「戸建て査定」が売却への第一歩|査定額を左右する好条件を解説

戸建てを売却する際には、まずは査定を行いますが、できれば高く査定してもらいたいですよね。

しかし、査定時に見られるポイントや事前にどんな準備をしておけばいいのか知っている人は少ないと思います。

そこでこの記事では、戸建ての査定額に影響するポイントや査定前に準備すべきことを紹介していきます。

査定額を上げる方法や上手な活用の仕方を知ることが、売却成功の第一歩です。査定についての理解を深めて、戸建て売却の成功を目指しましょう。

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戸建ての売却査定価格を左右する9つのポイント

戸建ては建物と土地に分けて査定が行われるので、それぞれどんなポイントが査定額に影響するか知ることが大切です。査定時にチェックされやすいのは次の9つです。

チェック箇所影響度
建物築年数★★★★★
外装(屋根、傾き)★★★
内装(間取り、生活動線、雨漏り、異臭有無)★★★
設備(水回り、破損状況)★★
付加機能の有無
土地交通の便などの立地条件★★★
土地の面積・形状★★
日照・眺望
接道道路との関係★★

査定額への影響度が高いのポイントの評価が高いと、高額査定も期待されます。

建物のチェックポイント

築年数

建物部分には法定耐用年数という指標が定められており、これも査定の際の評価基準となります。法定耐用年数は住宅構造によって異なり、例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。一般的には木造の戸建てが多いので築20年を超えた戸建ての査定価格はゼロになることも珍しくありません。

下のグラフは国土交通省が調査した「戸建て売却価格と築年数の関係」をrenavi編集部でまとめたものです。木造戸建ては築15年で急激に価値が下がり、築20年を超えると新築購入時の1割程度になると発表されています。

戸建ての相場と築年数の相関
参照情報:国土交通省HP

築年数と売却相場を関係をまとめると下記のようになります。


  • 築10年の家の価値は、新築物件の半分ほど
  • 築15年の家の価値は、新築物件の3割
  • 築20年の家の価値は、新築物件の1割程度

家が古くなると価値が下がるのはイメージできると思いますが、注意しなければいけないのは、築20年を過ぎると家の価値が急激に下がってしまうということです。築30年を超えた物件は「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが一般的です。

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赤い屋根の家の粘土

法定耐用年数を迎えている物件は、経年劣化が進行しているとみなされ査定額が下がる傾向です。しかし、法定耐用年数はあくまで税務上の考えかたであり、実際の建物の寿命とイコールではありません。

外装(屋根・外壁・建物の傾きなど)

屋根や外壁の塗装剥がれ、破損個所がないかを確認します。築年数が経った戸建ては、木部が腐食している箇所も出てくるので査定額に大きく影響します。

また、水平器等を使って建物の傾きも確認します。建物の傾きは、窓や扉の開閉に影響するので、傾きが明らかな物件は売却できないことすらあります。

内装(間取り、生活動線、雨漏り、異臭有無)

部屋がきれいな状態であるか、異臭はしないか、生活しやすいかということもポイントになります。使いやすい間取り、家具を配置しやすいとか、生活導線がすっきりしているなどが考慮されます。

床下や屋根裏の点検口や押し入れ、クローゼットなどの天井部に雨漏り跡や木部腐食がないかも確認されます。また、壁紙やフローリングの劣化状況も査定時のチェックポイントです。

設備状況(水回り)

キッチン、お風呂場、洗面化粧台などの水回りの設備のグレードや保存状況を確認します。

高級システムキッチンや大型の給湯質があれば、査定額が上がる可能性は高いでしょう。一方で、長年生活していれば水回り設備は劣化があります。清潔が保たれにくい場所でもありますから普段からのメンテナンスが大切です。お風呂やトイレ、独立洗面台が汚いと査定額に影響しますので、綺麗にしておくと良いでしょう。

また、キッチンやお風呂場の水圧が弱い場合も査定額に影響します。

付加機能

次のような付加的機能の有無も査定額に影響します。

付加機能加点項目
ホームオートメーション機能・遠隔操作設備
・自動点灯証明
・モニターTVシステム
自然エネルギーの利用・太陽熱温水器設置
・太陽光発電機設置
冷暖房の設備・セントラル冷暖房
・床暖房設備

