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戸建て賃貸経営で資産を有効活用|失敗しないポイントを徹底解説

一般的に賃貸経営と聞くと、アパートやマンション経営をイメージする人が多いです。集合住宅のイメージが強い賃貸経営ですが、実は戸建ての物件でも収益化はできます。

戸建ての賃貸経営にはアパートなどにはない魅力があり、メリットも多数あります。ただし、デメリットもいくつかあるため、両方を知ったうえで賃貸経営にチャレンジしましょう。

戸建て賃貸経営を始める3つのパターン

まず、どのように戸建ての賃貸経営を始めるのかですが、これは3つのパターンが考えられます。

  • 持ち家を賃貸として貸出する
  • 使っていない土地活用の一つとして始める
  • 資産運用のため土地から購入して経営

どのパターンになるかで、初期費用や収益化までにかかる時間は異なります。

持ち家を賃貸として貸出する

すでに土地や建物を持っているなら、そのまま賃貸物件にすることができるため、費用などはそれほど必要としません。しかし、入居者を募るためには内装や外装をきれいにしたり、魅力的な設備を搭載したりしなければならないこともあります。

そのため物件の状況次第では、リフォームやハウスクリーニングが必要になると考えましょう。それらを想定すると、賃貸経営までの簡単な流れは次の通りです。

  • リフォームなどの修繕
  • 不動産会社に相談
  • 賃貸経営の開始

ほかにも、賃貸経営に使用する不動産以外に住居がない場合は、自分が住むところを探さなければならないため、賃貸経営までのステップとして、住居の確保も必要と考えておきましょう。

使っていない土地活用の一つとして始める

購入した土地や相続で得た土地で、使っていないものがあるなら賃貸経営に利用するという方法もあります。更地から賃貸経営を始める場合は、まずは貸し出しができる物件を建築しなければなりません。

  • 賃貸物件の建築
  • 不動産会社に相談
  • 賃貸経営の開始

すでに土地を持っていれば土地の購入費はかかりませんが、戸建ての家を建てるためには、高い建築費用がかかることも多いため注意が必要です。面積や搭載する設備、デザインなどによっても異なりますが、数千万円から1億円以上かかることも少なくないことは理解しておきましょう。

ただし、建物付きで貸し出したほうが、土地のみで貸し出すよりも賃料は高いです。初期投資が上がる分、収入も増えるため、収支のバランスを考えてどちらの利用がよさそうか考えることが大切です。

資産運用のため土地から購入して経営

そもそもまだ不動産を持っておらず、これから投資を始める場合は、次のステップを踏んでいきます。

  • 土地を購入
  • 賃貸経営用の物件を建築
  • 不動産会社に相談
  • 賃貸経営の開始

何も持っていない状態だと、土地の購入から物件の建築まで必要なため、初期投資は高くなるでしょう。また、購入する土地の選定や物件の建築にも、ある程度の期間が必要なので、実際に収益化できるまでには時間がかかりやすいことも覚えておきましょう。

ゼロから不動産投資を行う場合は、土地を買って建築するという方法だけでなく、最初から建物付きの土地を買うという方法もあります。この場合は、購入後すぐに賃貸経営が可能ですが、物件の状態に応じてリフォームやハウスクリーニングが必要です。

コストを抑えたいなら、建物付きの土地を購入することがおすすめで、こだわった物件で賃貸経営をしたいなら、土地のみ購入して物件の建築に力を入れるとよいでしょう。

戸建て賃貸経営を始める6つのメリット

アパートやマンションでなく、戸建ての物件で賃貸経営をするメリットは、次の6つが挙げられます。

  • アパートやマンションより借り主が見つかりやすい
  • 一度入居が決まれば安定した収入が得られる
  • 管理は委託しなくても負担は少ない
  • 高い利回りを期待できる
  • 物件を借り主に売却可能
  • 戸建て賃貸向けの土地は選択肢が広い

