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家を売却した時に使える税金控除とは?確定申告の流れも紹介

家を売却したあとは、売却で出た利益に応じて税金を納めなければなりません。家の売却益は譲渡所得に当てはまり、売却価格から売却にかかった費用や不動産の取得費などを差し引いて、プラスになった場合は所得税や住民税がかかります。

課税対象にならないためには、いかに取得費や売却費用を計上するかが重要ですが、それだけでなく特別控除を利用する方法もあります。税金を安くするためにも、特別控除を活用しましょう。

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家を売却したときに適用される特別控除

まずは家を売却した時には、どのような特別控除が適用できるのか、その種類を知っておくことが大切です。

種類条件
3,000万円の特別控除・現在主に居住している住宅の売却
・取り壊した場合は1年以内に売却
・空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
・家族など特別な関係の人への売却ではないこと
・前年や前々年に同じ特例を受けていないこと
軽減税率の特例・現在主に居住している住宅の売却
・売却する不動産の所有期間が10年を超えていること
・取り壊した場合は1年以内に売却
・空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
・家族など特別な関係の人への売却ではないこと
・前年や前々年に同じ特例を受けていないこと
1,000万円の特別控除・2009年1月1日から2010年12月31日までの間に土地等を取得している
・2009年に取得した土地等は2015年以降に譲渡
・2010に取得した土地等は2016年以降に譲渡
・家族など特別な関係の人への売却ではないこと
・相続や遺贈、贈与や交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと
・その他特別控除や買い替えの特例を受けていないこと
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例・売却によって損失が出ていること
・居住用の不動産を売却していること
・売却の翌年以降3年にわたり繰越ができる

それぞれ特徴が異なるため、どのような違いがあるのかを把握しておきましょう。

3,000万円の特別控除

居住用の不動産、つまりマイホームを売却した際には、その他条件を満たすことで3,000万円の特別控除が受けられます。この特別控除は家の所有期間に関係ないため、条件にさえ外れていなければ、いつでも利用できます。

売却価格が3,000万円以下なら、その時点で特別控除だけで譲渡所得を0にすることができ、非課税にできるため、積極的に利用したい控除です。

10年超所有軽減税率の特例

売却する不動産の所有期間が10年を超えている場合は、譲渡所得に対する課税率を下げる特例が適用できます。特例を適用した際の税率は、6,000万円までの部分は所得税が10%、住民税が4%で、6,000万円を超える部分は、所得税が15%、住民税が5%です。

基本的には、特別控除や特例は併用できないことが多いですが、所有期間による軽減税率は、3,000万円の特別控除と併用できるため、それぞれ条件が合えば併用しましょう。なお、所有期間の10年という要件は、その不動産を購入した日からきっちり10年ではなく、売却した年の1月1日時点で、10年を超えているかどうかが判断するポイントです。

特定期間に購入した不動産の売却で1,000万円の特別控除

2009年1月1日から2010年12月31日までの特定期間に、土地や借地権などを購入している場合は、一定期間を過ぎてから売却することで、1,000万円の特別控除が適用可能です。対象となるのは土地や土地を利用する権利で、家の購入は含まれませんが、土地ごと売却する際には適用できる可能性があります。

注意点としては、2009年に取得した土地などは2015年以降に、2010年に取得した土地などは、2016年以降の売却でなければ適用できない点です。また、不動産の取得方法は購入に限られ、相続や遺贈、贈与や交換、代物弁済や所有権移転外リース取引などで手に入れたものは、適用対象とはならない点にも注意しなければなりません。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの売却なら、売却をして損失が出た際に、そのマイナス分を他の所得と合算して減税を図れます。例えば、家の売却で100万円の赤字が出た場合に、給与所得が400万円だったとすると、100万円を差し引いて300万円で所得が確定します。

そのため、すでに支払っている税金については、100万円を差し引いた分が還付対象となるため、減税が可能です。また、損失があまりにも大きくて1年では控除しきれない場合は、売却した翌年から3年間、繰越控除ができるため、毎年確定申告をして損失を計上することが大切です。

基本的には、課税額を下げることが特別控除などの性質ですが、損益通算は場合によっては税還付が受けられることも覚えておきましょう。

特殊な事情による家の売却に適用される特別控除

家の売却で適用できる代表的な特別控除や特例と違って、一部特殊な事情でのみ適用できる制度もあります。

種類条件
収用等による売却で5,000万円控除・売却した不動産が固定資産
・代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていない
買い取りの申し出があった日から6カ月以内に売却している
・公共事業の施行者から最初に買い取りの申し出を受けた者が譲渡していること(相続者の売却は可)
再開発による売却で2,000万円控除・国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構に売却
・土地区画整理事業のために不動産を売却していること
特定住宅地造成事業による売却で1,500万円控除・特定住宅造成事業のために売却していること
・住宅建設事業のための売却でも可

上記のように国や自治体が売却に関係することが多く、公共事業の性質を持つものにも、特別控除の制度は利用できます。

収用等による売却で5,000万円控除

公共事業で利用するために不動産を売却した場合は、代替資産取得の課税特例などを受けていない限り、5,000万円の特別控除が適用できます。ただし、買取の申し出があったあと、6カ月以内に売却しなければならず、期間を超過すると適用対象からは外れてしまうため、注意しなければなりません。