土地のチェックポイント

交通の便などの立地条件

戸建て住宅の査定では、その物件がある場所の環境もポイントになります。最寄り駅やスーパー、学校、病院などとの距離が近いほど生活利便性が高く査定額が高まります。

一般的にはこれらの施設から徒歩10分が相場の目安となり、それ以上近いとプラス、遠いとマイナスになります。

また、エリアによって市街化調整区域に指定され建物の再建築ができない土地もあり、このような土地は査定価格に大きなマイナスとなります。

土地の面積や形状

土地の査定額は面積や形状によって変化し、広くて使いやすい形をしているものほど、高額査定を得られます。

反対に狭い土地で建てられる物件に制限が出る場合や、複雑な形状をしていて使いづらい場合などは、査定額が下がりやすいです。エリアごとの地価によっても変動はしますが、土地そのものの使い勝手も考慮されることは覚えておく必要があります。

日当たり・眺望

快適な生活空間を決める要素として日当たりや眺望も査定時にチェックされます。

日当たりは道路に面している方角がどちらに向いているかが確認されます。もっとも評価が高いのは日当たりのよい南向きで、次に東向きの部屋が好まれます。評価が下がりやすいのは夕日がきつくなりやすい西向きの方角や、日当たりが悪い北向きです。また、仮に南向きの部屋だったとしても、周辺環境によって日当たりが悪い場合は評価が下がってしまうこともあります。

また、少し高台にあって見晴らしが良い場合には眺望の良さが加味され、逆に建物に囲まれているような土地はマイナス査定の要因となります。

接道道路との関係

道路に面している間口が車が十分には入れる程の幅(4m)があるか、接面道路との高低差が生活の利便性に影響する程ないかなど、隣接している道路と土地の関係も査定で確認されます。

また、隣接している道路がアスファルトで舗装されているかもチェックポイントの1つです。

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以上が戸建ての査定額に大きく影響するチェックポイントです。

その他の確認事項

戸建ての査定を受ける際、不動産会社の目視で分からない部分に関しては売主が説明を求められる場合もあります。

権利関係

査定時には登記簿謄本の所有者と売主が同一人物かの確認が行われます。例えば、相続した戸建てを売る場合に、たまに売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合があります。

このような場合は登記簿謄本の所有者でないと物件の売買ができないため、直ちに登記簿謄本の名義を変更しなければいけません。

境界や越境の状況

土地の境界が確定されているかどうか確認が行われます。境界に関しては確定測量図があれば境界が確定している証となります。確定測量図があれば、査定時に不動産会社に写しを提示して下さい。

また、屋根、ブロック塀、エアコン室外機などの越境がないかの確認があります。特に相続や中古で戸建てを購入した方は認識があいまいになっている場合があるので注意が必要です。

【査定の準備】戸建て査定を成功させる5つのコツ

住宅査定の結果は変動しやすいものであり、工夫次第で高額査定を狙うことも可能です。

  • 住宅ローンの返済額や新居の頭金を調べておく
  •  自分で相場を調べる
  • アピールポイントを整理して伝える
  • 最低限の掃除はしておく
  • 複数の不動産会社に依頼する

どのようなポイントを意識すべきかを知り、5つの点を踏まえて高額査定を目指しましょう。

住宅ローンの返済額や新居の頭金を調べておく

住宅ローンが残っている戸建てはローンを全て完済しなければ、勝手に売却できません。

査定額よりも住宅ローン残債の方が多いと、他の金融機関から借り入れをして返済したり、新居の住宅ローンに借り替えたりする必要があります。

現在住んでいる戸建てにローンが残っている場合は、査定価格と照らし合わせることで売却によって返済が可能かの判断できます。

また、売却後に住宅の買い替えを検討しているなら、査定価格によって新居購入時の頭金がいくら捻出できるかを簡易的に計算できます。

買い替えの際には残っている住宅ローンの返済や新居購入の初期費用などさまざまな費用が必要であり、これらを査定額から差し引き、余った分を頭金に回すと考えるとよいでしょう。

