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「戸建て査定」が売却への第一歩|査定額を左右する好条件を解説

戸建ての住宅を売却する際には、まずは査定を行います。査定の方法には種類があり、どのように行うかによって算出される金額に違いが出てきます。

また、工夫次第で査定額を高めることも可能です。査定額を上げる方法や上手な活用の仕方を知ることが、売却成功の第一歩です。住宅査定についての理解を深めて、戸建て住宅売却の成功を目指しましょう。

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戸建ての売却査定価格を左右する7つのポイント

まずは戸建ての住宅査定でどのようなポイントが見られているのかを知ることが大切です。査定時にチェックされやすいのは、次の4つです。

  • 日当たりの良さ
  • 間取りと生活導線
  • 水回り設備
  • 雨漏り、シロアリの被害
  • 交通の便などの立地条件
  • 築年数やグレード
  • 土地の面積や形状

これらのポイントでそれぞれ評価が高いと、高額査定も期待されます。

日当たりの良さ

快適な生活空間を決める要素として日当たりは重要です。道路に面している方角が、どちらに向いているかがチェックのポイントです。もっとも評価が高いのは日当たりのよい南向きで、次に東向きの部屋が好まれます。

評価が下がりやすいのは夕日がきつくなりやすい西向きの方角や、日当たりが悪い北向きです。また、仮に南向きの部屋だったとしても、周辺環境によって日当たりが悪い場合は評価が下がってしまうこともあります。

日当たりは住宅の位置によって変わることもあり、例えば角地ならもっとも日光が入りやすい南東方面が、高額査定を得やすいです。

間取りと生活導線

戸建て住宅の場合、築年数も査定には影響しますが、生活しやすいかということもポイントになります。使いやすい間取り、家具を配置しやすいとか、生活導線がすっきりしているなどが考慮されます。室内の日当たりも基準の一つになります。

水回り設備

戸建て住宅に限らず、長年生活していれば水回り設備は劣化があります。清潔が保たれにくい場所でもありますから普段からのメンテナンスが大切です。お風呂やトイレ、独立洗面台が汚いと査定額に影響しますので、綺麗にしておくと良いでしょう。

雨漏り、シロアリの被害

戸建て住宅での査定で必ずチェックされるポイントが雨漏りやシロアリの被害の有無です。これは日頃からのメンテナンスが重要ですから、将来の売却に備えて対策をとっておくことが大切です。

交通の便などの立地条件

戸建て住宅の査定では、その物件がある場所の環境もポイントになります。駅までの距離や買い物、学校、病院などの利便性なども考慮されます。これらは不動産会社が判断することなので、不動産会社が高く売れる物件と判断すれば高い査定になります。

あなたが売却したい物件と似ている物件を欲しいと思っている買主がもう不動産会社側に想定出来ていれば高めの査定が出ることもあるでしょう。

築年数やグレード

建物部分には法定耐用年数という指標が定められており、これも査定の際の評価基準となることが多いです。法定耐用年数は住宅向上によって異なり、例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。

法定耐用年数を迎えている物件は築年数が経過しており、経年劣化が進行していることから評価額が下がる傾向です。しかし、法定耐用年数はあくまで税務上の考えかたであり、実際の建物の寿命とイコールではありません。

法定耐用年数は減価償却費を計算するための基準であり、たとえ22年経過したからといって、木造住宅の全てが寿命を迎えているわけではありません。また、鉄筋コンクリート造は47年と定められていますが、建物そのものの寿命を考えると、100年以上使えるといわれている建物もあります。

詳細な査定額はメンテナンス状況によって左右され、法定耐用年数を超過している場合でも、修繕やリフォームを行っているなら、査定額を下げずに済むこともあります。

また、建物のグレードに寄っても査定価格は違ってきます。

土地の面積や形状

戸建ての住宅は土地も一緒に売却することが普通であるため、土地部分の査定もチェックしなければなりません。土地の査定額は面積や形状によって変化し、広くて使いやすい形をしているものほど、高額査定を得られます。

