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不動産売却を成功させるための6つのコツ!不動産売却の基礎を徹底解説

不動産の売却を考えている方の中には、「どのように売却すれば良いのか分からない」「何から始めたら良いか分からない」とお困りの方も多いのではないでしょうか?

特に不動産売却が初めてという方は、売却の流れや方法がわからず悩むことも多いと思います。そこでこの記事では、不動産の売却について、流れや方法、売却を成功させるコツまで基本的なポイントを初心者の方にも分かりやすいように解説します。

不動産売却の流れ

不動産売却について知るためには、まず全体の流れを把握することが大切です。不動産売却で必要な準備や手続きについて、どのような手順で行えば良いのかを確認し、取引をスムーズに進められるようにしておきましょう。

不動産売却の流れ

不動産を売却する流れと方法についてご説明します。物件を売るには順序があり、販売価格の相場をしれなければ売却価格の設定もできません。このような順序を把握して上手に売却を進めましょう。

売却の理由や希望条件について考える

不動産売却の方針を決めるために、最初に売却の理由や希望条件について整理する必要があります。まずは、なぜ売却するのかその理由を確認してください。ライフスタイルの変化に伴う住み替えや、相続した実家の換金など、理由と目的を明確にしておくことが大切です。

また、リフォームをして住み続けたり、人に貸して家賃収入を得るなど、売却せずに有効活用できる場合もありますので、本当に売却する必要があるのかについても、もう一度考えてみましょう。

次に、いつまでにいくら位で売却したいのか、売却の希望条件を整理します。売却のスケジュールや売却後の資金計画を決める上で重要になるので、よく考え、明確にしておくようにしましょう。

売却価格の相場を調べる

売りたい不動産が、いくら位で売れそうなのか相場を調べることも重要です。自分でも相場を調べておくことで、不動産会社が提示する査定額が適正なものかどうか判断することができます。

相場はインターネットの物件情報サイトなどを使って調べることができます。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼し、売りたい不動産がいくら位で売れるのか査定額を提示してもらいます。査定額とは、その不動産会社に売却を依頼した際に、いくら位で売れそうなのかという予想金額を示したものです。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を元に信頼できる不動産会社を選んだら、売却を依頼するための媒介契約を結びます。

媒介契約には3つの種類があり、自分に合った方法を選ぶことで、売却を有利に進めることができます。3つの媒介契約については後で詳しく解説します。

売却活動を行う

不動産会社と話し合って、売り出し価格を決定し、売却活動を開始します。不動産会社はインターネットやチラシなどの媒体を使って宣伝をし、広く購入希望者を探します。

購入希望者から物件の見学の申し込みがあった場合には、売主も対応を行います。

売買契約を結ぶ

購入希望者から購入の申し込みがあり、条件についてお互いに合意したら売買契約を締結します。この時、代金の5~10%程度を手付金として買主から受け取るのが一般的です。

決済と引き渡しをする

代金の授受と引き渡しは同時に行います。買主から代金を受け取ったら、物件の鍵や書類を引き渡します。

確定申告を行う

不動産売却によって利益を得た場合は、売却の翌年の2月15日~3月15日に確定申告を行う必要があります。

不動産売却にかかる期間

不動産売却には、準備から売却完了まで、一般的に3〜6ヶ月ほどかかると言われています。全体の流れとそれぞれの期間の目安は次のようになります。

  • 査定から媒介契約まで(約1~4週間)
  • 売却活動から売買契約まで(約1~ 3ヶ月)
  • 売買契約から引き渡しまで(約1~2ヶ月)

これはあくまでも目安ですが、物件の種類や条件によって、かかる期間は異なります。一戸建てや土地の売却であれば、測量などが必要になり、その分時間がかかることもあります。買主がなかなか見つからず、思った以上に時間がかかることもありますので、売却計画を立てる際は、余裕を持って行うようにしましょう。

