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ローンが残っている土地でも売却できるのか?売り方と注意点を解説

ローンが残っている土地は、売却できるのか、どのような方法で売るのかなど、さまざまな疑問があります。中には、どうしたらよいのかわからずに悩んでいる方もいることでしょう。

売却できるかどうかは、ローンの残債と売却額の関係を知ることが大切です。この記事では、ローンが残っている土地の売却方法や売るための対策、注意点を解説しています。ローンが残っている土地を売りたい方は、最後までお読みいただいてから、売却を検討しましょう。

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ローン残債のある土地は抵当権を外せれば売却できる

銀行の住宅ローンを組むときには、「抵当権」が設定されます。抵当権とは、銀行が土地や建物を担保に入れて、万が一、ローンが返済できなくなったときに、担保に入れた不動産を売却できる権利です。なお、売却の方法は、ほとんどの場合が競売にかけられます。

ローン残債がある土地は、抵当権を外せば売ることが可能ですが、抵当権が付いたままでも売れないわけではありません。抵当権がついたまま売った場合には、買主が現れたとしても、売主がそのままローンの支払いを続けます。

しかし、もし売主がローンの支払いを滞った場合は競売にかけられてしまい、買主はせっかく買った土地なのに手放さなくてはなりません。そのようなリスクがあるため、抵当権が付いたままの土地はまず売れないです。土地に抵当権が付いているかどうかは、登記簿謄本で確認することができ、登記簿謄本は法務局で入手可能です。

抵当権を外すには売却時に住宅ローンを完済する必要がある

抵当権を外して土地を売りたいと思っても、簡単にできることではありません。抵当権を外すためには、売却時に住宅ローンを完済する必要があり、ローンの残債と売却額の関係がポイントです。完済するためには、残債よりも売却額のほうが多い「アンダーローン」であれば問題ありません。逆に、残債よりも売却額のほうが少ない「オーバーローン」の場合は要注意です。オーバーローンとアンダーローンについて、次に詳しく解説します。

オーバーローン:残債が売却額よりも高い場合

土地を売ったお金を使い、ローンを完済できれば理想的ですが、残債が売却額よりも高い「オーバーローン」の場合は、売却額だけでは残債をまかなうことができません。

査定をして、土地の資産価値が残債を下回っていたら、抵当権を外すことはできず、売却が難しくなると予想できます。その場合、売却額で足りない分の差額を、預貯金などで補填できないかを考えましょう。

アンダーローン:残債が売却額よりも低い場合

資産価値がローンの残債を上回っている「アンダーローン」の場合は、売却額を使って完済できるため、売却に支障はありません。アンダーローンになるかどうかを調べるためには、土地を査定して残債と照らし合わせてみましょう。残債よりも査定額が上回っていれば、そのまま売却の手続きを進めても問題ありません。

ローンが残っている土地を売却する3つの方法

オーバーローンで、残債が残ってしまった土地を売却するためには、下記の3つの方法を試してみましょう。

  • 差額分を補填する
  • 住み替えローンを利用する
  • 任意売却を利用する

これらの方法であれば、ローンが残っていても売ることができます。ただし、メリットもあればデメリットもあるため、それぞれの内容をよく理解してから検討しましょう。

差額分を補填する

土地の価値が、ローン残債分を下回っているオーバーローンの場合でも、売却額でまかなえなかった差額分を、預貯金や借り入れで補填できれば通常通りの売却が可能です。その際に、まず検討するのは預貯金ではないでしょうか。預貯金でカバーできれば銀行側の印象がよくなるため、ローンの審査でもプラス評価になるでしょう。

一方で、借り入れをして差額分をまかなう方法は、銀行側の印象が悪くなり、ローンの審査に通らなくなる可能性もあるためおすすめできません。ただし、どうしても借り入れをしないと差額分が払えない場合は、金融機関ではなく、親族から借り入れできないか聞いてみましょう。

