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不動産売却にかかる税金の基礎知識|節税方法まで徹底解説!

不動産売却の際にはさまざまな費用がかかりますが、中でも税金は種類も多く、金額が大きくなることもあるため、売却前にしっかり把握しておくことが大切です。

そのため、この記事では、不動産売却にかかる税金にはどのようなものがあり、いくら位かかるのか、種類と計算方法について、不動産売却が初めてという方にも分かりやすいように解説します。さらに節税方法として特別控除などの制度についても紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却時にかかる税金一覧

まずは、不動産売却にかかる税金の種類と、それぞれの概要を把握しましょう。不動産売却時に支払う税金を表にまとめましたので、ご自身に関係があるのはどの税金かを確認してみてください。

支払う時期や状況税金の種類税金の解説
売却時印紙税売買契約時に貼り付ける収入印紙にかかる国税
登録免許税不動産登記の名義変更にかかる国税
利益が発生した場合所得税売却時に利益が発生した際に支払う国税
住民税売却時に利益が発生した際に支払う地方税
復興特別税所得税に上乗せされる国税

以上のように、不動産を売却時に必ずかかる税金と、売却して利益が発生したらかかる税金の2通りあります

売却したら必ずかかる税金

不動産を売却したら、利益が出ても出なくても必ず支払う税金が「印紙税」と「登録免許税」です。まずは、この売却時に必ずかかる税金についてそれぞれの内容を確認して行きましょう。

契約書の印紙税

印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印することで、納税したとみなされます。印紙税の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。

記載金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下10,000円
5000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円

また、2020年3月31日までに作成された売買契約所のうち記載金額が一定の額を超えたものについては軽減税率が適用されますが、上記の金額は軽減税率が適用された場合の印紙税額です。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税

抵当権抹消登記は住宅ローンの完済時に、設定された抵当権を抹消するために行う登記のことです。ローンの残債が残っている不動産を売却する場合は、抵当権付きの不動産を売却することはできないため、売却の決済・引き渡し前にローンを完済しておく必要があります。

この抵当権は、ローンを完済すれば自動的に抹消されるものではなく、債務者が自ら手続きを行って抹消する必要があり、この手続きに登録免許税がかかります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円と定められています

またこの際に、土地と建物はそれぞれ別々の不動産として数えられます。したがって、一戸建ての売却であれば、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税され、合計で2,000円かかることになります。なお、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するケースが多く、その場合には手数料を含めて10,000~20,000円ほどかかります。

所有権移転登記にかかる登録免許税

不動産売却時の名義変更にも、登録免許税がかかります。この費用を、買主と売主のどちらが負担するかは、売買契約書で定められた内容に従います。

基本的には、買主が負担することが多いイメージですが、双方で負担するケースや売主が負担するケースもあります。あとでトラブルになることもあるため、この費用を誰が負担するのかについてはきちんと話し合い、契約書に明記しておく必要があります。

登録免許税の税額は、固定資産税の評価額に税率をかけることで算出されます。税率は、売買や相続など登記の種類によって異なりますが、土地や中古住宅などの不動産を売却して、所有権移転をする場合の税率は2%と定められています。なお、2021年3月31日までは軽減税率が適用され、税率は1.5%です。

本則税率軽減税率
2%1.5%

税額に関しては、次の式で計算することができます。

税額=固定資産税評価額×税率

固定資産税評価額に1,000円未満の端数がある場合は計算前に切り捨てるまた、計算するにあたり次の2点を行います。

  • 登録免許税の計算後に100円未満の端数がある場合は切り捨てる

利益が出たときにかかる税金

不動産の売却によって利益を得た場合は、譲渡所得と見なされ、所得税と住民税を支払う義務が発生します。この章では、譲渡所得に課される税金の種類と税額の計算方法を詳しく解説して行きます。

売却益にかかる税金の種類

不動産売却で売却益が発生した場合、その利益に対して次の税金が課税されます。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

まずは、それぞれの特徴や税率について解説して行きます。

所得税と住民税

不動産売却によって利益が発生した場合、その利益を「譲渡所得」とし、国税である所得税と地方税である住民税が課されます。それぞれの税率は、不動産の所有期間によって次のように定められています。

