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土地の利回りは異なる活用方法|計算方法や投資の注意点を解説

不動産投資で土地を活用する際には、収益が出るかどうかが重要です。どれくらいの収益が出るのかを現した指標として、利回りというものがあり、これを参考に投資する不動産や土地の活用方法を決めます。

ひとくちに土地活用といっても、土地の価格や取得費用、何をするかなどによって利回りは変わります。利回りはどのように計算するのかを知り、指標を参考にして土地活用に役立てましょう。

土地の利回りの計算方法は2つ

まず知っておきたいのは、利回りの計算方法は2つあるということです。

種類特徴計算方法
実質利回り計算時にコストを含む(年間賃料収入-年間経費) ÷投資額
表面利回り計算時にコストを含まない年間賃料収入÷投資額

それぞれ計算方法が異なるため、違いを把握しておく必要があります。

【実質利回り】:コストを含んで計算する

土地活用における運営のコストを含めて算出するのが、実質利回りです。

(年間賃料収入-年間経費) ÷投資額

例えばアパート経営をする場合なら、入居者からの家賃収入の総額から運営にかかった経費を引き、投資額で割ることで、実質の利回りが計算できます。また、所有している不動産が購入ではなく、相続で費用をかけずに取得した場合は、土地活用の際にかかった初期費用のみが投資額になると考えましょう。

いわば純利益から算出する利回りのため、より実際的な数値で、土地活用や投資をする際の重要な指標となります。

【表面利回り】:コストを含まず計算する

コストを含んで計算する実質利回りに対して、コストを考慮せず、単純に収益と投資額で計算するのが表面利回りです。

年間賃料収入÷投資額

表面利回りは、コストを入れていない分高くなりやすく、利益が大きいように見えます。しかし、実際に利益を考えるうえではコストを含めて計算することが基本のため、表面利回りはあくまで参考程度に留めておきましょう。

不動産投資のチラシに記載されている利回りは、表面利回りが多く、これを鵜呑みにしてしまうと思っていたよりも利益が出ないことも多いため、注意しなければなりません。

【初期投資が少ない】5つの土地活用の利回り相場

少ない初期投資で行える土地活用の方法は、次の5つが挙げられます。

土地活用方法実質利回り相場表面利回り相場初期費用相場
駐車場経営17.5%30%以上30~300万円程度
トランクルーム経営16.7%20%以上50~100万円程度
土地の貸し出し賃料の設定次第賃料の設定次第土地の取得費
土地信託信託会社による信託会社による土地の取得費
市民農園広さや賃料による広さや賃料による立地によって異なる

それぞれ利回りや初期投資、運営費用が異なるため、活用方法ごとの違いを把握しておくことが大切です。

駐車場経営:土地の立地で業態を選ぶ

周辺に道路が多いなど駐車場の需要が高い地域なら、駐車場経営がおすすめです。駐車場経営は、月極と時間貸しのコインパーキングがあり、月極なら地面を整備するだけのため、30万~40万円程度で10台ほどの駐車スペースができることも多いです。

ただし、コインパーキングの場合は、時間貸しのための設備を導入しなければならないため、台数に応じて高い費用がかかってしまう場合があることは理解しておきましょう。駐車場経営は、方法次第で初期投資が抑えられるため、利回りの相場も実質約17%程度と非常に高いです。

立地によって、駐車場にするかどうかはもちろん、月極とコインパーキングのどちらがよいのかも異なるため、事前に周辺需要の確認は必須です。

トランクルーム経営:堅実に稼ぐ

貸しスペースの需要が高い地域も多いため、エリアによってはトランクルームの経営もおすすめです。コンテナ型のトランクルームの場合は、コンテナや各種設備の設置だけで土地活用を開始できるため、素早く利益化が見込めます。

費用も50万~100万円程度とそれほど高くはないため、堅実に稼ぎたい人におすすめでしょう。利回りも実質で約16%と高く、設置後の整備の手間やコストはそれほどかからないため、管理も難しくありません。

土地の貸し出し:地代設定で利回りが決まる

土地を貸し出す際には、地代をいくらに設定するか、土地の取得の費用や税金などがいくらになるかで、利回りが変わります。運営コストとしては、固定資産税や都市計画税などがあり、土地を貸していてもこれらの税金は持ち主が負担しなければなりません。

