注目キーワード

はじめて住宅売却する方は必読!住宅売却の基本知識を詳しく解説

不動産の売買は何度も行うことではありませんが、はじめて住宅を売却する方は何かと不安なことも多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、はじめて住宅を売却する方に向けて、不動産売却の基礎知識を解説します。

不動産売却の基礎知識として、住宅売却の流れ住宅売却にかかる費用と税金について、また住宅売却で知っておきたい情報として、住宅を少しでも高く売る3つのコツと住宅売却を依頼する前に知っておきたい6つのポイントなどを紹介します。この記事を最後まで読むことで、住宅売却についての知識がぐっと深まります。

あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!
無料診断スタート!

まずは住宅売却の流れを把握することが大切

住宅売却の基礎知識としてまず確認したいのが、売却の流れになります。以下のような流れを把握することで、今何を行えばよいのか分かりやすくなるでしょう。

  1. 住宅の相場価格を調べる
  2. 不動産会社と契約を結ぶ
  3. 売却価格を決め売却活動を開始
  4. 購入希望者と交渉
  5. 不動産売買契約を結ぶ
  6. 残代金を受けとり不動産を引き渡す

住宅の売却は、不動産会社と契約を結ぶ前から始まっているため、売却を成功させるためには事前の準備が重要です。住宅の売却には、通常2~6カ月程度の期間が必要になるので、計画をしっかりと練って売却しましょう。

住宅売却にかかる費用と税金

住宅売却にかかる費用や税金は、特に忘れてはならない項目になります。この費用と税金を見逃してしまうと、「残るはずだった資金が少なくなってしまった」という大きな失敗につながります。

売却にかかる費用と税金金額について
仲介手数料法律で金額区分ごとに上限が決められている
譲渡所得税・利益が出た金額に所得税と住民税が課せられる
・税率は所得期間により異なる
印紙税契約書に記載する売買価格により変動
(抵当権抹消に必要な費用)

・抵当権抹消登記の費用
・司法書士への報酬

・1件 1,000円
・5,000~15,000円程度
引越し費用・仮住まいに一度引っ越すのかにより回数が異なる
・「荷物の量」「移動距離」「スタッフの人数」「時期」により料金が変わる
(その他の費用)

・測量費
・解体費
・廃棄処分費
・ハウスクリーニング費

 

・50~80万円
・100~300万円
・10~50万円
・5~15万円

不動産会社へ支払う「仲介手数料」

仲介手数料は、費用の中でも高額になりますが、法律で金額の上限が決められているので安心です。上限額は金額区分ごとに決められており、以下が金額区分になります。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下売買価格の5%
200万円超え400万円以下売買価格の4%
400万円超え売買価格の3%

また、手数料の上限を知る速算式もあり、計算式は以下の通りです。

売買価格速算式
200万円超え400万円以下売買価格×4%+2万円+消費税
400万円超え売買価格×3%+6万円+消費税

なお、仲介手数料は不動産会社のサービスに当たるので、消費税がプラスされることを忘れないようにしてください。

不動産で利益を得た場合に発生する「譲渡所得税」

不動産を売却して、取得費などを除いても利益が発生する場合は、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は、所得税と住民税の2種で構成され、不動産の所有期間によって税率が変わります

平成25年から令和19年までは「復興特別所得税」として、各年分の基準所得税額と合わせて納税する必要があるので注意しましょう。

所有期間所得税住民税復興特別所得税
短期所得税5年以下30%9%2.1%
長期所得税5年超え15%5%2.1%

売買契約書に貼る「印紙税」

印紙税は、売買契約書に印紙で貼りますが、印紙税の額は下記の通り、記載された売買価格により異なります

売買契約書に記載されている金額本則税率軽減税率
100万円超え500万円以下2,000円1,000円
500万円超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超え1億円以下60,000円30,000円
1億超え5億円以下10万円60,000円

平成26年4月1日から令和2年3月31日までは、軽減措置の対象になります。ちなみに、売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通が作成され、それぞれの売主と買主が負担することが一般的です。

