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一軒家を貸すには何から始める?将来後悔をしない貸し方とは

賃貸利用できる不動産はアパートやマンションだけに限らず、一軒家も貸すことが可能です。しかし、実際に賃貸利用しようと思っても、どのように行うのかが分からず、困る人は少なくありません。

また、注意点もあるため、ポイントを把握していないと失敗することもあります。住宅を貸す方法やリスクを回避する方法を知り、一軒家の賃貸利用を目指しましょう。

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一軒家を貸すまでの5つのステップ

すでに一軒家を所有しているなら、貸すまでのステップは次の5つです。

  1. 賃貸物件を扱う不動産会社探し
  2. 不動産会社との契約を結ぶ
  3. 賃料や入居条件を決めて入居者を募集
  4. 内覧後に賃貸契約を結ぶ
  5. 確定申告をして不動産所得の税金を納税

まだ不動産を所有していない場合は、土地や建物の購入、建築が最初のステップになると考えましょう。

賃貸物件を扱う不動産会社探し

まずは不動産会社を探す必要があります。ひとくちに不動産会社といっても、得意分野はそれぞれで異なるため、賃貸物件を扱っていること、賃貸に強みがあることを条件に探しましょう。

賃貸に強い不動産会社がいる一方で、売買専門でしか業務を行っていない業者もあるため、賃貸利用の助けとなってくれる不動産会社を選ばなければなりません。また、賃貸物件を扱っている不動産会社でも、一軒家に強いのか、アパートやマンションなどの集合住宅に強いのかは異なることもあるため、この点も確認が必要です。

業者ごとに強みが異なり、提供しているサービス内容が違うこともあるため、利用先の選定は念入りに行いましょう。

不動産会社との契約を結ぶ

利用する不動産会社を選んだあとは、業者と契約を結んで賃貸物件の広告を出します。契約は媒介契約と代理契約の2つがあり、それぞれ次のように異なります。

契約の種類特徴
媒介契約・不動産会社が入居者を募集する
・誰を入居されるかは貸主自身が決める
代理契約・不動産会社が入居者を募集する
・入居者の決定も不動産会社が行う

入居者を募集するのは、不動産会社という点はどちらも同じですが、誰を入居させるかの決定権が契約によって異なります。自分で入居者を選び、信頼できると判断してから貸したいなら「媒介契約」がおすすめです。反対に、不動産会社に全てを委託したい、あるいは遠くにいて入居者の判断が難しいという場合は「代理契約」がよいでしょう。

代理契約のほうが不動産会社の裁量が大きい分、募集活動に力を入れてもらいやすいというメリットもあります。入居者への条件が特になく、すぐに決めてもらいたいなら代理契約が向いているでしょう。

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賃料や入居条件を決めて入居者を募集

契約の形態を決めたあとは、賃料や入居の条件など、具体的なことを決めていきます。賃料設定は、入居者を獲得するためには重要なポイントで、高く設定するほど利益は大きくなりますが、反面入居者の獲得が難しくなります。反対に安くすると入居者は獲得しやすいですが、利益が小さくなり、貸しても損失が出てしまうこともあるでしょう。

このように、賃料の設定はバランスを取ることが難しいため、不動産会社に相談するか、周辺の物件の賃料を参考にして決めることがおすすめです。また、入居者を選定するうえでは条件も重要で、どのような条件を付けるかによって、希望者の数は増減します。基本的には、条件が多いほど入居者には不利になるため、希望者は少なくなると考えましょう。

ペット禁止の有無や室内での喫煙の可否、その他細かい条件は多数ありますが、入居者のスムーズな獲得を考えると、本当に必要な条件だけを設定することをおすすめします。

内覧後に賃貸契約を結ぶ

入居希望者が現れた場合は内覧をしてもらい、その後、各種条件にも納得できたら契約となります。内覧で契約の合意に至らなかった場合は、次の入居希望者に来てもらい、契約が結べるまでこのステップを繰り返します。

内覧の際は立ち会いは不要で、すでに別の住居に住んでいる場合は、不動産会社との書類をやり取りするだけで構いません。賃貸契約を結んで入居が決まることで、ようやく家賃収入を得られます。

確定申告をして不動産所得の税金を納税

家を貸したあとにもやることはあり、毎年確定申告をして不動産所得を申告しなければなりません。申告した所得に応じて納税額が決まりますが、利益が出ていない場合は非課税となります。利益の有無は、家賃収入から賃貸経営にかかった費用を差し引いて計算しましょう。

不動産の購入や住宅設備の導入などがあった場合は、減価償却を行い費用を計上するため、税理士に依頼することもおすすめです。不動産所得では所得税と住民税が課税され、住民税は原則所得の10%ですが、所得税は所得によって税率が異なるため、注意しなければなりません。

課税金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円以上330万円以下10%97,500円
330万円以上695万円以下20%42万7,500円
695万円以上900万円以下23%63万6,000円
900万円以上1,8000万円以下33%153万6,000円
1,800万円以上4,000万円以下40%279万6,000円
4,000万円超45%479万6,000円

