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新築マンションを売却するメリットと成功させるポイントを解説

新築のマンションは人気が高いです。とくに住んで1~3年程度なら好条件で売却が可能です。しかし、新築マンションは住んですぐに売却した場合でも、中古物件、あるいは築浅物件となり、新築物件とは言わない点は覚えておく必要があります。

新築物件は誰かが住んだ時点で中古の区分になり、たとえ1日でも同じです。ただし住んですぐなら好条件で売りやすいことは確かなため、ポイントを知って売却の成功を目指しましょう。

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新築マンションを売却する時に知っておくべき3つのこと

新築マンションは築年数がある程度経過した物件とは、売却時の勝手が異なることも多いです。

  • 最低でも購入価格より2割安くなる
  • 売却の成功には資金繰りがポイントとなる
  • 支払う税金が高くなる

これら3つを把握し、売却時に必要な知識を身につけておきましょう。

最低でも購入価格より2割安くなる

できてすぐの新築物件でも、誰かが1日でも住んだ時点で中古住宅として扱われます。そのため、最低でも購入価格より2割は安くなり、場合によってはそれ以上の価値減少を起こすこともあります。

新築というブランドは住んだ時点でなくなってしまうため、あくまで築浅物件として売却することを意識しておかなければなりません。

売却の成功には資金繰りがポイントとなる

新築マンションを購入する際には多額の費用がかかっており、売却時にはそれを回収するために資金繰りを念入りに考えなければなりません。特に住宅ローンを組んでいる場合は、基本的に完済することが求められるため、売却価格の設定や貯蓄額などは十分に確認しておきましょう。

買い替えを行うなら新居の住宅ローンへの借り替えという方法もありますが、残債があまりに多いと借り替えてからの負担が大きくなるため注意しなければなりません。

また、売却時にかかる費用は多く、例えば不動産会社に仲介を依頼する場合は仲介手数料がかかり、売買契約書の作成には印紙税がかかります。所有権移転登記には登録免許税も必要であり、これらだけで数十万円程度の出費になります。

支払う税金が高くなる

不動産売却時には、出た利益に対して税金を支払わなければなりません。新築マンションの売却では利益が大きくなって課税額が増えたり、所有期間の問題で税負担が大きくなることも多いです。

不動産は所有期間が5年以下だと短期譲渡所得、5年を超えていると長期譲渡所得になり、この区分の違いによって税率は大きく変わります。

区分所得税特別復興所得税住民税合計
短期譲渡所得30%2.1%9%41.2%
長期譲渡所得15%2.1%5%22.1%

利益が同じでも、所有区分が違うと課税額が大きく変わるため注意しなければなりません。ただし、税率が関係するのは、あくまで売却によって利益が出た場合です。売却価格から取得費や売却費用、特別控除などを差し引き、0あるいはマイナスになるなら、税率を気にせず売却できます。

築浅の物件を売却する3つのメリット

新築で住んだばかりの築浅の物件なら、売却時に3つのメリットがあります。

  • 人気が高いので買い手を見つけやすい
  • 安心してマンションを購入してもらえる
  • 住宅設備を価格交渉に利用できる

これらのメリットを把握し、好条件での売却を目指しましょう。

人気が高いので買い手が見つけやすい

築浅の物件は築年数が古い物件よりも人気が高く、買い手を比較的見つけやすいです。中古の区分になるとはいえ、築浅の物件は買い手にとっては新築同然であり、魅力は依然高いままです。

さらに、誰かが住んだ時点で価値が減少するため、新築同然の物件を割引価格で購入できることも、買い手にとってのメリットといえます。

売り手にとっては割引して売らなければならない点はデメリットにもなりかねませんが、交渉次第では条件をそれほど下げずに売却が可能です。

不動産売却では買い手を見つけるだけで数カ月かかることも多く、これだけでも大変な作業であるため、簡単に買い手を見つけられるのは大きなメリットでしょう。

安心してマンションを購入してもらえる

築浅の物件ならマンションの老朽化を心配する必要がなく、買い手に安心して購入してもらいやすいです。物件に対する安心感は好条件での売却に繋がりやすく、売り手にとってもメリットです。