住宅ローンが残っている場合には抵当権を抹消する費用が必要

住宅ローンを借りていて抵当権が付いている場合は、残金を返金して抵当権を抹消させる必要があります。抹消には、登録免許税とそれを行ってくれる司法書士への報酬がかかります。

抵当権抹消登記の費用

抵当権抹消登記の費用は、不動産1件につき1,000円になります。土地と建物の場合は2件となり、2,000円かかります。

司法書士への報酬

抵当権抹消は自身で行うことも可能ですが、手間や時間がかかるので司法書士へ依頼することが一般的です。報酬は事務所により異なりますが、5,000円から15,000円程度が相場になります。ちなみに司法書士は、不動産会社に相談すると紹介してくれます。

新居への「引越し費用」

引越し費用は「荷物の量」「移動距離」「スタッフの人数」「時期」などにより異なります。また引越しは、今の住まいから新居へ引っ越すのであれば1回分で済みますが、仮住まいから新居へ引っ越す場合は、二度の引越し費用が必要になります。費用を計算するためにも、引越しの計画も早めに立てて置くことが大切です。

その他状況によってかかる費用が違う

上記の他にも、必要に応じてさまざまな費用がかかってきます。例えば、土地の面積が明らかでない場合は、測量費が必要になります。また、建物を解体して売却する場合は解体費が必要になり、一般的な費用は以下の通りになります。

費用項目費用目安
測量費50~80万円
解体費100~300万円
廃棄物処分費10~50万円
ハウスクリーニング費5~15万円

これらの項目は、不動産会社と相談しながら必要に応じて行っていきましょう。業者は不動産会社が紹介してくれますが、自身で業者を探して依頼したほうが費用を抑えられる場合があるので、注意しましょう。

住宅を少しでも高く売る3つのコツ

住宅を売却するなら、誰しも高く売りたいと考えるのではないでしょうか。こちらでは、住宅を少しでも高く売るコツを3つにまとめて紹介いたします。

  • 売却期間に余裕を持つ
  • 住宅査定は複数社へ依頼し比較する
  • 相場価格を理解し適正価格で売り出す

これらのポイントについて、それぞれ詳しくみていきましょう。

売却期間に余裕を持つ

住宅など不動産の売却は、期間に余裕を持って行うことが大切です。あまりに短い期間を設定してしまうと、あせって売り急いでしまう場合があります。

住宅の売却には2~6カ月程度かかることが一般的なので、3カ月程度の余裕を持っておくのがおすすめです。しかし、時間をかければ必ず高く売れるわけではないので、しっかりと見極めて売却を行ってください。

住宅査定は複数社へ依頼し比較する

不動産会社に査定を依頼する際は1社ではなく、必ず3社以上に査定をしてもらいましょう。1社だけに査定を依頼してしまうと、住宅の価格が妥当なのか判断しにくく、本来ならもっと高値で売れたはずなのに、安価で売却をして損をしてしまう可能性があります。

また、他社と価格やサービスを比較することができないと、悪徳な業者に騙されるリスクも高くなります。不動産会社に査定を依頼するなら、複数社へ一度に依頼できる一括査定がおすすめです。イエウールなら60秒で一括査定ができます。また、優良な不動産会社が揃っているので、安心して利用できます。

参考:イエウール

相場価格を理解し適正価格で売り出す

住宅を高く売却したいからといって、相場よりも高値に設定すると、なかなか売却することはできません。売却ができなければ結局、あとから価格を下げることになります。そのため、住宅の相場価格を理解して、適正価格で売り出すことが大切です。

住宅売却を依頼する前に知っておきたい6つのポイント

ここで、売却前に確認しておきたいポイントをご紹介します。これらのポイントを頭に入れておくことで、慌てずに対応することができます。

  • 買換えの場合は「購入」と「売却」どちらを先にするか決める
  • 不動産の仲介手数料は安ければよいわけではない
  • 不動産会社と契約する媒介契約は3種類ある
  • 住宅を売却する際は通常ローンは完済させる必要がある
  • 相続した住宅の場合は名義人が変更されているか確認
  • 住宅の売却で利用できる控除や特例もある