所有期間
短期所有(5年以下)長期所有(5年超)
税率所得税30%15%
住民税9%5%
合計39%20%

譲渡するタイミングで、不動産の所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」となります。この所有期間は、不動産を購入した日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した1月1日までを数えるので注意が必要です。

復興特別所得税

所得税と住民税に加えて、2013年からは東日本大震災の復興のために必要な財源として「復興特別所得税」が課されるようになりました。課税対象は、所得税を支払っている全ての人で、2035年まで毎年の所得に対して課税されます。

復興特別所得税は認知度が低く、不動産売却時の確定申告でも申告漏れが多くなっていますので、注意してください。復興所得税の税率は一律で2.1%で、所有期間などによる変動はありません。譲渡所得税の税額を計算する際は、復興所得税の税率2.1%を所得税の税率に上乗せして計算します

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税の税額を知るためには、まず譲渡所得がいくらなのか計算する必要があります。ここからは、譲渡所得の計算方法を見て行きましょう。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の金額は次の計算式で算出することができます。

譲渡所得金額=譲渡価額-( 取得費用 + 譲渡費用 )-特別控除額

なお、計算式中の「譲渡価格」とは不動産を売ったときの価格、「取得費用」は不動産を購入したときにかかった費用の合計、「譲渡費用」は不動産を売却したときにかかった費用の合計のことを指します。

取得費用の計算方法

取得費用は、次の計算式で算出することができます。

取得費=購入価額-減価償却費

不動産の取得費用には、具体的に次のような費用が含まれます。

  • 土地・建物の購入代金や建築代金
  • 購入時に支払った税金(印紙税・登録免許税・不動産取得税など)
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 設備費・改良費
  • 測量費・整地費
  • 一定の借入金利子

なお、建物の場合は経年に伴い劣化し、価値が減少していきます。したがって、減少した分の価値を取得費の合計から差し引く必要があります。この減少した価値を金額で表したものを「減価償却費」といいますが、減価償却費は次の計算式で算出されます。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の用途や構造に応じてあ定められており、居住用の償却率は次の表の通りです。

構造耐用年数償却率
木造33年0.031
軽量鉄骨40年0.025
鉄筋コンクリート70年0.015

建物の構造によって耐用年数が変わり、それにともなって償却率も変動します。

譲渡費用に含まれるもの

次のような費用が不動産の譲渡費用に含まれます。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 登記費用
  • 売主が負担した印紙税
  • 立ち退き料
  • 建物の取り壊し費用
  • 測量費
  • 借地権を売る際に支払った名義書換料など
  • 契約後に、さらに有利な条件で売却するために最初の契約者に対して支払った違約金
  • 不動産の資産価値を増加させるために支払った維持・管理費用
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特別控除について

個人が不動産売却をしやすくするために、国はさまざまな税対策を設けています。特に居住用の住宅、マイホームを売却した際には「3,000万円の特別控除」という特例があり、次の条件を満たすことで、3,000万円までを課税譲渡所得から控除することができます。

  • 自分が居住している家屋を売る、もしくは家屋とともに敷地や借地権を売ること
  • 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に土地を住居以外として利用しないこと
  • 売主と買主が親子や夫婦などの関係でないこと

この制度を利用した場合、購入時より3,000万円以上高く売却したときにしか、譲渡所得税は発生しません。不動産売却で3,000万円以上の利益が発生することはまれなので、ほとんどのケースで譲渡所得税は発生しないことになります。