成功のコツ①:複数の会社に査定しよう

売り出し価格が高すぎると売れ残り、安すぎると損をしてしまいます。売却で損をしないためには適切な価格で売り出す必要があり、そのためにはより適切な査定額を提示してくれた不動産会社を選ぶことが重要です。

査定額は、不動産会社によって異なりますので、一社だけに査定を依頼するのは危険です。中には、査定額を高めに設定し、媒介契約を締結してから売り出し価格を下げるという会社もあるので注意が必要です。したがって、査定を行う際は、一社だけでなく、複数の不動産会社に依頼し、査定額を比較することが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼する際は、インターネットの一括査定サイトを利用することをおすすめします。一括査定サイトを使えば、一度に複数の不動産会社に査定を依頼し、簡単に査定額を比較することができるためとても便利です。

成功のコツ②:相場を把握しておこう

査定の前に相場を把握しておけば、不動産会社の査定結果が適切なものであるか判断するのに役立ちます。

売却価格の相場を知るためには、インターネットを使って、売りたい物件と条件が近い物件の現在の売り出し価格や過去の成約価格を調べます。以下、相場を調べられるおすすめのサイトを紹介します。

レインズ・マーケット・インフォメーション

「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が保有する不動産の取引情報を一般に公開しているサイトです。一般の消費者でも利用でき、成約価格など直近1年間の不動産取引の情報を見ることが可能です。

物件の種類や地域、間取り、築年数といった条件で絞り込み、売りたい物件と似た物件の情報を調べることで、相場を把握することができます。

不動産取引価格情報検索

「不動産取引価格情報検索」とは、国土交通省が「土地総合情報システム」で提供する不動産の取引価格情報を検索できるツールのことです。

「土地総合情報システム」では、不動産の購入者を対象としたアンケートに基づく取引情報を公開しています。したがって、このツールを使えば、住宅や土地などが実際に売買された価格を調べることができ、売りたい物件と似た物件を情報を見ることで、相場を把握することができます。

3.3 査定をするなら一括査定サイトがおすすめ

相場を把握するために、一括査定サイトを利用するのもおすすめです。一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社が査定額を提示してくれるため、売りたい物件がいくら位で売れそうなのか簡単に把握することができます。

本格的な査定はまだ必要ないという場合でも、物件の条件から簡易的に査定額を出す「机上査定」を使えば、おおよその査定額を知ることができます。数ある一括査定サイトの中でも「イエウール」は全国の優良な不動産会社が多数提携しているためおすすめです。物件の所在地など条件を入力するだけで、簡単に査定額を知ることができますので、ぜひ利用して見てください。

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成功のコツ③:信頼できる会社と契約しよう

不動産売却が上手く行くかどうかは、良い不動産会社と契約できるかどうかに掛かっています。不動産会社を選ぶ際は、査定額だけでなく、さまざまな観点から信頼できる会社であるかどうか判断する必要があります。

また、不動産会社に仲介を依頼する媒介契約には3つの種類があります。目的や計画に応じて最適な契約方法を選ぶことで、売却をよりスムーズに進めることができます。

4.1.信頼できる会社を見極めるコツ

不動産会社選びの際には、会社の得意分野や営業マンとの相性など、いくつかのチェックポイントを確認するようにしましょう。

不動産会社の得意分野を確認する

不動産会社にはそれぞれの得意分野があり、行っている業務も大きく異なります。

所有する不動産の売却を依頼したい場合は、売買物件の媒介を業務として行っている会社を選ぶ必要があります。またその中にも土地や一戸建ての売却を得意とする会社、中古マンションの売却を得意とする会社など得意分野が分かれています。得意分野を見極めるために、事前に各社の取り扱い業務や実績について話を聞いておくことが大切です。

売主の立場に立った営業を行っているかチェック

売主や物件のことを最優先に考え、営業を行ってくれる不動産会社を選ぶことが重要です。物件の資産価値や売主のライフプランを考え、最適な方法に導いてくれる不動産会社が良心的な会社であると言えます。