反対に狭い土地で建てられる物件に制限が出る場合や、複雑な形状をしていて使いづらい場合などは、査定額が下がりやすいです。エリアごとの地価によっても変動はしますが、土地そのものの使い勝手も考慮されることは覚えておく必要があります。

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戸建て住宅の査定方法

売却前に行う査定は2つの種類があり、机上査定と訪問査定が挙げられます。売却の際にはそれぞれ行うことが一般的であり、まずは机上査定をしてから、訪問査定という流れで行います。査定方法ごとの違いを把握し、どのような内容なのか理解しておきましょう。

戸建ての情報で査定を行う机上査定

机上査定は簡易査定と呼ばれる戸建て住宅の情報のみで査定を行います。不動産の所在地や面積、間取り、その他周辺環境など複数の要素を考慮し、データを使ってある程度の売却価格を算出します。

実際に物件を見ずに行うことも特徴であり、データだけで結果が出ることが机上査定といわれるゆえんです。物件情報のみで査定をするため精度は低いですが、大まかな価値を知るには便利であるため、詳細な訪問査定の前に行います。

机上査定のメリット

簡易的に金額を算出する机上査定は、ネット上で無料で行えて、かつ時間や手間がかからないメリットがあります。机上査定は一括査定サイトを利用して行うことができますので、物件の情報を登録するだけで簡単に査定結果が得られます。

登録は1分程度ですみます。個人情報を登録せず、匿名で利用できる部分もあります。そのため、査定後に不動産会社からしつこく営業をかけられることも少なく、試しに家の価値がどれくらいなのか知りたいという人におすすめです。

机上査定では一度の登録で複数社の査定結果を比較できるところもあり、短い時間で多くの情報が集められるという点もメリットといえます。

直接戸建てを見てもらう訪問査定

物件のより詳細な情報を考慮して査定額を算出する方法が、訪問査定です。訪問査定は不動産会社が実際に物件を見た上で査定を行うため、土地や建物のより細部までチェックされます。念入りな調査になるため行うのに時間はかかりますが、詳しく調べてもらいたい人にはおすすめでしょう。

訪問査定は時間がかかるため、多くの不動産会社に依頼するのは難しいです。そのため、机上査定で条件のよさそうな不動産会社を探し、その中からいくつかをピックアップして訪問査定をしてもらうという流れが、住宅売却の基本といえるでしょう。

訪問査定のメリット

机上査定よりも手間と時間がかかってしまう訪問査定ですが、念入りな調査をしてもらうことで、より詳細な査定額を算出できるというメリットがあります。データだけで判断する机上査定とは違い、訪問査定ではデータでは表示できない細かい要件まで考慮して、査定価格を決めます。

そのため、物件に合わせた査定ができ、売却時の適正価格も把握しやすくなります。また、訪問査定は不動産会社が信頼できるかどうかを見る指標にもなり、利用先を選定しやすいというメリットもあります。

きちんと細部までチェックしているか、丁寧な対応をしてくれるか、算出する査定価格は本当に適切かなど、複数の点で不動産会社の力量を図ることができ、売却を依頼しても大丈夫かを判断する材料にもなるでしょう。

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戸建て住宅の査定価格の活用法

戸建て住宅を売却する際には、最初に査定を行いますが、算出された査定価格をどのように活用するのかで悩む人は少なくありません。

査定価格の使い道はさまざまですが、基本的には資金繰りを考える際の参考にすることができます。査定価格を使ってどのようなことができるのかを知っておくと、無理なく売却や住み替えがしやすくなります。

住宅ローンの返済が可能かを調べる

現在住んでいる戸建て住宅に住宅ローンが残っている場合は、査定価格と照らし合わせることで売却によって返済が可能かの判断ができます。住宅ローンの残債が査定価格を下回るなら、売却による一括返済がしやすくなります。

反対に査定額よりも残債のほうが多いと、売却しても住宅ローンが残ってしまう可能性が高いため注意しなければなりません。ローンが完済できなくても売却はできますが、他の金融機関から借り入れをして返済をしたり、新居の住宅ローンに借り替えたりする必要があります。