【具体例】実際に税金はどれくらいかかるのか

譲渡所得税の計算方法を、具体例に当てはめてシミュレーションしてみましょう。

2,000万円で購入した土地を2,500万円で売却したケース

取得費用や譲渡費用を含む諸経費は200万円、所有期間は3年だった場合で計算します。

譲渡所得税(住民税と復興特別所得税を含む)=(2,500万円-2,000万円-200万円)×39.63%
=約119万円

2,000万円で購入した自宅を2,500万円で売却したケース

所得費用や譲渡費用を含む諸経費は200万円、所有期間は7年、「3,000万円の特別控除」が使える場合で計算します。

譲渡所得税(住民税と復興特別所得税を含む)=(2,500万円-2,000万円-200万円)=300万円

300万円-3,000万円=-2,700万円

このケースの場合、特別控除を適用後はマイナスとなるため、譲渡所得税は0円です。

税金を支払う方法とタイミング

不動産売却時にはさまざまな税金がかかりますが、これらの税金はいつどのように支払えばよいのでしょうか。この章では、それぞれの税金の支払い方法と支払うタイミングについて解説して行きます。

印紙税の支払い方法とタイミング

まずは印紙税の支払い方法とタイミングを見て行きましょう。

支払うタイミング

印紙税は、収入印紙を売買契約書に貼りつけることで支払うため、印紙税を支払うタイミングは、不動産の売買契約時ということになります。

支払い方法

納付金額に相当する収入印紙を購入し、売買契約書に貼りつけることで支払います。収入印紙は財務省が発行しており、法務局の登記所や郵便局、その他販売所として指定を受けた店で購入することができます。

収入印紙を購入したら売買契約書に添付し、契約書と収入印紙にまたがるように押印もしくは署名を行い、納付完了となります。なお、この際に使用する印鑑は、契約書などに押印したものと同じものでなくても構いません。

登録免許税の支払い方法とタイミング

次に、売主が負担する登録免許税の支払い方法と、タイミングを見て行きましょう。

支払うタイミング

住宅ローン返済中の不動産を売却する場合には、必ず抵当権抹消登記を行う必要があります。抵当権付きの不動産を売却する場合、売却代金をローンの残債に当てるので、売却代金が入金されるのと同じタイミング、つまり物件の引き渡し時に抵当権を抹消することになります。また、所有権移転登記もこれと同じタイミングで行います。

支払い方法

抵当権抹消登記と所有権移転登記を行うために、次の書類を用意する必要があります。

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 登記原因証明情報を作成するための書面(司法書士が作成)
  • 委任状(司法書士が用意)
  • 第三者の許可書、同意書、承諾書等(農地の売買、未成年者による売買の場合のみ必要)
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 抵当権の抹消登記に必要な書類(金融機関が保管)
  • 住宅家屋証明書(登録免許税の特例に該当する場合必要)
  • 資格証明書(売主が法人の場合必要)

抵当権抹消登記と所有権移転登記は、司法書士の立会いのもとで行うことが基本です。司法書士に一連の手続きを依頼して、売買契約時に売主と買主、司法書士、金融機関が立会って行うのが一般的な流れになります。

譲渡所得税の支払い方法とタイミング

売却益にかかる所得税、住民税、復興所得税の支払い方法とタイミングを解説します。

支払うタイミング

所得税と復興所得税は、確定申告の期間に納税します。確定申告を行う期間は、不動産売却の翌年の2月16日~3月15日です。住民税は、確定申告を行うと所得税の申告に基づいて、翌年分の住民税として課税されます。翌年の6月から年4回、6、9、10、2月の末日が期限となります。

支払い方法

不動産売却による譲渡所得税は、他の所得とは分離して課税される「分離課税」で、給与などとは別に確定申告を行う必要があります。所得税と復興所得税は、確定申告のタイミングで納税します。所得税の納税は、確定申告をして納税額が分かり次第、確定申告期間中に行います。

納税は、現金、銀行口座、インターネットなどで行うことができます。現金で納税する場合は、納付書を用意し、税務署か日本銀行の歳入代理店である金融機関で支払います。また、確定申告時に振替口座依頼書を提出することで、指定した口座からの振替で納税することも可能です。

e-taxで電子申告を行った場合は、ダイレクト納付や、インターネットバンキングで指定した口座からの口座引き落としで納税することができます。

不動産売却後の確定申告について

不動産売却で利益を得た場合には、確定申告をする必要があります。ここでは、確定申告を行う方法について詳しく解説して行きます。

確定申告に必要な書類

まずは、確定申告に必要な書類と取得方法を確認して行きましょう。不動産売却後の確定申告では、主に次のような書類が必要になります。

税務署や役所で取得し記入する書類

税務署や役所で取得し、記入する必要がある書類を次の表にまとめました。

必要書類取得方法
確定申告の申告書(申告書B ・申告書第三表/分離課税用)税務署で取得
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)税務署で取得
戸籍の附票売却した不動産がある市区町村の役所で取得

