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不動産売却のベストタイミングを見極めて好条件で売る方法!

不動産の売却を成功させるためには、いつ手放すべきなのか、適切なタイミングを知ることが大切です。タイミング次第で売却の条件は変わり、スムーズに売れるかどうかも違ってきます。

優良物件でも、時期が悪いと条件が下がることもあるため注意が必要です。不動産売却に適したタイミングを知り、少しでもよい条件での売却を目指しましょう。

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「不動産市場の動向」からみる売却に適切なタイミング

不動産の価格は、景気や社会情勢の影響を受けやすい特徴があります。不景気の時には不動産価格は下落傾向にある一方、好景気の時には不動産価格は上昇傾向にあり高値で売却されやすいと言えるでしょう。

具体的にどのタイミングで売却すると多くの利益を得ることができるのでしょうかここでは、不動産市場の動向から見る、不動産を売却する適切なタイミングについて解説します。

東京オリンピック前の市況が良い時期

2008年に起こったリーマンショック以降数年間は、不動産市場の景気は悪く価格も下降していました。しかしアベノミクスが実施された2013年以降は不動産市場は活況を取り戻し、今後2020年の東京オリンピックまでは、不動産の市況はさらに上向きになることが期待できます。

しかし、東京オリンピック以後もこの上昇傾向が継続するとは限りません。不動産はできるだけ市況のいい時期を見計らい迅速に決断をすることが求められます。東京オリンピック前の市況が良い今の時期は、不動産を売却するいいタイミングだと言えるでしょう。

購入時より高く売れる時が売り時

不動産を売却して少しでも多くの売却益を得たいのであれば、不動産を購入した時の価格よりも高く売れるタイミングを見極めて売却するとよいでしょう。不動産の相場の動向は正確に予測することが難しく、売却するタイミングが少しでも遅れると損をする可能性があります。

経済状況や政治の政策などを参考に観察しながら、不動産市況が上昇傾向にある時期を冷静に選ぶことが大切です。購入時より高い買値がついたら、適切なタイミングで売却することをおすすめします。

「築年数と所有期間」からみる売却に適切なタイミング

不動産の価格は、景気の動向だけでなく不動産の築年数や所有期間にも左右されます。築年数や所有期間が長すぎると価格も下落傾向になることから、あまり保有することなく適切な時期に売却することが大切です。ここでは、不動産の築年数と所有期間からみる適切な不動産の売却のタイミングを紹介します。

築年数は15年までが売り時

不動産の価格は、築年数が一定の期間経過すると徐々に下落していく傾向があります。戸建ての場合は築15年以上経つと下落幅が急に大きくなり、さらに築26年以降になると価格はほとんど下落しなくなります。

また、マンションの場合は築6年から築15年にかけては比較的なだらかに価格が下落しますが、築15年以上経つと下落幅が急激に大きくなるため注意が必要です。

戸建てもマンションも、「築15年」が売却時期の目安になります。築15年までに売却すると、不動産も値崩れすることなく利益を得やすいと言えるでしょう。

所有期間は5年以上経過している時

不動産を売却すると、売却により生じた譲渡所得に対して所得税が加算されます。所得税は譲渡所得に対して税率をかけて算出されますが、不動産の所有期間によって課される税率が異なることから注意が必要です。

短期所得と長期所得の税率の違い

短期所有(5年以下)の場合所得税率=30%・住民税率=9%
長期所有(5年超)の場合所得税率= 15%・住民税率=5%

上記から分かる通り、短期所有の不動産の所得税率に比べて長期所有の所得税率は半分になっています。

せっかく高値で売却できたにも関わらず、税金が高くなれば結果として利益が少なくなってしまいます。税金を少しでも安く抑えるためには、購入時から5年以上経ったのちに不動産を売却するといいでしょう。

相続した不動産の売却からみる適切なタイミング

ここでは、相続した不動産の適切な売却のタイミングを紹介します。特例を受けるタイミングや空き家問題を念頭におくことが大切です。

取得費加算の特例を受けるなら3年以内

「取得費加算の特例」を適用することにより、納付した相続税の一部を取得費に加算して譲渡益から控除することができます。

取得費加算の特例を適用するためには、以下の3つの要件を満たす必要があります。

  • 相続や遺贈により不動産を取得
  • 財産を取得した人に相続税が課される
  • 財産を、相続開始があった翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡すること

(相続税の申告期限…相続開始を知った日の翌日から10カ月)

取得費加算の特例を適用した結果、譲渡益にかかる所得税を軽減させることが可能になります。この特例を適用させることにより相続税の一部を取得費に加算することができ、納税の負担を減らすことができます。

空き家になるなら早めの売却を

不動産を売却する際は、空き家になる前に売却することをおすすめします。

近年空き家が増加しており、治安問題や衛生問題など空き家に関するさまざまな問題が深刻化しています。そのため空き家対策の一環として「空き家対策特別措置法」が制定されました。

この法律が適用されると、相続した物件が空き家になった場合、固定資産税の特別措置が解除される場合があります。その結果納めるべき固定資産税が大幅に上がる可能性があることから、相続した物件は空き家になる前に早めに売却すると良いでしょう。