メリットは多数あり、戸建ての賃貸経営は魅力にあふれているといえるでしょう。

アパートやマンションより借り主が見つかりやすい

同じ賃貸物件でも、集合住宅と戸建てでは条件が大きく異なり、入居者の自由がより確保されているのは、戸建てのほうです。そのため、自由度の高い物件を求めて戸建の賃貸を探している人は多く、需要の高さから入居者を確保しやすい点は、戸建ての賃貸経営ならではのメリットです。

集合住宅では、ペット禁止や楽器などの練習がしづらい、庭がないなどのデメリットが多いですが、戸建住宅であれば、これらを気にせずに済むことがほとんどでしょう。

また、そもそも賃貸に出されている物件は集合住宅がほとんどで、戸建ての賃貸物件はそれほど多くありません。需要があるにもかかわらず、供給自体は少ないため、競争率も低く入居者を獲得しやすいです。

一度入居が決まれば安定した収入が得られる

賃貸経営では空室リスクが悩みの種ですが、一度入居してもすぐに退居するということもあります。しかし、入れ替わりが早い集合住宅と違い、戸建ての賃貸だと一度住むと長くなることが多いです。そのため、入居者を確保したあと、しばらくの間は空室リスクにおびえなくて済むことも、メリットのひとつです。

退居する理由はさまざまありますが、転勤や転職などで生活拠点が変わることはもちろん、家族構成の変化なども挙げられます。生活拠点の変化だと、戸建て物件でも退居してしまうことは多いですが、単身赴任で家族は残したまま暮らし続けるということもあります。

また子供が増えたとしても、戸建てなら部屋数も多いため人数の増加にも対応しやすく、新たにより広いところに引っ越すという必要性が低いです。集合住宅だと、子どもが一人増えるだけで手狭になることも多いため、住み替えを検討されやすいですが、戸建てだとこの心配が少ないため、退居者が出づらいでしょう。

管理は委託しなくても負担は少ない

賃貸経営は貸して終わりではなく、その後も物件の管理をし続けなければなりませんが、戸建てだとこの負担が少ないこともメリットです。集合住宅では、全戸の状態に注意を払いつつ共用部分の管理も必要なので、手間がかかります。

そのため、管理業務を業者に委託することも多くてコストがかかるので、実質の利益が減少します。戸建ての場合も業者に管理を委託することは可能ですが、一世帯のみにしか貸し出していないため、基本的には自分一人で十分管理が可能です。

管理といっても、家賃の回収や必要に応じたメンテナンスなどで、室内の管理は入居者自身が行うため介入は不要です。共用部分がないことから管理業務がほとんどなく、コストがかからない点も魅力といえるでしょう。

高い利回りを期待できる

不動産の利益率を見る際の指標として「利回り」という値がありますが、戸建て経営は集合住宅の場合に比べて、利回りが高くなりやすいです。これは家賃の設定額に違いがあり、戸建てのほうがより高い賃料を設定できることが理由です。

利回りは、コストを考慮する「実質利回り」と考慮しない「表面利回り」があります。年間の賃料からコストを差し引き、投資額で割ったものが「実質利回り」で、年間の賃料から投資額を割ったものが「表面利回り」ですが、どちらも賃料をベースにして計算します。

つまり、賃料が高いほど計算できる利率も高くなりやすく、実際に収益も出やすいといえます。賃料設定が高いと高収入化も期待できるため、ハイリターンを得たい人におすすめの投資方法です。

物件を借り主に売却可能

戸建ての賃貸経営だと、長く暮らした家族にそのまま建物を売却して、所有権を丸ごと売ってしまうことも可能です。長く住んで使用している分、通常の売却より安くなることは多いですが、それまでの賃料収入も加算すると、利益として手元に入る金額はより大きいでしょう。

また、売却によって所有権を手放すと、建物の管理の義務を負わなくて済むため、管理業務からも解放されて時間的なコストは削減できます。長年住んでいる人ならお互いに身元も分かっており、取引の信頼性も高いため、将来的に売却することを考えながら賃貸経営をスタートしてもよいでしょう。

戸建て賃貸向けの土地は選択肢が広い

戸建てと集合住宅では、戸建てのほうが圧倒的に土地の選択肢が広いです。広くて整備された土地が必要な集合住宅とは違い、戸建てなら多少狭くても建築は可能で、いびつな形状をした土地でも、工夫次第で家は建てられます。

