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家の査定方法にはどんな種類がある?自分で査定額を調べる方法も紹介

不動産を売却する際には事前に査定を行い、価値を調べる必要があります。特に家は、土地と違って経年劣化するため、劣化部分の価値減少も含めて調べなければなりません。

家の査定方法は複数あり、どのやり方を用いるかによって算出できる相場価格が違うことも多いです。どのような方法があるのかを知り、目的に合ったやり方で上手に査定を行いましょう。

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家の査定方法は2種類ある

家の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」がありますが、まず知っておきたいことは、大まかに考えたときの2つの査定方法の違いです。

査定の種類メリットデメリット
机上査定・すぐに査定額を算出できる
・無料利用がほとんど
・複数社の査定結果を比較しやすい
・査定額はあくまで簡易的に算出したもの
・依頼先で査定結果が変わることも多い
訪問査定・より詳細な査定額を調べられる
・不動産会社に相談しやすい
・机上査定より手間と時間がかかる
・費用が発生することもある

それぞれどのような違いがあるのかを知り、査定方法の理解を深めていきましょう。

机上査定

「簡易査定」と呼ばれることもある机上査定は、実際に物件を見ずに物件の情報だけで査定を行うことから、「机上」という言葉がついています。机上査定は査定サイトで行いますが、物件の情報を入力すると、過去の取引事例や周辺の競合不動産、市場の動きなど、複数の要素を考慮して機械的に査定結果が算出されます。

そのため、簡易的な結果になり、実際の不動産価値とのずれが大きい場合もあるため、査定額はあくまで参考程度と考えましょう。ただし、結果の正確性はそれほど高くありませんが、気軽に利用できるため、ある程度の価値を知ってから売却や賃貸利用など、選択肢を広げたい人におすすめです。

訪問査定

不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、物件を詳細にチェックしたうえで算出するのが「訪問査定」です。訪問査定では、物件のデータのチェックはもちろん、外装や内装などの実際の老朽化具合や、家の周辺環境まで考慮して査定結果を算出します。

そのため、机上査定よりも結果の正確性は高く、よりリアルな不動産価値を知ることができるでしょう。ただし、訪問査定は正確性が高い分、どうしても時間と手間がかかりやすいです。査定時には物件のチェックだけでなく、市区町村の役場で物件情報の確認も行うため、当日に査定結果が得られることはまずありません。

基本的には3~4日程度かかるため、机上査定よりも時間はかかります。また、訪問査定時には立ち会いが必要で、スケジュールも合わせなければなりません。業者によって取り決めは違いますが、場合によっては査定の調査費用や出張費用を請求されることもあるため、この点にも注意が必要です。

訪問査定を行うメリットは大きいですが、手間と時間がかかることを考えると、一度机上査定で簡易的に不動産価値を調べ、売却などの意思が固まってから、あらためて訪問査定をしてもらうとよいでしょう。

家の査定額を算出する3つの方法

査定額を決定する要素は複数ありますが、実際にどのような計算がなされているのか、気になる人は多いでしょう。実は査定額を算出する方法は3つあり、それぞれで参考にするポイントが異なります。

  • 取引事例法
  • 原価法
  • 収益還元法

どの方法を用いるかは、不動産の種類や状態などによって変わります。

取引事例法:条件が似ている事例から算出

実際の売買取引の事例を参考にして、条件が似ているケースから不動産価値を算出する方法が「取引事例法」です。参考にするポイントは、売却の時期や間取り、面積や設備の違いから、立地条件や地域性の違いなどさまざまです。

不動産取引は、ケースバイケースで金額が変わるため、明確にいくらと計算することは難しいですが、いくつかの事例を参考にすることで、ある程度の相場価格は算出できます。ただし、取引事例法が使えるのは、該当不動産と似た条件の取引があることが条件です。