1年を通して不動産が売却しやすい2つの時期

1年のうちに、不動産取引が活発化して売却しやすくなる時期が2つあります。ここでは2つの時期をそれぞれ具体的に紹介します。

年始から3月にかけて

年末から3月にかけての時期は、1年の中で不動産を売却しやすい時期になります。この時期は転勤になりマンションを売却する人や、子供の新学期に向けて不動産を購入する人が増える傾向があります。この時期は全体的に不動産取引が活発化して、売却しやすくなる時期と言えます。

10月は第二の引っ越しシーズン

1年の中でも10月は第二の引越しシーズンと言われています。10月は企業の人事異動の時期と重なり普段より転勤が増えることから、不動産を売りに出す人も増加する傾向があるのです。この時期も不動産取引が活発化することから、売却しやすくなります。

不動産の売却を成功させるポイント

不動産の売却を成功させるためには、売却のタイミングを図る他にいくつかのポイントがあります。これらのポイントをしっかり押さえることで、不動産を高値で売れる可能性が高まるでしょう。

不動産売却を成功させるポイントについて、それぞれ具体的に解説します。

事前に相場を把握しておく

売却価格を読み間違えてしまうと、想定以上に売却に時間がかかってしまい、希望する価格で売却できなくなる可能性があるので注意しましょう。

不動産を売却する際は自分なりに調査して事前に相場を把握することが大切です。相場より大幅に低い価格される場合もあることがないように気をつけましょう。

信頼できる不動産会社を選び売却を有利に進める

不動産の相場価格を把握するためには、売却する前に複数の不動産会社に査定を依頼してそれぞれの値段を比較することをおすすめします。不動産の査定額は査定する不動産会社によってバラツキがあることから、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼する方がいいでしょう。

査定の際は複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定「イエウール」を利用することをおすすめします。イエウールには提携している不動産会社が1,700社以上あり、6社同時に査定してくれることから効率的に査定を進めることができます。
登録している不動産会社は日本全国にあり、場所や地域を選ばず査定に応じてくれるメリットがあります。

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不動産会社の得意分野を見極める

販売を得意とする分譲業者や、中古物件や売れ残り物件の買い取り再販を得意とする業者など、不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。

所有している不動産の売却を依頼する場合には、売買物件の「媒介業務」を取り扱っている不動産業者を選ぶことが大切です。さらに媒介業務を取り扱っている不動産会社の中にも、戸建て専門の業者やマンションの取り扱いに特化している会社などそれぞれ特性があります。

それぞれの不動産会社の得意分野を見極めて、適切な不動産会社に依頼するよう心がけましょう。

媒介契約の種類を考える

不動産会社に不動産の売却を依頼する場合、媒介契約を交わすことになります。この媒介契約には下記の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を交わすことができます。一般媒介契約では、売主は買主を見つける可能性が高くなる一方で、売主側である不動産会社は他の会社が買主を見つける可能性があることから、積極的に販売活動を行わないことが考えられます。

専任媒介契約

専任媒介契約は特定の1社のみと媒介契約を交わすことができます。さらに所有者が自ら買主を探して売買契約を交わすことができます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同じく、特定の1社のみと媒介契約を交わすことができます。しかし所有者が自ら買主を探して直接契約を交わすことができず、必ず不動産業者を介して契約する必要があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、不動産所有者は特定の1社のみに売却を依頼する契約です。特に専任媒介契約は、不動産会社が優先的に売却活動を行ってくれることからおすすめの契約です。

また専任媒介契約では14日に1回以上、販売状況の報告をする義務があります。不動産の所有者も、報告を受けることにより状況を把握しながら安心して依頼することが可能となります。

アピールポイントを整理しておく

所有者が不動産を売却する際は、完全に不動産会社に任せるのではなく、できるだけ不動産会社が高値で売りやすくするために多くの情報を伝えておくことをおすすめします。

例えば不動産の周辺環境や治安状況、エアコンや備え付け家具などのマンション内の設備、傷や不具合などの血管も正直に不動産会社の担当者に伝えましょう。

良い面も悪い面も含めて事前に多くの情報を伝えておくことで、担当者は不動産を売りやすくなります。

内覧時の印象を良くする

不動産を売却する際は、買主に建物の内部を見てもらう「内覧」を行います。内覧の希望がる際は、できるだけ応じるように心掛けましょう。

さらに内覧時の印象をよくするために、事前に室内を掃除することが大切です。最初に買主の目に留まる玄関だけでなく、トイレや浴室、洗面所など日常的に利用する水周りも綺麗に掃除しておきましょう。

室内や外観が綺麗で清潔感があれば、買主の購買意欲も高くなります。不要なものは処分して綺麗に掃除して、買主に良い印象を与える努力を行いましょう。

不動産売却は最適なタイミングを見極めて売却活動を進めよう

不動産の売却可能性や売却価格は、売却する時期やタイミングによって変わります。最適なタイミングで売却できれば購入時より高い価格になる可能性がある一方、タイミングを間違えてしまうと購入時より低い価格で売却することになり、損失が生じる可能性もあるため注意が必要です。

不動産を売却する際は、売買の仲介をしてくれる不動産会社を正しく選ぶことも重要です。経験やノウハウを十分兼ね備え、誠実に販売活動を行ってくれる不動産会社であれば、予想以上に高値で売却することができるかもしれません。

不動産を売却する際は今回紹介したポイントを踏まえて、最適なタイミングで活動を進めることをおすすめします。