 

不動産の取得時と売却時に既に取得済みの書類

不動産を購入、売却したタイミングで、取得済みの次の書類を用意してください。

  • 不動産取得時の売買契約書のコピー
  • 不動産売却時の売買契約書のコピー
  • 仲介手数料や印紙税など売却費用の領収書

また、特別控除を受ける場合などは別途書類が必要になります。状況によって必要な書類は異なるので、不安な場合は、不動産会社や税務署に相談するようにしましょう。

確定申告のやり方

確定申告には、書面で行う方法と電子申告による方法がありますが、それぞれの方法を詳しく解説します。

税務署の窓口に直接提出する方法

最も一般的な方法が、税務署に出いて、窓口で書類を提出する方法です。分からないことがあれば、税務署の職員に直接聞くこともできるため、確定申告が初めてで不安という方はこの方法がおすすめです。

提出場所は、現住所の管轄の税務署になります。管轄の税務署は、国税庁のWebサイト「国税局・税務署を調べる」で調べてください

郵送で提出する方法

直接出向くことが難しい場合は、管轄の税務署に郵送で書類を提出することも可能です。この際、宅配便やメール便ではなく、郵便で送付する必要があるため注意しましょう。消印の日付が提出日として扱われるので、期間内に間に合うように投函してください。

e-Taxを使って電子申告する方法

「e-Tax」と呼ばれる国税電子申告・納税システムを利用して、インターネット経由でデータを提出する方法もあります。ただし、電子申告を行うためには、ICカードリーダライタを購入するか、税務署に出向いて電子証明書を取得する必要があるなど手間がかかり、一般的には行う人が少ない方法となっています。

パソコン作業が得意な方にとっては、自宅で全ての作業を終えられる便利な方法だと思いますので、ぜひ国税庁のマニュアルを参考に行ってみてください。

参考:国税庁のマニュアル

不動産売却時に節税するための2つの方法

マイホームを売却した際には、3,000万円の特別控除などが使えますが、この章では他にもある不動産売却後の節税対策に使える特例を紹介します。

マイホームの買い替えで使える住宅ローン控除

「住宅ローン控除」は、家の買い替え時に使える特例で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローンを利用してマイホームを買った場合、毎年ローン残高の1%、最大40万円または20万円までを10年間、所得税・住民税から控除できるという制度です。

2019年時点では、消費税率の引き上げに合わせて、控除期間が13年間に拡充されています。この制度の対象になるのは新築住宅だけでなく、中古住宅にも適用されます。この控除は3,000万円特別控除との併用ができないため、どちらを利用したほうがより有利になるのか、状況に応じて判断する必要があります。

所有期間による軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際には、軽減税率が適用され、長期譲渡所得の税額より低い税率で譲渡所得を計算することができます。この制度を利用した場合の税率は、次の表のようになります。

課税譲渡所得金額税率
6,000万円以下の部分14%(所得税10%+住民税4%)
6,000万円超の部分20%(所得税15%+住民税5%)

また、この特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。したがって、3,000万円の特別控除の特例を適用しても課税譲渡所得がある場合には、この特例を適用することで、さらに節税することができます。

適用条件は3,000万円特別控除と同じですが、売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている必要があるので注意してください。また、前年、前々年にこの特例を受けていないことも条件になります。

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売却時に必ずかかる税金もありますが、特に売却益に課税される税金は金額が大きくなるケースがあるため、よく把握しておくことが大切です。売却益に課税される所得税などは、特別控除などの制度を利用することで大幅に節税することができるので、どの制度を受けることができるのか確認しておくようにしましょう。

家売却の注意点や高く売るポイントを確認して不動産の売却を成功させましょう!