細かいポイントは計算で調整できるものの、参考にする事例が、あまりにも該当不動産と異なる場合は、計算ができません。そのため、取引事例が多い地域では利用しやすいですが、不動産取引が活発ではない場所では、取引事例法での計算は正確性が落ちやすいです。

原価法:築年数に応じて計算する

家の査定に使われる方法として「原価法」というやり方がありますが、この方法は経年劣化の部分も計算に組み込みます。原価法では、今ある物件を現在の物件で再取得した場合に、いくらかかるのかを考えて査定を行います。当時の物価と現在の物価は異なることも多いため、その差額が計算のポイントになるでしょう。

また、経年劣化した部分も考慮するため、該当不動産の再取得の費用から、減価償却費を差し引いたものが原価法での査定結果になります。減価償却費とは税制上の考え方で、家や住宅設備など、長期間使えるものを複数年に分けて経費計上するやり方で、計算式は以下の通りです。

建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は家の構造や設備によって決まっており、その値を参考にして計算します。原価法は、経年劣化する不動産が限定であるため、戸建てやマンションなどの建物には利用できますが、土地には適用できないため注意しましょう。

収益還元法:投資物件向けの算出方法

投資物件の価値を算出する際には、収益還元法を用います。これは「直接還元法」と「DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法」の2つがあり、DCF法のほうがより計算が複雑です。

直接還元法は、該当の不動産から得られる1年間の純利益を、周辺の類似した収益物件の利回りで割ることで計算します。純利益で計算するため、得られた収入から費用を差し引き、そのうえで計算しなければなりません。最後に100をかけることで、不動産の価格を算出できます。

DCF法では、該当の不動産が現在上げている収益だけでなく、将来的に上げられる収益や売却想定価格を考慮して計算します。複雑な計算になるため自分で行うことは難しく、不動産会社に任せて算出してもらうことが普通です。

直接還元法とDCF法は、それぞれ投資物件に用いる査定方法のため、居住用に使用している建物や土地の査定には使用しません。

自分で相場を調べる方法

不動価格の相場は、自分で調べることもできます。自分で調べる場合は主にネットを使いますが、調査時のポイントとして、過去の事例を参考にする場合と、今売り出されている物件の情報を参考にする場合があることは覚えておきましょう。それぞれ単一で見てもよいですが、両方を参考にすると、より正確な相場価格を算出しやすくなります。

レインズマーケット

「REINS Market Information」(通称レインズマーケット)というサイトでは、直近1年間の戸建てやマンションの取引事例が調べられます。物件の所在地や平方メートル当たりの単価、成約時期、間取りや築年数などさまざまな情報が見られるため、取引事例の参考にしやすいでしょう。

また、物件の取引情報だけでなく、過去2年間の市場の動きも、グラフで表示されています。価格相場が直近の2年間で、どのように動いているのかも考慮すると、より該当不動産の現在価値を正確に算出しやすくなります。

参考:REINS Market Information

土地総合情報システム

建物だけではなく、土地の不動産価値も調べたいなら、「土地総合情報システム」がおすすめです。土地総合情報システムは、実際に不動産取引を行った人からアンケートを取り、その結果を集約してデータを集めたサイトです。

取引事例が豊富に掲載されており、過去15年ほどにわたって事例を検索できることが魅力でしょう。また、国や都道府県が定めた標準地や基準地も検索でき、土地の価値を算出しやすくなっています。調べられるのは戸建てとマンション、土地の3つで、中でも土地は居住用だけに限らず、農地の取引事例も検索が可能です。

参考:土地総合情報システム

各不動産会社の物件検索サイト

不動産会社はそれぞれ物件検索サイトを持っており、これを利用することでも相場価格は調べられます。物件検索サイトは、基本的に現在売り出し中の物件情報のみが掲載されているため、過去の取引事例は参考にできません。