候補となるいくつかの不動産会社をピックアップしたら、まずはWebサイトなどでその会社の理念やビジョンを調べ、客の立場に立った営業を行っていそうか確認しましょう。

担当者の仕事ぶりが重要

不動産売却においては、営業担当者の権限が非常に大きくなっています。したがって、頼れる営業担当者がついてくれるかどうかが、不動産売却を成功させる鍵となるのです。不動産売却を成功させるためには、不動産会社の規模の大小以上に営業担当者の仕事ぶりが重要とも言われています。

良い営業担当者を見極めるためにチェックすべきポイントは、不動産に対する知識とコミュニケーション能力です。不動産売却を成功させるためには、売却する不動産の特徴や魅力をよく理解し、相手に伝えることが必要となるからです。

営業担当者とやりとりする際は、次のポイントをチェックするようにしてください。

  • 身だしなみや言葉遣いなどマナーがきちんとしているか
  • こちらの話をよく聞いてくれるか
  • 売却に向けた段取りや計画をしっかり説明してくれるか
  • 専門知識が豊富で的確なアドバイスをしてくれるか
  • 分かりやすい言葉で説明してくれるか
  • 電話やメールでの問い合わせにも迅速に対応してくれるか

4.2.媒介契約の特徴

仲介を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約には3つの種類があります。それぞれにメリットとデメリットがあり、状況に合った最適な契約方法を選択することで、思い通りに売却を進めることにつながります。

この章ではそれぞれの特徴を紹介し、各契約方法がどんなケースに適しているのか解説します。

 各媒介契約の特徴

まずは、次の表を見て3つの媒介契約の特徴を大まかに確認しましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社への依頼××
自分で探した購入者との取引×
有効期限自由に決定3ヶ月以内3ヶ月以内
レインズへの登録任意義務あり義務あり
業務処理状況の報告任意2週間に1回報告の義務あり1週間に一回以上報告

一般媒介契約の特徴

「一般媒介契約」の最大の特徴は、複数の不動産会社に仲介を依頼することができるということです。そのため、買い手の幅が広がるというメリットがあります。さらに、売主自ら買主を探し、取引を行うことも可能です。一方で、自社で売却できるとは限らないため、不動産会社が積極的な販売活動を行わない可能性もあるため注意が必要です。

また、レインズへの登録義務がないため、物件情報が広がりにくいというデメリットがありますが、物件情報を公にしたくないという方にとっては反対にメリットとなります。

こうした特徴から、一般媒介は、不動産会社が積極的に販売活動をしたくなるような、人気エリアの物件を持っている方にオススメの契約方法と言えます。また、売却することを隣近所に知られたくないという方にもオススメです。

専任媒介契約の特徴

「専任媒介契約」は、一社としか契約できない分、一般媒介契約に比べて、不動産会社が積極的な販売活動を行ってくれるケースが多くなります。また、売主自ら買主を探して取引を行うことができるのもメリットです。

一方で、一社のみに販売を任せるため、その会社の力量によって売却のスムーズさや価格が左右されてしまうというデメリットがあります。

専属専任媒介契約の特徴

「専属専任媒介契約」は、不動産会社からの報告頻度が最も高く設定されており、販売状況を把握しやすいのが特徴です。媒介契約を結んだ一社を通してしか取引を行えないため、他の二つの契約よりもさらに積極的な営業活動を行ってもらえるのが最大のメリットです。

一方で、売主自ら買主を探すこともできないため、不動産会社の力量によって売却の成果が大きく左右されてしまうのがデメリットです。

こうした特徴から、媒介契約と専属専任媒介契約は、信頼できる不動産会社と出会えた場合や売却を急いでいる方におすすめの方法です。

成功のコツ④:必要書類を早めに準備しよう

不動産売却では、さまざまな書類を用意する必要があります。中には入手に時間がかかるものもありますので、余裕を持って用意しておくことが必要です。

不動産売却に必要な書類と入手方法を次の表に簡単にまとめていますので、しっかりと確認しておいてください。

  • 実印・印鑑証明書
  • 身分証明書
  • 固定資産税納税通知書
  • 登記済権利証
  • 間取り図と測量図
  • 建築確認済証・検査済証
  • 地積測量図・境界確認書
  • マンションの利用規約