買換えの場合は「購入」と「売却」どちらを先にするか決める

住宅の売却では、住み替えの計画も重要です。住み替えの計画は、住み替えの予算や仕事の転勤、子供の転入などで決めていきます。

購入を先に行うメリットは、仮住まいの心配もなく、新居をじっくりと検討することができることで、デメリットは資金計画が立てにくいことです。いくら現在の住宅の売却価格を想定していても、必ずその価格で売れるとは限りません。さらに、ダブルローンになる可能性もあるので注意が必要です。

売却を先に行うメリットは、購入とは逆で資金計画が立てやすいことで、売却価格を踏まえて新居の購入を検討することができます。デメリットは、引き渡し時期の調整が難しいことでしょう。また場合によっては、仮住まいが必要になることもあります。ほかにも、なかなか新居が見つからずに、慌てて購入して失敗してしまうケースもみられます。

理想としては、同時に進行させてスムーズに新居へ引っ越すのがベストです。しかし、いくらきっちりと計画を立てても、買主の意向もあるので計画通りには進みません。よって、臨機応変に対応できるようにしておきましょう。

不動産の仲介手数料は安ければよいわけではない

仲介手数料は上限額に決まりはありますが、下限額には決まりがありません。そのため、仲介手数料を半額や無料にしている不動産会社もあります。

例えば、売主と買主から仲介手数料を受け取れるケースでは、半額や無料にするケースがあります。また最近では、企業努力によって仲介手数料を安くする不動産会社も、増加傾向にあります。

不動産会社を利用する側としては、半額や無料はうれしいことではありますが、その際には注意が必要です。安いがゆえに、営業の活動をあまりしてくれない、質問にしっかりと回答を得られないなどサービスが低くては意味がありません

売却価格が希望価格よりも安くなってしまったり、なかなか売却できなかったりしては、いくら仲介手数料が安くても損をしたことになってしまいます。したがって、仲介手数料が安い不動産会社に依頼する際は、しっかりと見極めて依頼をすることが重要です。

不動産会社と契約する媒介契約は3種類ある

不動産会社へ売却を依頼する際には、媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれに特徴があり、自分に合った契約を選ぶ必要があります。

契約の種類複数社との契約売主自らが発見した相手との取引指定流通機構への登録義務売主への業務報告義務
一般媒介契約任意任意
専任媒介契約×7営業日以内2週間に1回
専属専任媒介契約××5営業日以内1週間に1回

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約でき、自分で購入希望者をみつけることもできる、制限の少ない自由な契約です。ただし、人気エリアなら不動産会社同士が競争して、早くに売却をできる可能性がありますが、あまり人気のないエリアになると、売却活動の優先順位が低くなる可能性があります。

専任媒介契約は、一般媒介契約と違い1社に任せる契約です。活動状況の報告も、2週間に一度と決まりがあり、自社で買主を見つけた場合は、両方から仲介手数料を取ることができます。そのため、不動産会社も積極的に販売活動を行ってくれる契約です。

ただし、自社で買主をみつけようとして、物件情報を他社へ広く流通させない「囲い込み」をされ、売却に時間がかかるという場合もあるので注意が必要です。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社に任せる契約ですが、活動状況の報告が1週間に一度以上と頻繁になっている点が異なります。そのため、より積極的な販売活動を期待できます。ただし、契約を結んだ不動産会社を介さずに、売却することができない点には注意が必要です。

媒介契約の有効期限は、法律で定められているわけではありませんが、約款では3カ月以内と定めています。有効期限の更新は、一般媒介契約以外は自動更新されることはなく、売主からの更新の申し出が必要です。

住宅を売却する際は通常ローンは完済させる必要がある

住宅を売却する際は原則、住宅ローンを完済させる必要がありますが、売却時に住宅ローン残高のほうが多くなり、完済できない場合もあります。これは「オーバーローン」といい、資産価値が借金額を下回っている状態です。

