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土地を売却する際、建物の解体費用はどれくらい掛かる?

建物付きの土地を売却する場合は、そのままで売れるケースと、土地のみで売れるケースがあります。購入者が土地のみを希望する、あるいは建物にほとんど価値がない場合は、一度建物を解体し、更地にしてから売却しなければなりません。

このとき、建物の解体には費用がかかります。解体にかかる費用を把握し、更地の売却でどれくらいの利益が出るのか考えていきましょう。

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土地を売却する際の建物解体費用の相場

まずは、土地を売却して建物を解体する場合に発生する、建物解体費用の相場について解説します。建物の解体費用は内訳としていくつかの項目が存在します。ここからは、解体費用の内訳に関しても詳しく見ていきましょう。

解体費用の相場

建物を解体する場合にかかる費用は、坪単価と建物全体の床面積によって決まります

建物の解体費用=坪単価×建物全体の床面積

建物の解体費用は、建物の構造ごとに一定の相場があります。建物の構造には「木造」「鉄骨造」「RC造(鉄筋コンクリート造)」の3種があり、木造の場合の解体費用が最も安く、RC造(鉄筋コンクリート造)の場合の解体費用が最も高くなっています。

建物の構造坪単価解体費用の目安
木造3〜5万円/坪・30坪:90〜150万円
・50坪:150〜250万円
鉄骨造4〜6万円/坪・30坪:120〜240万円
・50坪:200〜300万円
RC造(鉄筋コンクリート造)4〜7万円/坪・30坪:120〜210万円
・50坪:200〜350万円

解体費用の内訳

土地を更地にするためには、建物を解体するだけでなく、ブロック塀や庭木などを全て撤去する必要があります。以下で、土地を更地にする際にかかる費用の内訳を紹介します。

工事・処理内容費用
仮設工事500〜1,000円/m²
内装解体500〜1,000円/m²
屋根解体1000〜2,000円/m²
重機解体3000〜5,000円/m²
基礎撤去費3000〜5,000円/m²
人件費15,000円前後(一人当たり/一日)
廃棄物処理費5000〜20,000円/m²
樹木撤去費10,000〜50,000円/本
ブロック塀撤去費2,000円/m²
その他付帯物処理費1個につき2,000円程度〜(個別料金)
重機運搬費40,000円程度
諸費用計 50,000円前後

土地を更地にする際に発生する費用は、建物の解体費用のほかにも、内装の解体費用や人件費、廃棄物処理費用や重機運搬機、ブロック塀や庭木など付帯処理物の撤去にかかる全ての費用を、合算して請求されるので注意が必要です。

解体費用は解体業者によって金額が変わります。ここでは解体費用の相場をお伝えしましたが、業者によってはこの費用より高くなる場合もあれば、安くなる場合もあります。最終的には自分自身の判断が大切になることから、解体業者を選ぶ際は複数の解体業者から見積もりを取り、慎重に決めるようにしましょう。

解体費用が高額になってしまうケース

実際の解体費用は、土地の広さや建物の大きさ、周囲の相場などによって個別に算出されるのが実情です。土地が狭く、処理すべきものが少ない場合は解体費用が安くなります。一方で、残土処分の内容や地中埋設物の有無、樹木や庭石の有無や養生の分量などが理由となり、解体費用が高額になるケースがあるので注意が必要です。

解体費用は、どのように算出されているのか分かりにくい面があり、場合によっては不当に高額な請求をされる可能性もあります。よって、住んでいる地域の相場を知るためにも、建物を解体する場合は事前に複数の解体業者から見積もりを取ることをおすすめします。

解体費用をできるだけ安く抑える3つのポイント

高額になりやすい解体費用ですが、できることなら少しでも解体費用を安く抑えたいものです。解体費用をできるだけ安くするためのポイントは、以下の3つになります。

  • 不用品は自分で処分しておく
  • 解体業者の閑散期を狙う
  • 自治体の補助金が利用できるか調べる

ここからは、それぞれのポイントを具体的に解説します。

不用品は自分で処分しておく

解体費用の内訳には、解体の際に発生したコンクリートや木材などの廃棄物処理費が含まれます。これらの処理費用は、一般的な家庭ゴミの処分費用よりも高く設定されており、廃棄物が多いほど解体費用が高くなるため注意が必要です。