住み替えローンを利用する

ローンの残りを支払えない場合、住み替えローンを借りるという手段もあります。買い替えの場合に使えるローンですが、誰でも利用できるものではないことに注意しましょう。

借入額は、ローンの残りと新しい不動産の購入額を足した分が必要です。よって借り入れの金額が大きくなるため、住み替えローンは審査が厳しくなります。しかし、審査に通って住み替えローンを利用できれば、土地を売却することが可能です。

住み替えローンのメリット

住み替えローンを利用することで得られるメリットは次の2点です。

  • 融資条件により、今よりも低金利のローンに組み替えができる
  • 前のローンを払いながら、新しい家に住める

住み替えローンを利用して、低金利のローンに組み替えができれば、今までよりは返済が楽になることでしょう。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンを利用するには、次のようなデメリットもあります。

  • 融資実行のスケジュール調整が難しい
  • 融資の審査基準が厳しい

金融機関とのスケジュール調整を、個人で行うことは大変なので、住み替えローンの取り扱いに慣れている不動産会社と相談しながら、手続きを進めましょう。

任意売却を利用する

残ったローンの差額分が支払えない、そしてローンも組めない場合には、任意売却を検討しましょう。任意売却は、土地の売却後に払いきれないローンを分割できるシステムです。任意売却をすることで、残債があっても抵当権を抹消できます。

支払いが厳しい人を救済する制度ですが、任意売却を利用すると、信用情報機関に登録されてしまうことに注意しましょう。そうなると、クレジットカードの申請や携帯の契約などの際に影響を及ぼし、日常生活では不便になる場面も出てきます。そのため、なるべく利用は避けたいところですが、どうしようもない場合の最終手段として覚えておきましょう。

任意売却のメリット

任意売却を利用することで、次のようなメリットがあります。

  • ローンが返せる
  • 競売のように売却額が下がる心配がない
  • 競売ではないため、近隣に差し押さえられてしまったと思われる心配がない

任意売却は、競売のように売却額が下がったり、差し押さえられたりすることはありません。近隣に知られることがないため、気まずい思いをしなくて済みます。

任意売却のデメリット

任意売却の利用にはメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。

  • 銀行の許可が下りなければ実行できない
  • 不動産会社ではなく専門業者に依頼する必要がある

任意売却をすると、抵当権がなくなって無担保になるため、銀行の許可がおりないこともあります。仮に許可されたとしても、交渉期間が長くなることもあり、売却するまでの期間が長引いてしまうことでしょう。

ローンが残っている土地を売る際の3つのポイント

ローンが残っている土地を売りたいなら、次の3つのポイントをおさえておきましょう。

  • 正確なローンの残債を調べる
  • 土地にどれくらいの価値があるのか調べる
  • 実力のある担当者を選ぶ

まずは、ローンの残債と土地の資産価値を調べることからはじめます。オーバーローンかアンダーローンかがわからないと、売却計画や方法を考えることができません。それぞれの調べ方と、不動産会社や担当者の選び方について解説します。

正確なローンの残債を調べる

ローンの借入額や残債は、年末残高証明書で確認できます。各銀行によって時期は少し異なりますが、大体毎年10月頃に送られてくるので、チェックしてみましょう。もしくは、直接銀行へ行き、借入金の残高証明書を要求することで、残債を確認することもできます。

ただし、書類に記載されている借入額には、金利が含まれていないことに注意が必要です。そのため、土地を売却するまでの金利も含めて計算しましょう。

土地にどれくらいの価値があるのか調べる

残債を確認できたら、土地の価値と照らし合わせる必要があります。方法は、不動産会社に査定を依頼するか、一括査定サイトを利用して土地の売却額を調べるかの2択となるでしょう。近くの不動産会社に査定を依頼する方法は、利用経験があり信頼度の高い会社であればよいのですが、よく知らない一社のみに査定を依頼することはおすすめできません。