その場合は、任意売却を検討する必要がでてきます。ただし、任意売却は誰もが利用できるものではなく、オーバーローンで差額が用意できないか、ローンが支払いきれなずに経済的に破綻した人が行う売却方法になります。

また任意売却は、滞納を経て行うので信用機関に登録されてしまい、その後6年ほどは新たなローンを組めなくなる点にも注意が必要です。

相続した住宅の場合は名義人が変更されているか確認

住宅の売却は、不動産登記簿の名義人でなくては行うことができないため、相続した住宅を売却する際は、名義人の確認を忘れないようにしましょう。登記を変更するためには、法務局に申請書、戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書などの送付書類を提出して手続きを行います。手間や時間がかかるので、一般的には司法書士や土地家屋調査士などの専門家に頼んで行ってもらいます。

マイホームの売却で利用できる控除や特例もある

マイホームを売却する際には、利用できる控除や特例があります。ここでは、売却時に譲渡益が出た場合と、譲渡損が出た場合に分けて、控除と特例を紹介します。住宅の売却を検討する際は、一度確認しておきましょう。

まずは、マイホームの定義を確認しましょう。

  • 現在、主として住んでいる自宅を売却したとき
  • 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき
  • 家屋を取壊した場合は、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までの範囲内で、家屋を取壊してから1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき
  • 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき

以上の定義を理解したところで、控除と特例に関してみていきたいと思います。

譲渡益が出た場合に利用できる可能性のある控除と特例

まずは、譲渡益が出た場合に利用できる控除と特例を3つ解説します。

  • 3,000万円特別控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 特例居住用財産の買換えの特例

「3,000万円の特別控除」は譲渡所得税の特別控除制度で、その名の通り、3,000万円まで控除を受けることができます。所有期間等の制限もなく、利用しやすい一般的な特例なので、譲渡益が出た場合はチェックしたい控除です。

「10年超所有軽減税率の特例」は、課税譲渡所得が6,000万円まで、所得税10.21%、住民税4%とすることができます。3,000万円特別控除とは異なり、不動産売却した年の1月1日時点で、土地と建物の所有期間がともに10年を超えている場合に利用できる特例です。

「特例居住用財産の買換えの特例」は、新しくマイホームを購入した際に受け取れる特例です。この特例は、売却価格のうち、新しい住宅を購入した価格と同額部分の課税が繰り延べられます。ただし、なくなるわけではなく、繰り延べられるだけのため注意して利用しましょう。

この特例は売却する住宅だけではなく、新たに購入する住宅にも要件があります。売却する住宅の所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年を超え、居住期間が通算で10年以上であること、新たな住宅は建物50m²以上、土地は500m²以下であることが要件になります。

譲渡損が出た場合に利用できる可能性のある控除

譲渡損が出た際にも、以下の2つの控除が利用できる可能性があります

  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特別居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は、譲渡所得の金額の計算上生じた損失を損益通算でき、所得税と住民税を控除が受けられ、売却した年と合わせて、最長4年軽減を受けることができます。

ただし、買換えた住宅は、譲渡日の属する前年の1月1日から翌年12月31日までに取得していて、50m²以上の面積であることなどの要件があるため、注意しましょう。

「特別居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は、譲渡所得の金額の計算上生じた損失または、譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から、譲渡資産の譲渡大家の額を控除した残額を損益通算することができ、所得税と住民税の控除を受けることができます。買い替え資産を取得する必要はありませんが、住宅売却の価格がその住宅ローン残高を下回っていることなど、条件があることは知っておきましょう。

まずは住宅の価値を知ることが大切

住宅の売却は、不動産会社へ任せきりでは成功することは難しいです。売却を成功へ導くためには、自身で流れを把握したり費用や税金を理解したりして、不動産の知識を深めることが大切です。

とはいえ、不動産会社選びも重要なことは変わりありません。不動産会社は複数社に査定を依頼して、比較して選びましょう。比較は査定額だけではなく担当者の対応も比較して、頼れて信頼できる不動産会社を見つけてください。