解体費用をできるだけ安く抑えるためには、家庭ゴミや不用品などは、できる限り解体業者に任せず自分で処分して、不用品の量を少なくすることをおすすめします

解体業者の閑散期を狙う

12〜3月は、固定資産税の節税対策や年度末の区切りとして、建物や事務所の解体を依頼する方が多くなる傾向があります。そのため、解体費を安く抑えたいのであれば、4〜6月の閑散期を狙って依頼することがポイントです

この時期は解体の需要が低く、解体料金も比較的安くなる傾向があります。また、閑散期であれば予約も多くないことから、依頼者側が希望する日程で、解体作業が実施されやすいメリットもあります。

自治体の補助金が利用できるか調べる

解体費に対して、補助金を出す自治体は多くありませんが、補助金を用意している自治体も複数あります。補助金の支給要件や支給額は自治体ごとに異なります。

中には、補助金に100万円以上の上限を設定している自治体もあることから、解体する際には事前に対象の自治体に問い合わせるとよいでしょう。

土地の売却前に建物を解体したほうがよい2つのケース

建物が建っている土地を売却する場合、売却前に建物を解体するべきかどうかは悩ましいところでしょう。ここでは、土地を売却する前に建物を解体したほうがよいケースを2つ紹介します。

建物が老朽化している

国土交通省では、木造建築の寿命を22〜25年と定めていることから、築25年以上経過している古い建物であれば、土地を売却する前に建物を解体することをおすすめします。古い建物の場合は、予想以上に老朽化が進み、雨漏りの危険やシロアリ発生の可能性があり、売主側に瑕疵担保責任が発生する危険性があるため、気をつける必要があります。

立地が悪い

山奥や田舎、過疎地など、都会に比べて人が少なく立地が悪い土地は、一般的に売れにくい傾向があります。ただし、都会の中にも立地が悪い場所があり、売れにくい土地であれば、売主は土地が売れるように努力をする必要性が出てくるでしょう。

建物が残っている土地に比べて、更地のほうが売却される可能性は高いといえます。立地が悪い土地であればなおさら、土地を売却する前に建物を解体して、買主側の負担を軽減しておくことをおすすめします。

土地の売却前に建物を解体する3つのデメリット

ここでは、土地を売却する前に建物を解体する際のデメリットを3つ紹介します。

  • 解体費用が掛かる
  • 固定資産税の負担が大きくなる
  • 新しい建物を建てられなくなる可能性がある

建物を解体して更地にすることによって、土地を売却できる可能性が高まります。その一方で、更地にすることによるデメリットもあることから、安易に建物を解体する前に、きちんと検討することが大切です。

解体費用が掛かる

建物の解体後に土地を更地として売却する際は、建物の解体にかかった費用は原則として売主が負担します。解体費用は数十万〜数百万と高額になることから、安易に解体を決定することはあまりおすすめできません。

場合によっては、解体費用を買主が負担するケースもありますが、買主側の心証が悪くなり、思うように土地が売れなくなる可能性があることには注意が必要です。

固定資産税の負担が大きくなる

建物がある土地に対する固定資産税には、減免措置があります。しかし、建物を解体して更地にした場合は、減免措置が受けられなくなり、建物が建っていたときと比較して、最大6倍もの固定資産税を払わなければなりません

建物を解体したあとでなかなか土地が売れなければ、その間は売主自らが高い固定資産税を払い続けなければならないデメリットがあります。

新しい建物を建てられなくなる可能性がある

都市計画法の中には、市街地の中に建物を建築することを抑制する「市街化調整区域」が定められています。市街化調整区域の特則として、更地にした土地が市街化調整区域内であった場合、その土地に新しい建物を建てる際は、都道府県知事の許可がいるなど厳しく規制されています。したがって建物を解体する前に、市街化調整区域に当てはまるかを確認する必要があります。