安心できる理由は住宅瑕疵担保履行法も関係しており、これによって築5年以内のものは瑕疵が見つかっても保険で対応できます。また、10年以内に見つかった瑕疵も不動産会社や施工会社に責任を追及できるため、この点でも買い手は安心です。

住宅設備を価格交渉に利用できる

住宅設備は売却時にも関係する重要なポイントであり、高機能な設備がきれいなまま残っているほど、売却はいやすいです。新築の物件はマンション自体の設備も優れていることが多く、部屋以外の共用部分でも評価されることが多いです。

また、家電など室内に設置している設備も、買い手の好みに合うならそのまま譲渡もできます。この際家電類は売却時の交渉の材料としても使え、設備を残すことを条件に売却価格のアップも期待できるでしょう。交渉材料が多く、それらが売却価格の向上に繋がりやすい点は、築浅物件ならではのメリットです。

新築マンションの売却を成功させるためのポイント

好条件で売却しやすい新築マンションですが、売却を成功させるには売り方を工夫しなければなりません。物件の魅力だけに頼ってしまうと、好条件で売却できなくなることもあるため注意が必要です。売却成功のポイントを踏まえることで、よりスムーズに売ることができ、利益も確保しやすいでしょう。

需要が高く売却しやすいタイミングを見極める

マンション売却は売り出しの時期が重要であり、需要が高くなるタイミングを見極める必要があります。需要が高まりやすいのは、新生活の4月目前であり、2~3月あたりに売却できると、条件はよくなりやすいです。引越し需要が高い時期であることが売却のポイントのため、異動が多い10月目前を狙うこともおすすめです。

不動産の売却までには、一般的に3カ月程度かかるといわれているため、需要が高まる数カ月前には、売却活動の準備を進めておきましょう。需要が高くなるタイミングを逃すと売却は難航しやすいため、無理に売るのはやめて、次のピークが来るまで待つのもひとつの方法です。

複数社に査定依頼し信頼できる不動産会社を見つける

売却時にはどの不動産会社を利用するかも重要であり、複数社から査定を受けて信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。同じ物件でも不動産会社によって売却が成功するかどうかが変わることも多いため、最低3社の査定を受けることがおすすめです。

複数社の査定をスムーズに行うには、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。一括査定サイトなら一度に複数社の査定結果を比較できるため、利用する不動産会社の選定をスムーズに進めやすいです。

ただし、査定結果はあくまで参考であるため、金額だけで決めず、不動産外は信頼できるかどうか、実績なども考慮して選びましょう。信頼できる不動産会社を見つけるには、イエウールがおすすめです。

イエウールは全国1,600社以上が登録しており、かつ優良業者のみとなっているため、不動産売却のよりよいパートナーを見つけやすいでしょう。

参考:イエウール

新築マンションを売却する段取り

上手に新築マンションを売却するには、段取りを決めて行動することが大切です。

  1. マンションの売却方法を決める
  2. 不動産の査定を依頼して不動産会社を選ぶ
  3. 必要な書類の準備も始める
  4. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  5. 売り出し価格を決めて売却活動を開始する
  6. マンション購入希望者の内覧の受け入れ
  7. 価格交渉をして売買契約を結ぶ
  8. 住宅ローンを解約しマンションを引き渡す

手順ごとのポイントを把握して、スムーズに売却活動を進めましょう。

マンションの売却方法を決める

不動産会社を利用してのマンションの売却方法は、仲介と買取の2つがあります。仲介は不動産会社に売却活動の仲立ちをしてもらい、買い手は個人となることが基本です。対して買取は不動産会社自体が買い手となるため、仲介よりもスムーズに売却できることが多いでしょう。

一般的に仲介での不動産売却が3カ月以上かかるのに対し、買取だと最短1週間程度で売却できることも少なくありません。ただし、売却価格は買取のほうが下がりやすいため、少しでも高く売りたいなら仲介による売却がおすすめです。

不動産の査定を依頼して不動産会社を選ぶ

仲介による売却なら、不動産会社に査定を依頼し、利用先を決定します。査定は一括査定サイトなどで行う簡易査定から、物件の状態を直接確認して行う訪問査定があります。

簡易査定は素早く結果を確認でき、かつ複数社で比較しやすい点がメリットです。ただし、簡易査定だけでは結果が不十分になりやすいため、訪問査定も必ず行ってから利用先を決めましょう。