不動産会社により、数百万円単位で査定額に差がつくこともあるため、なるべく複数社に査定を依頼して比較することが大切です。査定額がバラバラだった場合は、平均額で判断しましょう。

複数社に査定を依頼するなら、一括査定サイトの利用が便利です。一度の入力で複数社の査定をまとめて比較できるため、手間がかかりません。査定の依頼は無料で、24時間いつでも申し込みができるため、忙しくても利用できます。

また、一括査定は利用者1000万人超のイエウールがおすすめです。大手だけではなく、地域密着型の不動産会社を多数提携しているため、全国の幅広い方が利用できます。悪徳業者はイエウールが排除していることも、利用をおすすめするポイントです。

参考:イエウール

実力のある担当者を選ぶ

優秀な不動産会社でも、担当者の力がないと売却がスムーズにいかないことがあります。例えば、売却経験の少ない担当者に任せてしまうと、購入希望者との交渉などで、うまくいかないこともあるでしょう。相手のペースに合わせてしまい、最終的には値下げされる可能性もあります。

誰でもはじめは未経験からスタートし、徐々に経験を積んでいくものです。しかし、自分の土地の売却に悪影響を及ぼしてまで、大目に見る必要はありません。担当者の業界歴、販売戦略の説明など、さまざまな質問をして、的確に答えてくれるようであれば安心できます。担当者の力量は売却に大きく影響するため、不安があれば遠慮せずに担当者の変更を申し出ましょう。

ローンが残っている土地を売却する時の2つの注意点

下記の2つの注意点も知っておきましょう。

  • 任意売却は早めに手続きする
  • 相続の場合はローンを支払う必要なし

競売が開始されると任意売却が難しくなるため、早めに手続きをしなければなりません。また、相続した土地の残債で心配していた方は、支払う必要はないため安心してください。それぞれ詳細を解説します。

任意売却を行う場合は手続きを早めに済ませる

ローンを滞納している場合は、半年ほどで競売の手続きがスタートしてしまい、競売が開始されると任意売却をすることは難しいです。そのため、任意売却の手続きは早めに済ませましょう。

任意売却の流れは、専門業者に依頼して債権者と交渉し、任意売却の許可をもらってから売却の手続きを進めていきます。手間や時間がかかるため、ローンの支払いが難しいと感じた時点で、早めに任意売却を検討しましょう。

相続の場合はローンを支払う必要なし

相続した土地の場合は、ローンが残っていても支払う必要はありません。その理由は、民間銀行の住宅ローンでは、団体信用生命保険(団信)への加入が義務付けられていることが影響します。

団信とは、契約者が死亡したときに、残債を帳消しにできるという内容の保険サービスです。団信に加入しているため、相続した土地ではローンの残債を支払わなくてもよく、相続人は土地を売却することもできます。

土地の売却を検討している場合は一括査定サイトがおすすめ

土地の査定は金額が大きくなるため、不動産会社によっては数百万円の差が出ることがあります。複数社を比較することで、根拠なく高額見積もりを提示する悪徳業者や、販売力がない不動産会社を見極めることが可能です。

イエウールは、地元密着型の優良な不動産会社と提携しており、全国1600社以上から選ばれた最大6社の査定を比較できます。入力時間の目安は約1分で、仕事帰りや深夜、早朝など、好きな時間に簡単に手続きができます。利用者は1000万人超えで、一括査定のNO.1の実力を誇るイエウールをぜひお試しください。

参考:イエウール

ローンが残っている土地の売却は慎重に計画を立てて行う

ローンの残債がある土地は、売却できない可能性もあることを理解し、慎重に計画を立てましょう。まずは正確なローンの残債額と、土地の資産価値を一括査定などを利用して調べることからはじめます。

その結果アンダーローンであれば、問題なく売却の手続きを進めていけます。オーバーローンの場合は、売却額で返済しきれない残債をどうしたらよいかを考えましょう。