課税額が上がるほど税率も高くなり、税負担は大きくなります。

一軒家を貸す際にかかる費用

一軒家を貸すことで家賃収入が得られますが、同時に費用もかかることは覚えておきましょう。

  • クリーニング / リフォーム費用
  • 仲介や管理のための費用
  • 住宅ローンが残っている場合は残債の支払い

それぞれケースバイケースで必要かどうか、いくらかかるかが異なります。

クリーニング / リフォーム費用

賃貸物件として一軒家を貸すなら、ハウスクリーニングをしたりリフォームをしたりして、物件価値を高めることが大切です。もちろん、そのままでも貸せることはありますが、よりよい状態に仕上げたほうが入居者は見つかりやすく、場合によっては賃料設定を上げることも可能です。

ハウスクリーニングは行う場所によって異なりますが、安いと5,000~8,000円程度で済みます。しかし、家全体を行うなうと費用は上がり、20,000~30,000円程度かかることも多いです。リフォームも行う箇所によって費用は変わり、例えば壁のクロスの張替えなら、1m²で1,000~1,500円程度が相場です。

他にもトイレや浴室、キッチンなどリフォーム可能な箇所は多数あり、大掛かりになると数十万円から100万円以上かかることもあります。ハウスクリーニングもリフォームも、1箇所ずつ行うよりは複数箇所まとめたほうが、セット料金で割引が適用されることもあるため、同時に何箇所か依頼することがおすすめです。どれくらいの規模で行うかによって費用は異なりますが、平均的には30万円程度かかると考えておきましょう。

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仲介や管理のための費用

一軒家を賃貸利用するにあたっては、不動産会社に仲介を依頼することになるため、この費用がかかります。また、物件の管理費もかかり、修繕費用や固定資産税なども考慮しましょう。仲介手数料は数十万円程度、修繕費用は将来的には、100万円以上かかると考えて準備しておくと安心です。

賃貸物件にすることで固定資産税は安くなりますが、多少なりとも出費はあるため、該当不動産でいくらになるのかは確認しておかなければなりません。また、業者に管理を委託する場合はその費用もかかり、収益の5~20%程度が相場になることが多いです。

住宅ローンが残っている場合は残債の支払い

一軒家の購入で住宅ローンを組んでいる場合は、貸す前に残債を精算することが多いです。一括返済では残金に加えて、金融機関ごとの一括返済手数料がかかります。また、ローンを継続して貸すことも可能ですが、賃貸利用だと住宅ローンの契約から外れ、事業用ローンに切り替わることがあります。

単身赴任中のごく短期間などなら、住宅ローンのまま継続できることもありますが、基本的にはより金利の高い事業用ローンになると考えましょう。ローン契約をどのように扱うかがその時々で違うため、貸す前に一度金融機関に相談しておくことが大切です。

一軒家を貸すメリット・デメリット

賃貸利用することで家賃収入が得られ、メリットが多いと思う人は多いでしょう。確かに一軒家を貸すメリットは多数ありますが、同時にデメリットもあるため注意しなければなりません。メリットとデメリットの両方を知った上で、本当に貸してもよいか考えてみましょう。

一軒家を貸すメリット

一軒家を貸すメリットとして、大きく次の3つが挙げられます。

  • 供給量不足で入居者が見つかりやすい
  • 一度入居者が決まれば長期で安定した収入
  • また住める

賃貸物件は、アパートやマンションなどの集合住宅が多く、一軒家の貸し出しはほとんどありません。そのため、競合が少なく集合住宅よりも自由度の高い一軒家は人気も高いため、入居者を獲得しやすいことはメリットです。

また、一軒家に住む人は、その地域に腰を下ろして住むために借りていることが多いため、入れ替えのサイクルは早くありません。長期間住むことを前提にしている場合がほとんどのため、入居者が決まってしまえば空室のリスクは当分なくなり、安定した収入を望めるでしょう。

契約内容によっても異なりますが、入居者にそのまま売却することを考えていないなら、退居したあとは自分の住居として活用できます。契約期間を定める場合は一時的な貸し出しも可能で、使わない期間だけ家賃収入を上げて、必要になったタイミングで居住用に戻すなど、柔軟に活用することもできます。

一軒家を貸すデメリット

多数のメリットがある中で、一軒家を貸すデメリットは次の2つが挙げられます。

  • アパートやマンションの経営と違い空室になると収入が即ゼロになる
  • 面積当たりの収益はアパートやマンションより低い

アパートやマンション経営でも空室リスクは確実にありますが、その負担は一軒家のほうがより大きいです。集合住宅なら空き部屋があっても、何人か入居者がいれば、その分の家賃収入は得られます。しかし、一軒家は一世帯での利用となるため、入居者がいれば100%、いない場合は収入は0となってしまいます。

入居者を確実に獲得できるならリスクは低いですが、集客に不安がある場合は注意しなければなりません。また、物件の面積で収益を考えると、部屋数が少ない分、一軒家のほうが収益は低くなりやすいです。