また、土地を購入するか、相続などで費用をかけずに手に入れるかによっても利回りは大きく異なり、相続などで手にしたほうが取得費用が安くなる分、利回りは高くなるでしょう。土地を貸し出す際には、貸出の形式や賃料を決めなければなりません。

借地権の種類契約期間特徴賃料の設定
普通借地権30年以上自動更新通常
定期借地権50年以上期間満了時に更地にして返還通常
事業用定期借地権10年以上50年未満期間満了時に更地にして返還高めに設定できる
建物譲渡特約付借地権30年以上期間満了時に貸主が建物を買い取る通常

普通借地権や定期借地権は、賃料の設定はスタンダードで特別に安くも高くもなりません。事業用の定期借地権の場合のみ、通常の住居よりも不動産の収益性が高くなるため、より高い賃料が見込めます。

しかし、事業用という利用方法に限定するため、居住希望者よりは数が少なく、かつ立地によっては事業利用が難しいこともあります。建物譲渡の特約付きの借地権も、普通借地権などと同じように、賃料は特別に変わらないことが多いです。ただし、期間満了時に建物を買い取ることになるため、その費用を含めると、利回りが下がる可能性もある点には注意しましょう。

土地信託:依頼した業者任せ

信託業者に土地を利用してもらい、そこで上がった利益を報酬して受け取るのが土地信託です。土地信託は、投資額は土地の取得費用や税金の支払いくらいであるため、初期費用はそれほど高くありません。

ただし、土地利用で上がった収益の5~20%程度を、信託会社に報酬として支払う必要があり、十分に利益が出ると判断されなければ信託ができないこともあります。どのように利用するか、初期費用にいくらかけたかで利回りも異なるため、堅実ではあるものの、実際の利益が読みづらい活用方法といえるでしょう。

市民農園:農地をそのまま活用する

農園として貸し出す市民農園は、所有している土地がすでに農地であるなら、そのまま活用できます。農地に変えるための費用が不要であるため、初期費用はほとんどかけずに投資ができるでしょう。加えて、農地は固定資産税なども安いため、ランニングコストもそれほどかかりません。

ただし、現在農地以外で活用している場合は、土地整備に費用がかかり、利回りが下がることもあります。土地の広さや賃料の設定、農園利用の需要などで利回りは異なりますが、使わない農地があるなら初期費用は安いため、おすすめの活用方法です。

リスクを覚悟する4つの土地活用の利回り相場

安い初期投資で活用する方法がある一方で、初期投資が高くてハイリスクな投資もあります。

土地活用方法実質利回り相場表面利回り相場初期費用相場
太陽光発電6.6%10%100~数千万円
アパート・マンション経営8.5%11.4%500~5,000万円程度
商業施設経営施設によって変動施設によって変動建設する施設による
高齢者向け施設の経営6%12%数千~数億円

初期費用は高額になってリスクも高いですが、その分リターンも大きくなると考えましょう。

太陽光発電:設置する広さで費用が異なる

太陽光パネルを設置して、発電した電気を売却することで収益を上げられます。太陽光パネルは、100万円程度からでも設置は可能ですが、設置台数が少ないと発電量も減って収益も下がります。そのため、収益の拡大を狙って大規模な設備を設置するなら、数千万円程度かかることもあると考えましょう。

電気の売却価格は、2009年では1kWhで48円でしたが、2019年では1kWh26円に下がっています。しかし、昔に比べると太陽光パネルの設置費用は安くなったため、初期費用は減額されて、利回りは実質で約6%、表面で約10%とそれほど変わりません。

アパート・マンション経営:満室の運営を目指す

土地活用でイメージされやすいアパートやマンション経営は、建築費用に数千万円程度かかることも少なくありません。また、一から建てる場合は時間もかかるため、各種コストの大きい投資と考えましょう。初期費用は高いですが、利回りは実質で約8%、表面で約11%と高く、満室状態をキープできれば高い収益を獲得できます。

しかし、空室になると利回りは下がり、損失も出やすいことも事実です。特に、規模が小さく部屋数の少ない物件ほど、1室あたりの賃料割合が大きくなるため、空室時のリスクは高まります。

商業施設経営:営業努力が利回りに直結する

商業施設を経営する場合は、何をするかによって初期費用や利回りは大きく異なります。コンビニ経営のように、物件の建築が必要な場合は、アパートやマンション経営と同様に初期費用は高くなりやすいです。反対にコインランドリーのように、設備投資だけで行うことができる施設だと、数百万円程度で済むことも少なくありません。