どちらの場合でもローンの負担は増えてしまうため、無理なく買い替えるなら売却によって一度住宅ローンを完済できることが重要です。

売却による住宅ローンの一括完済の可否が分かると、仮に完済できない場合でもどこで資金を調達すべきか考えることができ、計画を立てやすいでしょう。

頭金がどれくらいになるかを計算できる

売却後に住宅の買い替えを検討しているなら、査定価格によって新居購入時の頭金がいくらくらい捻出できるかを、簡易的に計算できます。買い替えの際には残っている住宅ローンの返済や新居購入の初期費用などさまざまな費用が必要であり、これらを査定額から差し引き、余った分を頭金に回すと考えるとよいでしょう。

もちろん、余った分全額が頭金に使えるとは限りませんが、余剰分を把握しておくことで、どれくらいなら頭金に使えるかはある程度判断できます。同じ価格の住宅を購入する場合でも、頭金が違うだけで住宅ローンを組んだ際の利息分の支払い額は違ってきます。

新居の住宅ローン支払いの負担額を把握するためにも頭金として用意できる金額を知っておくのは大切であり、査定価格を上手に使うことで買い替え時の金銭的な不安を解消しやすいです。

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戸建て住宅を高く査定してもらう6つのコツ

住宅査定の結果は変動しやすいものであり、工夫次第で高額査定を狙うことも可能です。

  • リフォームした箇所はアピールする
  • 傷の修繕や目立つ汚れを落とす
  • 外装や内装の改善を行う
  • 劣化や不具合は隠さずに話すこと
  • アピールポイントを整理して伝える
  • 複数の不動産会社に依頼する

どのようなポイントを意識すべきかを知り、3つの点を踏まえて高額査定を目指しましょう。

リフォームした箇所はアピールする

戸建て住宅をリフォームしているのなら、リフォームについてアピールしましょう。リフォームや修繕の経緯を時系列にメモでまとめておくといいでしょう。不動産会社にこれらを提示すれば印象もよくなりますし、査定への考慮もあるでしょう。
リフォームなどを査定に考慮してくれない不動産業者もあるかもしれませんが、それも不動産会社を選ぶ時の参考にすればいいでしょう。

傷の修繕や目立つ汚れを落とす

築年数や間取りは査定価格を決める上で重視されます。同じ築年数でも、綺麗な物件はそれも考慮されます。査定の前に綺麗に掃除しただけでも査定価格が上がることもあります。ですから、お部屋に目立つ汚れがあるならば落としておくことをおすすめします。気になる傷も修繕しておくと良いでしょう。水回りの清潔感、部屋を明るく見せるなど、意識してきれいにするようにしましょう。

外装や内装の改善を行う

見た目の印象は査定額を左右しやすいため、外装や内装は綺麗にしておくことが重要です。外装のヒビなどは修繕しておき、ペンキの剥がれなどがあるなら、塗り直しをするとよいでしょう。また、庭木があるなら整備が必要で、伸びっぱなしの印象を与えないように剪定しておく必要があります。

内装は細かい部分まで掃除をし、清潔な状態を保つことが大切です。特に水回りは汚れや臭い、劣化が見えやすいため、念入に掃除をしておきましょう。

劣化や不具合は隠さずに話すこと

戸建て住宅をリフォームしているのなら、リフォームについてアピールしましょう。リフォームや修繕の経緯を時系列にメモでまとめておくといいでしょう。不動産会社にこれらを提示すれば印象もよくなりますし、査定への考慮もあるでしょう。
リフォームなどを査定に考慮してくれない不動産業者もあるかもしれませんが、それも不動産会社を選ぶ時の参考にすればいいでしょう。

アピールポイントを整理して伝える

査定時には不動産会社の担当者に、住宅のアピールポイントを余すことなく伝えることが大切です。念入りな調査によって細かい部分まで評価しますが、一度の調査だけでは分からないことも数多くあります。

物件の魅力や周辺環境のよさなど、データには現れない、住んでいるからこそ分かる情報を伝えておくと、高額査定に繋がりやすいでしょう。

また、これまでに修繕やリフォームをしたなら、いつどのような内容で行ったのかも伝えることが大切です。メンテナンスの履歴を伝えると物件状態のよさがアピールでき、これを査定価格に考慮してもらえる可能性があります。