建物を解体する流れ

ここからは、土地を売却するにあたり、建物を解体する流れを紹介します。

  1. 現場調査
  2. 見積もり確認
  3. 近隣挨拶
  4. 引込配管、配線の撤去の手配
  5. 解体工事

<現場調査>

解体業者に解体作業の見積もりを依頼すると、解体業者が現場に訪れて現地調査を行います。現場調査の際は立会いを行い、業者とともに調査の様子を確認することをおすすめします。

<見積もり確認>

現地調査が終われば、業者が現地調査に基づいた見積書を提出します。作業金額や納期、作業内容など見積書の内容を確認して納得したら、業者に解体を依頼して契約成立となります。

<近隣挨拶>

解体工事の際は、騒音や粉じんが発生する恐れがあります。周囲の方々に迷惑をかける可能性があることから、解体作業が行われる前に挨拶をしておくことをおすすめします。

<引込配管、配線の撤去の手配>

撤去工事をする前に、電気会社やガス会社に連絡して、引き込み線の撤去や配管の撤去の手配をしておきましょう。浄化槽や便槽は、汚物が発生する可能性があるため、専門の清掃業者に事前に相談して、対応してもらうとよいでしょう。

<解体工事>

事前の準備を終えたら、解体業者が解体工事に取り掛かります。解体業者によっては安全な作業を十分に行なっていない場合もあるため注意が必要です。解体作業が順調に進んでいるのか、現場に訪れて確認しましょう。

土地売却時の解体費用の扱い

ここでは、土地売却時に生じる建物の解体費用の取り扱いについて解説します。

解体費用は譲渡費用に含まれる

不動産を売却して売却利益が発生すると、その売却利益は譲渡利益とみなされて、所得税や住民税が発生します。譲渡所得や所得税の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得=譲渡価格−取得費−譲渡費用
譲渡所得×税率=所得税

売却の際に発生する解体費用は、譲渡費用に含めることができるため、解体費用が大きくなるほど譲渡所得を低くすることができて、節税ができます

売却価格には上乗せしないほうが有利

解体にかかった費用を土地の売却代金に上乗せすると、相場よりも高い売値になり土地が売れにくくなってしまうため、あまりおすすめできません。解体費用はできるだけ売主が負担するとともに、更地になった土地の売値も、相場に合わせて販売することをおすすめします。

売主側の負担は大きくなりますが、解体費用を譲渡費用に含めて所得税を低くしたり、不用品はできる限り自分で処分したりするなどして、工夫するとよいでしょう。

土地売却や建物の解体をする際は一括査定サイトを利用しよう

土地売却にあたり、建物を解体したほうがいいのか判別できない場合は、自分で決める前に、できるだけ多くの不動産会社に問い合わせて相談することをおすすめします。

その際は、不動産の一括査定サービスを活用することで、条件のよい不動産会社に出会える可能性が高くなります。好条件で土地売却できるだけでなく、優良な買取業者を紹介してくれるケースもあることから、利用価値は高いといえます。

おすすめの一括査定サービスは「イエウール」です。地域密着型のイエウールには、1600社以上の不動産会社が登録されており、一度に最大6社と比較しながら優良な不動産会社を選ぶことができます。イエウールを活用して、最適な会社を選ぶといいでしょう。

参考:イエウール

最適な土地の売却方法を考えよう

実際に建物がある土地を売却する場合は、建物の大きさや形状、建物の築年数、土地の広さや立地などさまざまな要因が影響します。複数の不動産会社と相談することなく安易に進めると、思わぬトラブルが発生する可能性もあるので注意が必要です

また、解体費用に関しても純粋な解体作業だけでなく、廃棄物の処理費用などさまざまな費用が含まれることを想定しておくことが大切です。今後建物がある土地を売却する際は、今回の内容を参考にして最適な土地の売却方法を考えましょう。