットの一つだね!

【秘訣④】 「必要事項」を必ず契約書に記載してもらう

媒介契約を専任媒介契約にしたとはいえ、ここで安心してはいけません。担当の営業マンに販売戦略を詳しく説明させた上で、「説明通りの営業活動を必ず実行する」と契約書に追記させましょう。

具体的には次のような項目について記載してもらいます。

契約書への追記事項

  • 近隣へお折り込みチラシを何回、いつ実施するか
  • 新聞店への配布証明書(新聞販売店へ折り込みの納品が完了した旨を示す証明書)の提出を義務付ける
  • 投げ込みチラシを、どの地域にどの程度の枚数で何回実施するか
  • 「レインズ」はもちろん、「ヤフー不動産」や「ホームズ」などのWEB媒体に掲載すること
  • 買い手の情報を多く持つ不動産会社に問い合わせを行い、報告書を提出させる

この他、「販売活動内容に疑問や不正があった場合は、専任の契約を解除する」旨を入れておきましょう。ここで渋るような会社なら、売却活動にそこまで力を入れないか、いずれトラブルを起こす可能性が高いので依頼しない方が懸命です。

リナビス
マンションの売却は長期間に渡る活動なんだ。不動産会社との契約には絶対に手を抜かないようにしよう!

【秘訣⑤】 広告が出たら必ず確認する

信頼できる不動産会社を選んでも、「広告を不動産会社任せにしない」というのがポイントです。広告はネットとリアル、どちらも必ずチェックするようにしましょう。

ポータルサイトは「写真」と「遷移しやすさ」を確認

不動産会社との媒介契約後、早ければ翌日には不動産ポータルサイトに新着情報としてあなたのマンションが掲載されます。各サイトに掲載されたらすぐに実際の広告をよく確認するようにしましょう。

例えば、撮影している写真は晴れた午後などに撮影された明るいものか、撮影する角度などはセンスが良いか、一目見てマンションの魅力が伝わる写真か、また、内覧動画やVR動画が採用されている場合は魅力的な動画となっているかなどを確認します。

中古マンションのポータルサイト上の綺麗な写真例

また一般的にポータルサイト内の検索時には「エリア」⇒「予算」⇒「広さ」の洵で希望条件を入れて絞り込みをかけますが、あなたのマンション情報にたどり着くのがスムーズかどうかも確認し、ついでにライバルの物件情報も抑えておきましょう。

掲載チラシが近隣に届いているか確認

あなたのマンション情報が掲載されているチラシ、新聞や住宅情報誌などをよく確認しましょう。専任媒介契約を結んだとしても、念のためチェックした方がよいです。

あなたが所有しているマンションの近隣住民に売買情報をアピールするには地域の身にミニコミ誌への折り込みチラシやポスティングが有効です。住み替える人の大半が今の住居から半径3キロメートル以内とされています。中には同じマンション内でもう一部屋欲しいという人や、移動したいという人もいます。近隣のポスティング状況は入念にチェックするようにしましょう。

販売用図面(マイソク)は魅力的なものになっている?

店舗に張り出されている間取りや写真が掲載されている販売用図面(マイソク)も、買い手側から見て魅力的なものになっているか、店舗に出向いて確認してみましょう。いい加減な不動産会社だと簡単な間取りにコメントが1行~2行記載してあるだけ、ということも十分にあり得ます。

最低限以下3点は確認するようにしましょう。

  • 白黒じゃなくてカラーで印刷されているか
  • 写真は明るく、綺麗なものを採用しているか
  • 間取りと共に記載してあるコメントは他物件と差別化できているか

マイソク(販売用図面)

販売図面の理想は↑のようなイメージだね!買い手側がワクワクする図面にしよう!

【秘訣⑥】 内覧前に部屋を清掃して「空室」にしておく

あなたのマンションの購入希望者が現れると、購入希望者が実際に部屋を見学しにくる「内覧」があります。内覧は就職でいう面接のようなもので、マンション売却において今後を左右する大事な局面です。

内覧時のポイントとしては部屋を「空室」にしておくことです。というのも、不動産会社の担当者のほとんどが口を揃えて「空室にした方が、早く売却が決まる」と証言しているからです。

空室のイメージ写真

居住中の内覧の場合はどうしても他人の生活を目の当たりにすることになります。よほど綺麗に、インテリア雑誌に出てくるような暮らしを実践しているのであれば問題はありませんが、ほとんどは一般的な生活をしているのではないでしょうか。売却の可能性を高めるためにも、生活の気配は消しておきましょう。

また部屋をカラッと明るく見せるために、内覧前に清掃はしっかりと行っておきましょう。水回りは特に見られるポイントなので、以下のポイントを入念に清掃するようにしましょう。

内覧前に清掃しておきたいポイント

  • 洗面台には水垢などの汚れが溜まっていないか
  • 排水溝に毛髪などのゴミは溜まっていないか
  • 風呂場にはカビや赤カビ、ぬめり、カルキなどの汚れが溜まっていないか
  • 鏡には鱗や汚れや曇りがないか
  • トイレには悪臭が漂っていないか
  • 台所のシンク周りに汚れやゴミが残っていないか
  • 換気扇やレンジフード、コンロなどに油汚れなどが残っていないか
  • 床には清潔でべたつきなどの汚れがないか

自力でも取れない汚れはハウスクリーニングを依頼して清掃するのも手です。プロの力を借りて「空室」にふさわしい部屋にしてもらいましょう。

キッチンリフォームまた、扉の閉まり具合や浄水器、浴室乾燥機のフィルター交換など、安価で自分で修理できそうな設備は修理するようにしましょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約だと無償でハウスクリーニングや設備を修理してくれることがあるんだって!