再開発による売却で2,000万円控除

土地区画整理事業など、再開発のために不動産を売却する場合は、2,000万円の特別控除が適用できます。国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構などに売却することが条件ですが、それだけでなく、事業のために売却するという条件が含まれます。土地区画整理事業に関係なく、これらの団体に売却したとしても、特別控除は適用されないということは覚えておきましょう。

特定住宅地造成事業による売却で1,500万円控除

事業のための売却では、特定住宅地造成事業も該当します。この事業のために不動産を売却する場合は、譲渡所得から1,500万円の控除を行えます。

また、住宅建設事業も控除対象に該当するため、住宅造成にかかる事業では、控除が適用できると考えましょう。

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特別控除を受けるために必要な2つのこと

家を売却した際の税負担を少しでも抑えるためには、積極的に特別控除を利用することをおすすめします。上手に控除を利用するには、覚えておかなければならないポイントが2つあります。特別控除利用の際のポイントを知り、売却時の税金発生を上手に抑えましょう。

特別控除を受けるために必要な要件を満たす

どの制度を利用するかによって異なりますが、特別控除や特例にはそれぞれ適用の条件があります。特別控除や特例ごとの条件を満たさなければ、税負担の軽減はできないため、利用したいものがある場合は事前にチェックしておかなければなりません。

さらに併用できるもの、できないものといった制限も付けられているため、条件は必ず確認して、確実に利用できるものを選ぶようにしましょう。

資料を用意して確定申告を行う

特別控除や特例は、条件を満たしているだけで自動的に適用されるわけではありません。条件を満たしたうえで確定申告をしてようやく適用対象になるため、売却後は申告の準備を進めておきましょう。確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。

時期は土日の影響で多少ずれることもあるため、当該年度のスケジュールは事前に確認が必要です。また、確定申告に必要な書類は複数ありますが、特別控除などを利用する際には、それぞれの制度ごとの添付書類が別途必要になります。申告に必要な基本書類と、特別控除などに必要な添付書類の両方を確認して、早めに用意をしておきましょう。

 

特別控除を受けるために行う確定申告の流れ

実際に特別控除を受けるためには、どのように確定申告を行うのか流れを知っておきましょう。確定申告はなじみがない人も多いため、難しく感じられやすいですが、全体的な流れを知っていればそれほど難しくはありません。もし自分では難しい、面倒と感じるなら、税理士への依頼も可能なため、こちらを検討してもよいでしょう。

必要書類を用意して作成する

確定申告に必要な書類は複数ありますが、家や土地などの譲渡を行った場合は、次のものを用意します。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 売買契約書のコピー
  • 売買代金受領書のコピー
  • 固定資産税精算書のコピー
  • 仲介手数料などの領収書のコピー
  • 該当不動産の全部事項証明書
  • 戸籍の附票

適用する特別控除によっては、別途書類が必要な場合もあるため、それも確認しておかなければなりません。これらを用意して、申告書に所得額や費用を書き込んでいくことで、最終的な税額を計算できます。

事前にどれくらいの税金がかかるかを知りたいなら、一括査定サイトを利用して算出された査定額を元に、売却にかかる費用や不動産の取得費、利用できる特別控除などを考慮し、概算してみることがおすすめです。査定額からの計算は大まかなものですが、大体どれくらいの税金がかかるのか、税金発生の可能性がないかなどは分かります。

書類を税務署に提出する

各種申告書類を集めて必要事項を記入したあとは、税務署に提出します。提出方法は複数あり、税務署や確定申告会場で直接提出するか、郵送での提出、あるいはe-taxというサービスを使って、ネット上でデータ送信も可能です。

提出後に税額が決定するため、所得税は確定申告期間内に金融機関やコンビニなどで支払います。現金納付以外に口座振替も可能で、データでの提出ならクレジットカードの支払いも可能です。なお、住民税は翌年の6月からの課税になるため、確定申告期間に支払う必要はありません。

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損をしない家の売却のためには一括査定サイトの利用がおすすめ

損なく家を売却したいなら、一括査定サイトを利用して、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。不動産会社によっては節税対策に強いところもあり、上手な経費計上の方法や、特別控除などを受けるサポートをしてくれることもあります。高値で売却するだけでなく、節税の対策もしてもらえる不動産会社なら、より利益を守って税負担を抑えやすくなります。

イエウールは全国1600社以上の優良業者が登録しており、節税対策にも強い不動産会社を見つけやすいでしょう。一度で一括6社の査定が可能で、好条件を提示する不動産会社を見つけやすいことも、魅力のひとつです。

参考:イエウール

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家の売却は特別控除が適用できるか条件を確認しよう

家を売却して利益が出そうな場合は、特別控除や特例などを適用して、少しでも税負担を抑えることが大切です。また、あらかじめ利益が出るかどうかを概算し、使える控除を確認しておくことも重要なポイントです。適用できる控除と条件をチェックし、確実に使えるものを選んで、上手に税負担の軽減を行いましょう。