必要な書類の準備も始める

マンションを売却する際には、複数の書類を準備しなければなりません。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納付書・固定資産税納税通知書
  • 売買契約書
  • 建築計画概要書
  • マンションの管理規約
  • マンション維持費関連書類
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書(新耐震基準が導入される前の物件を売却する場合)

これらの書類を用意して、準備を進めておきましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介での売買の場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約の種類メリットデメリット
一般媒介契約・複数社の不動産会社を利用できる
・個人での売買も可能
不動産会社が売却活動に力を入れてくれづらい
専任媒介契約・不動産会社が売却活動に力を入れてくれやすい
・個人での売買も可能
契約できる不動産会社は1社のみ
専属専任媒介契約不動産会社が売却活動により力を入れてくれやすい・契約できる不動産会社は1社のみ
・個人での売買は不可

媒介契約を結ぶのは仲介契約のみであり、買取の場合は媒介契約なしで売却を進めます。

売り出し価格を決めて売却活動を開始する

媒介契約を結んだ後は、売り出し価格を決め、本格的に売却活動をスタートします。売却活動は不動産会社による公告の打ち出しやサイトでの宣伝などがあり、売主は不動産会社が売却活動をきちんと行っているか、チェックするだけで構いません。

ただし、一般媒介契約や専任媒介契約では個人間での売買も可能なため、個人での売却も検討しているなら、自分でも買主を見つけましょう。

マンション購入希望者の内覧の受け入れ

広告活動を行い、購入希望者が現れた後は、内覧を行います。内覧は立ち会いも可能であり、この際に物件の魅力を伝えることが大切であり、住んでいるからこそ分かるポイントをアピールしましょう。

少しでも購入意欲を高めるには、部屋の中もきれいにしておく必要があり、新築だからといって散らかった状態で内覧に購入希望者を呼ばないようにしなければなりません。内覧で購入意思のほとんどは決まるため、丁寧に対応することが大切です。

価格交渉をして売買契約を結ぶ

購入希望者が契約の意思を見せた場合は、価格交渉を行い、売買契約を結びます。不動産取引では値引きをされることが多いため、あらかじめ強気の値段設定にしておくとよいでしょう。

双方合意した点で契約書を作成し、正式に売買契約を結びます。この時に売却価格の10%程度の手付金を受け取り、決済日や引き渡しの期日を決めます。引き渡しに先立ち、公共料金の精算も済ませておきましょう。

住宅ローンを解約しマンションを引き渡す

新築物件で住宅ローンを組んでいる場合は、一括返済して解約します。住宅ローンの解約時には抵当権の抹消手続きを行い、引き渡し時に所有権移転登記を行います。各種権利関係の手続きが終了し、鍵を渡して引き渡しは終了です。

売却した翌年には確定申告が必要であり、売却益が出た場合は必須です。売却損が出た場合も確定申告をすることで他の所得と通算して減税ができるため、売却の翌年には必ず申告しましょう。

買取で新築マンションを売却する段取り

仲介ではなく買取で売却する場合は、不動産会社に査定を依頼し、売却金額を設定します。売却金額が決まった後は、契約書を交わし、引き渡しをします。仲介の場合とは違って売却活動が不要であるため、素早く売却が可能です。

買取には即時買取と買取保証があり、即時買取はすぐに売却、買取保証は数カ月仲介売買を行った後、期間満了後に売却となります。買取保証だと仲介売買契約期間に買い手が決まると、当事者との合意で金額を設定できるため、通常の買取よりも高値で売却できる可能性があります。

すぐに売却が必要なら即時買取で、売却期間に多少余裕があるなら買取保証がおすすめです。売却を急ぐ場合でも、スケジュールに応じてどちらのスタイルを採用するか選ぶ分けるとよいでしょう。

新築マンションも早く売却すればメリットも多い

住んだ瞬間から資産価値が落ちてしまう新築マンションも、早めに売却することで好条件で売りやすいです。売却期間が後になるほど条件は悪くなりやすいため、早期売却を目指すことが大切です。早めから準備を進め、よりよい時期に売却して新築マンションも好条件て手放しましょう。