商業施設の経営は、表面利回りで15%程度になることも多く、営業努力次第で実質の利回りも上がります。商業施設は、業務形態や周辺施設との兼ね合いによっても需要が変わり、環境に左右されやすいことは覚えておきましょう。

高齢者向け施設の経営:税の優遇も期待できる

老人ホームやサービス付きの老人向け施設は、高齢化が進行している日本において需要が高いため、収益を獲得しやすいです。投資額は、数千万円から数億円程度と高額になりやすいですが、表面利回りで12%、実質利回り6%程度と高い収益率を誇ります。

また、施設の要件次第では補助金が受けられたり、所得税や固定資産税などの優遇が受けられたりします。税制の優遇が受けられるとランニングコストが下がるため、利回りもよくなるでしょう。

土地活用での利回りの3つの注意点

土地活用で、収益が出るかどうかを考える際には、利回りを参考にします。この際にはいくつか注意点があり、ポイントを守って活用方法を考えることが大切です。

  • 利回りがよくても高収入とは限らない
  • 利回りは入居率を考慮して計算する
  • 建物付きの土地活用は将来の賃料減額を想定

これら3点を意識して、リスクを回避しながら土地活用の方法を考えましょう。

利回りがよくても高収入とは限らない

利回りが高いと収益も上がりやすいですが、この値が大きいからといって、単純に高収入が見込めるというわけではありません。利回りが高くても、設定している賃料自体が低いと当然、収入は少なくなります。

例えば、月額10,000円で貸している月極の駐車場と、50,000円の家賃を設定しているアパートやマンションでは、圧倒的に後者のほうが収入額は大きいです。利回りの高さは目安で、高いからといって大きく儲かるとは限らないことは理解しておきましょう。

利回りは入居率を考慮して計算する

アパートやマンション経営は特にリスクが高いため、投資する前には、念入りに利回りを計算しておかなければなりません。特に入居率は重要な指標で、実際にどれくらい人が入りそうか、シビアに考えて計算することが大切です。

単純に、全戸数で計算すると利回りは高くなり、想定できる収入額も増えるため夢が膨らむことは確かです。しかし、実際にはアパート経営をしたからといって、常に満室状態を作れるとは限りません。入居者はずっと住み続けるわけではなく、それぞれの事情によって退居するため、少なからず空室ができることは想定しておきましょう。

また、物件の魅力が低かったり、そもそも周辺に賃貸需要がなかったりすると、入居者すら獲得できないこともあります。想定入居者を現実的な範囲で考え、より厳しい想定で利回りを計算しておくと、アパートやマンション経営のリスクは多少なりとも下げられます。

建物付きの土地活用は将来の賃料減額を想定

土地だけではなく、建物も使った投資を考えるなら、将来的に賃料が下がることも考慮しなければなりません。土地と違って建物は経年劣化し、老朽化した分だけ賃料が下がります。

もちろん、同じ賃料設定にすることも可能ですが、老朽化して物件価値が下がっているのに、新築同然の価格設定だと、借りたいと思う人は少なくなります。そのため、借主をキープし続けるためには、老朽化に応じた賃料の減額が必要で、減額分も考えて収支のプランを立てることが大切です。

将来的に賃料が下がったり、修繕費用がかさんだりしても利益が出るかどうかを考えて、土地活用や投資を行いましょう。

利回りが悪い場合は土地の売却も検討しよう

活用方法によって利回りは変わりますが、立地の面からどの方法でも利回りが悪いことはあります。条件的に利回りが悪い土地は、専門家が投資しても失敗する可能性もあるため、無理をせずに売却を考えることが大切です。

無理に投資をしても損をする可能性が高く、放置すると税金などで費用ばかりがかかるため、売却して少しでもお金に換えるとよいでしょう。土地売却の際には、複数社から同時に査定を受けられる一括査定サイトの利用がおすすめです。

イエウールなら同時に6社からの査定結果を比較できるため、よりよい条件で売却できる不動産会社を見つけやすいでしょう。登録業者も1600社以上と多いため、幅広いエリアで利用できることも魅力的なポイントです。

参考:イエウール

現実的な数字の利回りで土地活用を行おう

土地活用を行う際には、利回りをチェックすることが大切で、特に実質利回りを見る必要があります。表面利回りは、コストを考慮しない分高くなることが多いですが、実際の土地活用ではその通りには運びません。現実的な数値である実質利回りを確認し、リスクも考慮したうえで土地活用を目指しましょう。