対して、アパートやマンション経営だと土地選びの時点で困ることも多く、すでに土地を所有している場合でも、条件次第では利用できないこともあります。もちろん、戸建てにも利用できない特殊な土地はありますが、選択肢の広さでは確実に戸建て賃貸に軍配が上がるため、活用しやすいという点もメリットのひとつです。

戸建ての賃貸経営前に知っておきたい5つのデメリット

多数のメリットがあって、魅力的な戸建ての賃貸経営ですが、同時にデメリットもあることは理解しておかなければなりません。

  • 時期を逃すと空室リスクが大きい
  • 面積あたりの収益の少なさ
  • メンテナンス費用の確保が必要
  • ゼロからの戸建て賃貸経営は多額の初期費用
  • 近所トラブルの解決に駆り出される

5つのデメリットを知り、どのようなリスクがあるのか把握しておきましょう。

時期を逃すと空室リスクが大きい

空室リスクは賃貸経営にはつきものですが、戸建ての場合は、特に時期を逃すとリスクが拡大しやすいため注意しなければなりません。基本的に、入居者が増えやすいのは新年度を目前に控えた1~3月あたりで、次に異動などが多い9~10月あたりです。

これらの時期を逃すと、入居の需要は落ち着く傾向にあり、なかなか入居者が獲得できないということも少なくありません。特に、戸建ての場合は家族での引越しが多いため、年度途中の中途半端な時期に引越すというケースは少なく、新年度や異動などが多い時期に需要が集中しやすいでしょう。

集合住宅の場合は、すでに入居者を確保しているなら、多少空室があっても現在住んでいる人の賃料分の収入はあり、それでコストを賄えることもあります。しかし、戸建ては入居者がいるかいないかのどちらかなので、賃料は100か0かと極端であるため、空室リスクはより高いと考えましょう。

面積あたりの収益の少なさ

賃料が高いことは戸建てならではのメリットですが、面積あたりの単価で見ると、集合住宅のほうが高い場合がほとんどです。例えば、同じ面積の戸建てとアパートがあったとして、戸建ての賃料を15万円、アパートの賃料を30,000円とします。

賃料だけで見るなら戸建てのほうが利益は大きいですが、仮にアパートの部屋数を10戸として満室と仮定すると、10戸×30,000円で収益は30万円となります。狭い場所に戸建ての物件を建てれば、集合住宅との比較は難しいですが、アパートなどと同程度の広さで建築する場合は、面積あたりの単価はほぼ確実に落ちると考えましょう。

メンテナンス費用の確保が必要

賃貸経営を続けるためには、物件の定期的なメンテナンスが必要ですが、この費用を常にストックしておかなければなりません。配管設備や外壁など、経年劣化するものは定期的に修繕が必要で、退居したあとのリフォームなどの費用も考えておく必要があります。

一部屋あたりで考えると、戸建のほうがメンテナンス費用は高くなりやすいため、ある程度の維持費は覚悟しておきましょう。

ゼロからの戸建て賃貸経営は多額の初期費用

高い賃料設定によって、高収入も期待できる戸建て経営ですが、初期費用の高さには注意しなければなりません。特に土地がない、建物がないといったゼロの状態から始める場合は、数千万円から数億円の費用がかかることも多いです。

加えて、建築が必要だと賃貸経営が開始できるまでに時間がかかり、その間は当然利益が1円もありません。ゼロから戸建ての賃貸経営を始めるなら、初期費用を賄って利益がない期間も、問題なくしのげるだけの十分な貯金を作っておくことが大切です。

近所トラブルの解決に駆り出される

戸建て物件のオーナーだと、近所のトラブル解決のために駆り出されることも多く、場合によっては町内会で何らかの役割を担わなければならないこともあります。

入居者と周囲の関係や地域性によっても異なりますが、貸したあとに人間関係のトラブルがあると、オーナーが介入しなければならない場合があることは覚えておきましょう。

【失敗しない】戸建て賃貸経営の5つのポイント

賃貸経営を成功させるためには、次の5つのポイントを頭に入れておくことが大切です。

  • 平米単価によらない家賃の設定
  • 管理を委託するなら複数社を比較
  • ローンを支払い中なら銀行に相談
  • 建物から建てるなら間取りや広さにこだわる
  • 賃貸すべきかどうかは信頼できる不動産会社に相談する