例えば、同じ100m²の土地に一軒家とアパートがあり、アパートの部屋数が10室とします。この時、一軒家の賃料を20万円、アパートの賃料を30,000円とすると、満室時には賃料の安いアパートのほうが収益が高くなります。よって、満室にできる算段がついている場合は、部屋数で収入を稼ぎやすいアパートやマンションのほうが、利益は拡大しやすいでしょう。

【後悔しない】一軒家を貸す場合の5つのコツ

デメリットを抑え、少しでも利益を上げるためには、次の5つのポイントを守ることが大切です。

  • 家賃は収支計算をしてから決める
  • 戻る予定があるなら定期借家契約を結ぶ
  • 確定申告で節税対策をする
  • 手間や費用がかからない管理方法を選択する
  • 不動産会社はサービス内容で複数社を比較する

経営リスクを軽減するためにも、上手な経営のコツを知っておきましょう。

家賃は収支計算をしてから決める

賃貸経営では最初に家賃を決めてしまうと、適正金額にならずに空室リスクを高めてしまったり、損失が出たりする可能性があります。そのため、一度収支を計算して、いくらが適切かを見極めたうえで設定しなければなりません。

収支がマイナスにならない金額にすることはもちろん、入居者を獲得できるように周辺相場を参考に決めることを心がけましょう。

戻る予定があるなら定期借家契約を結ぶ

長期的に貸すわけではなく、一定期間貸したあとに自分で住もうと考えているなら、定期借家契約を結びましょう。定期借家契約は、期間を定めて入居者を募ることができ、期間満了時には更新なしで退居してもらえるため、すぐに家に戻れます。

1年未満の期間を設定することもでき、満了時には双方の合意によって期間延長も可能です。また、借家契約には普通借家契約もあり、こちらは自動更新で正当な事由がない限りは、退居を迫ることはできないため注意しなければなりません。

完全に賃貸利用のみと決めるなら普通借家契約でも構いませんが、住居利用を考えているなら、期間の定めがあって確実な定期借家契約がおすすめです。

確定申告で節税対策をする

賃貸経営をすると不動産所得が発生するため、確定申告をしなければなりません。確定申告時に節税するためには、できるだけ経費を多く計上して、税制上の利益を減らすことが大切です。

ただし、賃貸経営に無関係なものを経費計上すると、税務署の調査が入った際にペナルティを課せられるため注意が必要です。また、利益が出ていない場合もマイナス分は損益通算して減税が図れるため、確定申告は必ず行いましょう。

もし事業としてやっていくなら、開業してより控除の大きい青色特別申告をしてもよいでしょう。青色特別申告では厳密な帳簿や損益通算書、貸借対照表などを作成しなければなりませんが、最大65万円の控除が受けられます。

手間や費用がかからない管理方法を選択する

賃貸管理の方法は自分で管理する自主管理か、物件の管理のみを委託する管理委託、経営自体を委託するサブリースがあります。もっとも費用がかからないのは自主管理ですが、その分手間がかかります。サブリースは経営委託し、収益を報酬として受け取れるため、手間はほとんどかかりません。

しかし、数%を手数料として取られるため利益は下がり、結果的に費用としては高いでしょう。管理委託は中間的なポジションにあり、手間は若干かかるものの、費用はそれほどかかりません。手間と費用のバランスを考えて、自分に合ったやり方を選ぶことが大切です。

不動産会社はサービス内容で複数社を比較する

賃貸経営を始める際に利用する不動産会社は、必ず複数社を比較してサービス内容の違いも確認しておきましょう。

  • 賃貸仲介サービス:入居者の募集だけを依頼
  • 賃貸代理サービス:入居者の募集と入居者の決定まで依頼
  • サブリースサービス:空室の有無に限らず安定した収入
  • リロケーションサービス:一定期間のみ貸し出せる

それぞれの違いを把握したうえで、自分が望む賃貸経営スタイルを実現できる不動産会社を選ぶことが、成功への近道です。

一軒家を貸す場合はお金以外のリスクも考慮しよう

金銭的なリスクは重要なポイントですが、一軒家を貸す際には、その他のリスクも考慮しなければなりません。例えば入居者が信頼できるかどうか、管理の手間は多すぎないか、経営は難しくないかなど、多数のリスクを考える必要があります。

これらのリスクを考えたうえで賃貸経営が難しいと感じるなら、売却を選ぶこともひとつの方法です。一括査定のイエウールなら、1分程度の登録で最大6社の査定結果を比較できるため、より好条件で売却できる不動産会社を見つけられます。

また、売る気がないとしても物件の価値を測ることは大切なので、一度査定結果を見てから、賃貸経営をするのか、それとも売却するのかを決めてもよいでしょう。

参考:イエウール

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リスクを理解してから一軒家の活用方法を考えよう

高い賃料を設定しやすい一軒家の賃貸は、金銭的な魅力があるものの同時にリスクも多数あります。上手に経営するためにはリスクを把握し、適切な対応策を考えておかなければなりません。賃貸経営のコツを理解して、無理なく活用して利益の獲得を目指しましょう。