【秘訣⑦】瑕疵担保責任免責の条項を契約書に入れてもらう

購入後に買主があなたに対して過剰な責任を求めてこないよう、売買契約書に「瑕疵担保責任免責」の条項を入れておけば、売主であるあなたは安心です。

瑕疵担保責任とは、その物件に瑕疵(欠陥)があった際に売主が修繕の責任を負うということで、新築の建売住宅ですと建設業者が、注文建築の場合はハウスメーカーがそれぞれ10年間の瑕疵担保責任を負う必要があります。これが中古住宅の個人間の売買となると規定が違ってきて、瑕疵担保責任は付けても付けなくても自由となります。

一般的には引き渡しから2~3か月と言われてますが、中古住宅の場合は0カ月で合意することも可能です。購入後は全て買主側の責任でお願いします、ということです。これを瑕疵担保責任免責と言います。

高く売るなら「仲介」早く売るなら「買取」を選ぼう

マンションを売る方法には仲介買取の2種類があり、高く売りたいなら「仲介」を、早く売りたいなら「買取」を選ぶ場合が一般的です。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

具体的な特徴を表で比較してみました。

仲介の場合買取の場合
買主個人不動産会社
売却完了までの期間目安平均4ヶ月(売れ残る場合もある)約1ヶ月
仲介手数料あり( = 売却価格×3%+6万円+消費税)瑕疵担保責任なし
売却価格買取より高い仲介での売却価格の7割程度

仲介と買取の特徴を詳しく説明していきます。

高く売るための仲介

「仲介」不動産会社に買主を探してもらい、一般の個人のお客様にマンションを売却する方法です。

仲介の場合、売主は仲介してもらう不動産会社をまず探し、更にその不動産を購入してくれる買主を見つけなければなりません。

時間や期間などに余裕があり、少しでも高く売却して資金として必要なら仲介を選びましょう。売却価格は、買取よりも1〜3割程度も相場が高いためです。

買い手が見つかるまでは売却できないので、急ぎでないことや内覧の準備や対応を苦に思わない人は仲介での売却が合っているでしょう。

また、築年数が新しいマンションや物件自体に付加価値がある場合も高く売却できる可能性があるため、仲介で売却しましょう。

早く売るための買取

「買取」は不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

出来るだけ早く物件を売却したいと考えている人は買取が向いています。

仲介よりも売却価格は安くなりますが、時間や手間をかけずに売却できます。仲介の売却期間が平均4ヶ月程度かかる一方で買取であれば約1ヶ月で売却できます。

また、売却することを近隣や知人に知られたくない場合や、瑕疵担保責任で悩みたくない人にもおすすめです。

転勤で出来るだけ早く引っ越したい、相続のために売却したいといった急を要する場合には、買取で売却するのが良いでしょう。

マンションの買取について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

関連記事

「マンションを早く売って現金化したいのに、なかなか売れない…」というのはマンション売却によくある悩みです。マンションを売る際、一般的なのは不動産会社を通して買い手を探す「仲介」ですが、数日~1か月などの一刻も早く売りたい人には「買取[…]

マンションを売る流れを把握しよう

この章ではマンションを売る流れを解説しています。

一般的にマンションの売却にかかる期間は4カ月以上はかかると言われており、余裕をもった売却が必要になるのは大前提です。

以下の表ではそれぞれのSTEPとやること、それぞれにかかる期間を解説しています。

STEPやること期間
STEP1不動産会社に査定依頼1カ月程度
STEP2不動産会社と媒介契約を締結
STEP3売却活動の開始1~3カ月
STEP4売買条件の交渉1週間程度
STEP5売買契約の締結1週間程度
STEP6マンションの引渡し1カ月程度

仲介を依頼する「不動産会社」を選ぶ

不動産会社に「自宅マンションの売却価格」を査定してもらいましょう。

査定依頼した不動産会社のなかから仲介してもらう会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約を締結したら不動産会社は売却活動を始めていきます。

やること期間
1.不動産会社にマンションの売却価格を査定してもらう1週間
2.仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結2~3日

売却活動の開始

売主自身でマンションの「売り出し価格」を決めて、いよいよ物件を売りに出していきます。

購入検討者とのやり取りなどの売却活動は不動産会社が対応しますが、不動産会社が売却活動しているか定期的に連絡を取り合って状況を確認しましょう。

購入検討者が希望すれば、マンションの状態を実際に見て購入判断をするために内覧が行われます。

売主のあなたも不動産会社と協力して内覧対応をします。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。

やること期間
3.売却活動を開始1カ月~
4.内覧の対応1回1時間程度

売買契約の締結とマンションの引渡し

購入希望者が見つかればマンションの売買条件を決めていきます。引渡し時期や売買価格など両者が納得する条件を話し合って決めす。

売買条件が決定したら、売買契約書の締結作業を進めていきます。

買主からの購入代金の支払いを確認したら、マンションの名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できればマンションの売却が完了です。

やること期間
5.売却条件を決めた上で売買契約を締結1週間程度
6.購入代金が振り込まれれば、マンションの名義を変更し引渡し完了1週間程度

以上がマンションを売る大まかな流れです。より詳しく流れを知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

関連記事

マンション市場が活発な動きを見せる中、マンションの買い替えや戸建てへの住み替えなどを検討している方にとって、今がいい時期かもしれません。所有しているマンションの売却の進め方について、不安を感じることもあるでしょう。マンションの売却に当たって[…]

まとめ

マンションの売却は知識なしで挑むと、何百万円も損をして一生後悔することもあります。基本的な流れを把握して、成功のポイントを知っていれば、初めてでも納得できる売却は可能です。時間の余裕を持ち、準備を整えてから売却に挑みましょう。