実印・印鑑証明書

書類への捺印と実印の照明のために必要です。印鑑証明書は市役所の窓口で取得可能となっています。取得から3ヶ月以内のものを使用するようにしてください。

身分証明書

運転免許証など本人確認ができる書類を用意してください。。健康保険証やパスポートでもなどでも結構ですが、写真があるものが良いでしょう。

固定資産税納税通知書

固定資産税の計算のために必要です。毎年4月頃に役所から送付されてきますが、手元にない場合は役所で代替として「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことができます。

登記済権利証

不動産の所有者を証明する書類です。法務局から交付され、保管していると思いますが、もし紛失した場合は法務局に申請して取得してください。

間取り図と測量図

建物の間取りや、土地の測量結果を買主に伝えるために必要な書類です。不動産購入時に受け取り、保管している書類ですが、万が一紛失してしまった場合は登記所の窓口で取得してください。

建築確認済証・検査済証

一戸建ての売却の際に必要な書類です。建築基準法を満たして建築されたことを証明します。一戸建ての取得時に受け取り保管していると思いますが、万が一紛失した場合は、役所で台帳記載事項証明書を発行してもらうことができます。

地積測量図・境界確認書

土地の売却の際に必要な書類です。土地を取得した際に受け取り保管していると思います、もし紛失していた場合は、測量士や土地家屋調査士に調査依頼をする必要があります。

マンションの利用規約

マンションの売却の際に必要な書類です。紛失した場合は、マンションの管理組合に問い合わせてコピーをさせてもらってください。

6. 成功のコツ⑤:手数料や税金などの費用を把握する

不動産売却には、手数料や税金などさまざまな費用がかかります。中には金額が大きくなるものもありますので、何にどれくらいお金がかかるのか事前に把握しておくようにしましょう。特に重要な仲介手数料と税金を中心に解説します。

6.1.不動産会社に支払う仲介手数料

仲介を依頼する不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、媒介契約を結んだ時ではなく、売買が成立した際に成功報酬として支払います。買主と売買契約を結んだ時に半額を、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

仲介手数料には、売却価格に応じて次のように上限金額が設けられています。

売却価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分売却価格 × 5% + 消費税
400万円以下の部分売却価格 × 4% + 消費税
400万円を超える部分売却価格 × 3% + 消費税

6.2.不動産売却に掛かる税金

不動産売却の際には、いくつかの税金を支払う必要があります。以下、不動産売却に掛かる税金についてそれぞれの特徴と計算方法を解説します。

売買契約書に掛かる印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に対し、売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。

印紙税の金額は、不動産の売買価格によって定められています。また、2020年3月31日までに作成された売買契約書のうち、記載される金額が一定の額を超えたものについては、軽減税率が適用されます。軽減税率が適用された印紙税額は次の通りです。

記載金額(売買価格)税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下1万円
5000万円超1億円以下3万円
1億円超5億円以下6万円

抵当権抹消登記にかかる登録免許税

抵当権抹消登記は住宅ローンの完済時に、設定された抵当権を抹消するために行う登記のことです。住宅ローンの残債が残っている不動産を売却する場合、抵当権付きの不動産を売却することはできないため、売却の決済・引き渡し前にローンを完済しておかなければなりません。

この抵当権を抹消する手続きに登録免許税がかかります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円と定められています。

また土地と建物はそれぞれ別々の不動産として数えられますので、一戸建ての売却であれば、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税され、合計で2,000円かかることになります。

なお、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するケースが多く、その場合には手数料を含めて10,000~20,000円ほどかかります。