条件を細かく絞って検索できるため、間取りや面積、地域などを合わせやすく、現在売り出されている似た物件を、素早く見つけやすいことは魅力です。ただし、物件情報で掲載されている価格は、成約価格ではなく売却価格、いわば売主が設定した希望する売却価格です。そのため、実際の価値よりも高いか、安い売却価格を設定している可能性もあり、全てが確実な指標とはいえません。

ケースバイケースで、売主がどのような金額設定にしているかは異なるため、物件検索サイトを使う場合は、必ず複数件の物件情報をチェックし、それらを総合的に見たうえで相場価格を考えることが大切です。

不動産鑑定士に家の査定を依頼する方法もある

より詳細に家の査定を行いたいなら、不動産鑑定士に依頼することもひとつの方法です。通常査定は、不動産会社に依頼することが多いですが、不動産鑑定士に依頼することでより適正な金額を算出しやすいため、厳密な不動産価値を知りたい人におすすめです。

料金は有料で高額

不動産の評価額によって費用は異なりますが、不動産鑑定士に査定を依頼すると、不動産会社に頼むよりは高額になることは理解しておきましょう。不動産会社による査定は一部有料の場合もありますが、基本的には無料です。

対して不動産鑑定士は、調査費用として数万円から数十万円程度かかることも少なくありません。不動産評価額が高いほど費用も高くなり、例えば戸建ての家で評価額が1,000~5,000万円程度とされた場合の費用は、30~50万円程度です。

公的機関に提出できる資料となる

高額な費用がかかってしまう不動産鑑定士による査定ですが、調査が厳密であるため、査定結果の信頼度は高いです。そのため、査定結果を公的機関に提出する際に有効で、信頼度の高さから効果的に働くことも少なくありません。

信頼性のある査定結果が必要だったり、公的な期間に提出するために不動産評価額を調べたりしなければならない場合は、不動産鑑定士に依頼すれば、その後の手続きもスムーズに進めやすいでしょう。

財産分与時などに有効

査定結果の厳密性が必要なシーンで代表的なものとしては、財産分与が挙げられます。相続や離婚、その他の理由で財産分与が必要な場合は、査定を行って厳密に価値を測ったうえで、それぞれの取り分に分けていきます。

しかし、査定結果は変動性が高いものであるため、不動産会社による査定結果では納得せずに、別の業者でやり直しを求めるということも少なくありません。複数業者を利用するとそれぞれで査定結果が異なり、結局どの価値を信用するのか迷うということもあるでしょう。

一方、不動産鑑定士による査定なら、明確な基準によって不動産評価額を算出できるため、それぞれが納得できる落としどころをつけやすいです。財産分与でのトラブルを避けるためにも、不動産鑑定士に信頼性の高い査定結果を出してもらうことはおすすめです。

家の査定はまず一括査定サイトを利用して信頼できる不動産会社を見つけよう

家の査定をするなら、まずは机上査定を行い、不動産会社を見つけるところから始めることがおすすめです。ネット上の一括査定なら、一度に複数社からの簡易的な査定を受けることができ、不動産会社ごとの結果の違いを簡単に比較できます。1社ずつ時間をかけて査定をしてもらう必要がないため、素早く選択肢の絞り込みができ、スムーズに査定を進められるでしょう。

イエウールは最大6社の査定結果を比較できるため、信頼できる不動産会社も見つけやすいです。登録業者も全国1600社以上と多く、幅広いエリアで利用できる点も魅力のひとつです。同じ家でも不動産会社によって査定結果が異なることは多いため、一括査定を利用して、必ず複数の査定結果を比較してから、利用先を選びましょう。

参考:イエウール

家の査定方法を理解して後悔のない不動産売却を行おう

不動産売却をする際には、事前に査定をし、相場価格を把握してから行うことが大切です。家の査定方法は複数あるため、状況に合ったものを選び、正しく相場を算出することが大切です。査定方法ごとの違いやポイントを把握し、上手に相場を調べて後悔することなく家を売却しましょう。