収益は上げやすいものの、軌道に乗るまでは難しいため、ポイントを押さえて失敗のないように経営に乗り出しましょう。

平米単価によらない家賃の設定

家賃を決める際には家の広さを考慮して、平米単価から割り出すことも多いです。しかし、戸建ての場合は平米単価で決めると割高になってしまい、入居者にとってハードルが高くなってしまうことも少なくありません。

単純な広さだけで決めると、法外な賃料設定になってしまうこともあるため、立地条件なども考慮して、無理のない金額設定を行いましょう。賃料を下げると収入は減りますが、そもそも入居者がいないと賃料をいくらに設定していようと収入は0です。

特に戸建ての場合は入居者は1世帯のみで、収入が100か0かになるため、確実に入居者を確保できる適切な賃料設定が、経営成功のカギといえます。

管理を委託するなら複数社を比較

戸建ての物件なら個人でも管理は十分に可能ですが、少しでも手間を省きたいなら、管理会社に委託しても構いません。管理会社を利用する際には、サービス内容や入居者の募集方法、退去時のサポート、コストなど複数の項目をチェックしましょう。

この際に、複数社の情報を比較することが大切で、最低3社を目安に比較すると、よりよい条件の管理会社を見つけやすくなります。

ローンを支払い中なら銀行に相談

持ち家を賃貸利用する際に住宅ローンが残っている場合は、一度銀行に相談してみましょう。居住用から賃貸用に切り替える場合は、ローンの区分も通常の「住宅ローン」から「事業用ローン」に切り替わることがほとんどです。

事業用ローンになると金利が高くなってしまうため、今後の返済プランの相談も含めて、銀行に話しておくとよいでしょう。また、転勤など期間限定で賃貸利用する場合は、住宅ローンが継続できることもあります。

住宅ローンの切り替えが不要な可能性があるのは、あくまで一時利用の場合のみですが、事業用ローンの切り替えも行わなければならないため、一度相談に行くことがおすすめです。

建物から建てるなら間取りや広さにこだわる

土地のみ所有していて、これから賃貸物件を建築するなら、間取りや広さにはこだわりましょう。戸建て物件ならではのメリットを強調するためにも、部屋数を多くしたり広々とした生活空間を提供したりすることが、入居者の確保につながります。

例えば、南向きのバルコニーを作ったり、生活しやすい動線の間取りを考えたりすることで、物件の魅力は高まります。ただし、部屋数が多すぎたり、あまりに広すぎたりすると使い勝手が悪くなることも多いため、入居者を限定しすぎないように、間取りや広さは調整しておきましょう。

賃貸すべきかどうかは信頼できる不動産会社に相談する

そもそも全ての物件が賃貸に適しているとは限らず、中には賃貸利用せずに売却したほうがよいこともあります。賃貸経営に自信がなかったり、所有している物件の適切な活用方法が分からなかったりする場合は、一度不動産会社に相談してみましょう。

不動産会社に相談して不動産の特徴を見てもらうことで、賃貸にすべきかそれとも売却すべきかが分かります。信頼できる不動産会社を見つけるためには一括査定サイトがおすすめですが、一度該当の不動産を査定に出してみて、好条件を提示する業者に活用方法を相談してみるとよいでしょう。

売却を考えるなら、イエウールの利用がおすすめです。イエウールは一度に最大6社の査定結果を比較でき、より好条件を提示した業者を選ぶことで、高値で売却しやすくなります。

参考:イエウール

戸建て賃貸経営で資産を増やそう

収益性の高い不動産投資の方法として賃貸経営が挙げられ、特に高い賃料を設定できる戸建ての経営は、高収入化も目指しやすいです。適切な賃料設定で確実に入居者を獲得し、安定した経営をすることで上手に資産を増やしましょう。