譲渡所得にかかる税金

不動産売却によって利益を得た場合、その利益は譲渡所得とみなされ、所得税と住民税、復興特別所得税の支払い義務が発生します。税額は課税譲渡所得に税率をかけることで算出されます。課税譲渡所得は次の計算式で算出します。

譲渡所得金額=譲渡価額-( 取得費用 + 譲渡費用 )-特別控除額

これに所得税と住民税の税率を掛けた額が支払う税額となります。税率は不動産を所有した期間によって異なるので注意が必要です。

短期譲渡所得の場合(所有期間5年以下)
譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

長期譲渡所得の場合(所有期間5年超)
譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

なお、売却する不動産がマイホームである場合、一定の条件を満たすことで、課税対象の売却益から3,000万円を差し引くことが可能です。マイホームの売却を考えている方は、この特例が適用できるかどうか確認してみてください。

7.成功のコツ⑥:早く売却するなら「買取」してもらう

ここまで解説してきたのは、不動産会社に「仲介」を依頼して買主を探し、不動産を売却する方法でした。不動産売却は、この仲介で行うのが一般的ですが、仲介の場合、一から買主を探す必要があるため、どうしても売却が完了するまでに時間がかかってしまうことがあります。

自宅の買い替えなどで早急に資金が必要である場合、仲介での売却だと資金計画やスケジュールが立てにくく、困ってしまうこともあるかもしれません。そんな場合におすすめなのが不動産会社による「買取」です。買取は文字通り、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法のことを指します。

不動産会社が直接買主になるため、販売活動によって買主を探す必要がなく、売却の相談から売買契約の締結、残金決済・引渡しまでを短期間で終わらせることができます。

売却価格が仲介の場合よりも7割ほどになってしまうというデメリットがありますが、早急に資金が必要な場合にはおすすめの方法になりますので、不動産会社に相談してみてください。

8.不動産を売却する際の2つの注意点

不動産売却では大きな金額の取引が行われるため、後のトラブルを防ぐためにも注意点をしっかり抑えておくことが重要です。ここでは、不動産を売却する際の注意点を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

8.1.買主には正しい情報を伝えよう

売却する不動産に欠陥がある場合には、売却前に必ず買主に伝えなければなりません。売却後に欠陥が見つかった場合には、原則、売主が瑕疵担保責任を負うことになるからです。

瑕疵とはシロアリ被害や雨漏り、排水管のトラブルといった物件の欠陥のことを指します。これに対する売主の責任を瑕疵担保責任といい、売主は、補修や損害賠償に応じる必要があります。欠陥が重大であった場合には、契約の解除を求められることもあります。

物件の欠陥について問題になるのは、売主が欠陥に気づいていながら、買主に伝えなかった場合です。物件に欠陥があったとしても、売買契約を締結する前に伝えていれば売主の瑕疵担保責任は問われません。ですので、物件の欠陥は隠さずに、正しい情報を伝えるようにしましょう。

8.2.確定申告を忘れずにしよう

不動産売却で売却益が発生した場合、必ず確定申告を行って税金を納める必要があります。確定申告は不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。売却益があるにも関わらず、確定申告を怠った場合は刑罰の対象となることもあるため注意が必要です。

また、不動産売却によって損をした場合には義務ではありませんが、所得と損益通算をして税金を抑えることができるため、確定申告を行うことをおすすめします。

9.不動産の売却を成功させよう

ここまで、不動産売却に関する基本的な知識を解説してきましたがいかがでしたか?

不動産売却を行うには、準備の段階から取引完了までに多くのステップを踏み、さまざまな手続きを行う必要があることをお分かりいただけたと思います。ですので、売却をスムーズに進めるためにも、売却の流れを把握し、余裕を持って準備を始めるようにしてください。

また、不動産の売却は誰もが一生に一度経験するかしないかという大きな出来事です。取引される金額も大きいため、今回紹介したコツを抑えて後悔のない不動産取引を行ってください。