もちろん、余った分全額が頭金に使えるとは限りませんが、余剰分を把握しておくことで、どれくらいなら頭金に使えるかはある程度判断できます。同じ価格の住宅を購入する場合でも、頭金が違うだけで住宅ローンを組んだ際の利息分の支払い額は違ってきます。

住宅ローンが残っている家を売る場合は、買い替えの資金計画を立てるためにも事前にローン残高を調べておきましょう。

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周辺相場を自分でも調べておく

査定の前に周辺の売却相場を調べておくと、不動産会社が提示する査定額を相場と比較して妥当性を判断できるので、相場より低く売り出し損するような失敗を防げます。

相場を正確に知るには、自宅と同じような条件の戸建ての成約価格を調べることが必要です。自分で周辺相場を調べる際はレインズ・マーケット・インフォメーションがオススメです。

レインズマーケットインフォメーションこのサイトは最新の成約事例を細かい条件(間取り、築年数、駅からの距離、成約時期など)で絞ることができるので、正確に相場を知りたいという人に向いています。

アピールポイントを整理して伝える

査定時には不動産会社の担当者に、戸建てのアピールポイントを余すことなく伝えることが大切です。念入りな調査によって細かい部分まで評価しますが、一度の調査だけでは分からないことも数多くあります。

物件の魅力や周辺環境のよさなど、データには現れない住んでいるからこそ分かる情報を伝えておくと、高額査定に繋がりやすいでしょう。たとえば、風通しや日当たりが良いなどは評価が高いポイントです。

また、これまでに修繕やリフォームをしたなら、いつどのような内容で行ったのかも伝えることが大切です。メンテナンスの履歴を伝えると物件状態のよさがアピールでき、これを査定価格に考慮してもらえる可能性があります。

最低限の整理整頓をする

査定時にくまなく見てもらえるように、整理整頓は必要です。部屋に物があふれていたり、水回りが汚れているとそれだけで印象が悪くなるので査定額に悪影響を及ぼすかもしれません。

最低限掃除をして、清潔な状態を保つことが大切です。特に水回りは汚れや臭い、劣化が見えやすいため、念入に掃除をしておきましょう。庭木があるなら整備が必要で、伸びっぱなしの印象を与えないように剪定しておくのも成功のポイントです。

複数の不動産会社に依頼する

査定は1社だけで受けて終わりにせず、必ず複数社に依頼することが大切です。同じ戸建て住宅でも不動産会社によって査定額が違うことは多く、1社だけでやめてしまうと適正価格を提示してもらえない可能性があります。複数社で比較することで、物件の本当の相場価格を判断しやすく、よりよい条件を提示する不動産会社を見つけやすいです。明確な決まりはありませんが、比較するなら最低3社以上を基準することをおすすめします。

複数社からの査定をスムーズに受けるなら、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。イエウールは2~3分程度の査定依頼ができ、しかも無料で利用できます。査定結果も一度に最大6社まで表示できるため、不動産会社の条件を比較しやすいです。机上査定の結果から気になる不動産会社にコンタクトを取ることも可能であり、スムーズに訪問査定に移行しやすいのも魅力的なポイントです。

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査定時に不要な準備や注意点

売却前の住宅査定を上手に活用するには、次の3つの注意点も把握しておかなければなりません。

注意点を知った上で、失敗しないように売却活動に繋げていきましょう。

有料のハウスクリーニングは査定時に不要

高額査定を狙って、査定前に業者にハウスクリーニングを依頼する方もいらっしゃいますが、査定価格を上げることにあまり寄与はしません。

不動産会社は売り出し前にハウスクリーニングをする前提で査定してくれるので、査定前にハウスクリーニングをして査定価格が上がることはほとんどありません。

ハウスクリーニングが効果を発揮するタイミングは購入検討者が見つかって内覧してもらう時です。購入検討者は見た目の印象悪いと購入意欲が低くなるので、内覧直前にハウスクリーニングをしましょう。

査定前のリフォームは不要

中古の戸建てを購入される方は「安く買って、自分好みにリフォームしたい」という人が多いです。購入者を限定してしまう可能性もあるので査定前のリフォームオススメできません。