複数の不動産会社に依頼する

査定は1社だけで受けて終わりにせず、必ず複数社に依頼することが大切です。同じ戸建て住宅でも不動産会社によって査定額が違うことは多く、1社だけでやめてしまうと適正価格を提示してもらえない可能性があります。

複数社で比較することで、物件の本当の相場価格を判断しやすく、かつよりよい条件を提示する不動産会社を見つけやすいです。明確な決まりはありませんが、比較するなら最低3社以上を基準することをおすすめします。

複数社からの査定をスムーズに受けるなら、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。イエウールは1分程度の簡単操作で登録でき、しかも無料で利用できます。

査定結果も一度に最大6社まで表示できるため、不動産会社ごとの条件の比較もしやすいです。机上査定の結果から気になる不動産会社にコンタクトを取ることも可能であり、スムーズに訪問査定に移行しやすいのも魅力的なポイントです。

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戸建て住宅の査定に関する3つの注意点

売却前の住宅査定を上手に活用するには、次の3つの注意点も把握しておかなければなりません。

  • 査定価格通りの金額で売却できるわけではない
  • 戸建て住宅の査定時にリフォームは不要
  • マイナスポイントを隠すことはNG

注意点を知った上で、失敗しないように売却活動に繋げていきましょう。

査定価格通りの金額で売却できるわけではない

売却時には査定価格を参考にして資金計画を立てたり、売り出し価格を決めたりしますが、この金額は絶対的な指標ではありません。そもそも査定価格は変動性の高いものであり、売却時の予想価格です。

そのため、査定額がそのまま売却価格になるとは限らず、実際に売りに出すと売却価格が下がる可能性があることは理解しておきましょう。

もちろん、査定価格通りに売却できないのは反対のケースもあり、査定価格よりも高額で売れることもあります。実際の売却価格は買主との交渉次第で変化することは、頭に入れておく必要があります。資金計画を立てる際には、変動分も考慮して余裕を持って考えることが大切です。

戸建て住宅の査定時にリフォームは不要

リフォーム履歴があるとメンテナンス状況がよいとされて査定価格の向上に繋がることはありますが、だからといって売却のためだけにリフォームをする必要はありません。リフォームによって売却価格が上昇するのは僅かであり、かけた費用分を回収できずにマイナスになることがほとんどです。

また、リフォームをし過ぎると売主の趣味が反映されてしまい、購入者を限定してしまう可能性もあります。居住のために行うリフォームはなんら問題ありませんが、売却のために行うのは避けて、どうしても修繕が必要なら簡単な修理だけに留めるようにしましょう。

マイナスポイントを隠すことはNG

物件にマイナスポイントがあると査定価格は下がりますが、問題を隠すことはいけません。物件についてのマイナスポイントを隠してしまい、不動産会社がそれを知らないままに売却してしまうと、引き渡してから問題点が発覚し、トラブルになることも多いです。

事前に通知していない問題点が引き渡し後に見つかると、瑕疵担保責任を追及され、損害賠償責任を問われたり、契約の解消を求められたりすることも少なくありません。

事前に不動産会社に伝えておき買主にも説明し、納得の上での売却なら責任を追及されることはないため、不動産会社の担当者には隠し事はせずに正直に伝えることが大切です。

土地に埋没物がある、シロアリや雨漏りの被害がある、周辺環境が悪いなどのマイナスポイントも正直に伝え、その上で正確な査定価格を算出してもらいましょう。

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信頼できる会社に戸建ての売却査定を依頼しよう

戸建て住宅の売却を成功させるには、信頼できる不動産会社に査定を依頼し、売却活動を手伝ってもらうことが大切です。

まずは一括査定で大まかに条件を比較し、その後訪問査定で詳細な査定価格を割り出して、信頼できるかどうかを見極めます。よりよい不動産会社を見つけ、納得できる査定価格を受けて売却活動へと進みましょう。

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