リフォーム履歴があるとメンテナンス状況がよいとされて査定価格の向上に繋がることはありますが、だからといって売却のためだけにリフォームをする必要はありません。リフォームによって売却価格が上昇するのは僅かであり、かけた費用分を回収できずにマイナスになることがほとんどです。居住のために行うリフォームはなんら問題ありませんが、売却のために行うのは避けて、どうしても修繕が必要なら簡単な修理だけに留めるようにしましょう。

また、リフォーム費用分を差し引いて売り出した方が結果的に戸建てが売れやすくなるでしょう。

マイナスポイントを隠すことはNG

物件にマイナスポイントがあると査定価格は下がりますが、問題を隠すことはいけません。物件についてのマイナスポイントを隠してしまい、不動産会社がそれを知らないままに売却してしまうと、引き渡してから問題点が発覚し、トラブルになることも多いです。

事前に通知していない問題点が引き渡し後に見つかると、瑕疵担保責任を追及され、損害賠償責任を問われたり、契約の解消を求められたりすることも少なくありません。

事前に不動産会社に伝えておき買主にも説明し、納得の上での売却なら責任を追及されることはないため、不動産会社の担当者には隠し事はせずに正直に伝えることが大切です。

土地に埋没物がある、シロアリや雨漏りの被害がある、周辺環境が悪いなどのマイナスポイントも正直に伝え、その上で正確な査定価格を算出してもらいましょう。

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査定価格通りの金額で売却できるわけではない

売却時には査定価格を参考にして資金計画を立てたり、売り出し価格を決めたりしますが、この金額は絶対的な指標ではありません。そもそも査定価格は変動性の高いものであり、売却時の予想価格です。

そのため、査定額がそのまま売却価格になるとは限らず、実際に売りに出すと売却価格が下がる可能性があることは理解しておきましょう。

もちろん、査定価格通りに売却できないのは反対のケースもあり、査定価格よりも高額で売れることもあります。実際の売却価格は買主との交渉次第で変化することは、頭に入れておく必要があります。資金計画を立てる際には、変動分も考慮して余裕を持って考えることが大切です。

戸建て査定の流れを把握しよう

最後に戸建て査定の流れを紹介しておきます。

手順やること
ステップ1査定依頼をし、訪問日時を決める
ステップ2現地調査に来てもらい、査定結果の報告を受ける
ステップ3査定結果を比較し、不動産会社を選ぶ
ステップ4不動産会社と媒介契約を結ぶ
ステップ5売り出し価格を決め、売り出し開始

ステップ1:査定依頼をし、訪問日時を決める

前述した不動産一括査定サイト イエウール を利用して、不動産会社に査定依頼をしましょう。訪問査定を希望する場合は訪問日次を不動産会社と調整します。

ステップ2:現地調査に来てもらい、査定結果の報告を受ける

不動産会社に訪問査定をしてもらいましょう。所要時間はだいたい1時間程度です。査定結果はその場で伝えられ、後日査定額の根拠等がまとめられた査定書が送られてきます。

ステップ3:査定結果を比較し、不動産会社を選ぶ

査定結果が出そろったら、提案を比較して仲介を依頼する不動産会社を選んでいきます。少しでも高く売りたい売主にとっては、一番高い価格を提示した会社に仲介を任せたいという気持ちになるかもしれませんが、安易に査定結果を信じてはいけません。不動産会社が戸建てを直接買い取るわけではないので、契約欲しさに高い査定価格を提示し、売れ残ってから徐々に値下げする会社がいないとは言い切れません。

対策としては、査定額を算出した根拠を必ず聞くようにしてください。本当に高額売却に自信のある不動産会社なら、他社より高い価格で売れる理由をはっきり伝えてくれます。

もちろん、査定結果に納得しなければ仲介をお断りしても問題ありません。

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ステップ4:不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。ざっくり違いとしては、複数の不動産会社仲介を依頼したいなら一般媒介契約、1社に任せたい場合は専任媒介契約専属専任媒介契約を結びます。

媒介契約について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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ステップ5:売り出し開始

査定結果を参考に、最終的には売主が売り出し価格を決めて、いよいよ戸建てを売り出していきます。基本的に販促の準備は全て不動産会社が行ってくれるので、あとは買い手が見つかるのを待つだけです。

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