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住宅ローンには年齢制限がある?審査を通ることができる条件とは

住宅ローンの審査に通るための条件の中には、「年齢」があることをご存じでしょうか。住宅ローンでは、年齢が重要なポイントです。ローンが組める年齢制限だけではなく、審査に通りやすい年齢、審査が厳しくなる年齢があることも知っておきましょう。

この記事では、住宅ローン審査の年齢制限について紹介しています。また、年齢に関係なく審査に通るコツなども紹介しているため、ぜひ最後までお読みいただき、不安を解消してから審査に挑みましょう。

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住宅ローンで審査が通りやすい年齢は30~34歳

30~34歳は、審査に通りやすい年齢だとされていますが、60歳を超えると審査が厳しくなることも覚えておきましょう。審査が通りやすい年齢とその理由、審査が厳しくなる年齢について解説します。

30~34歳が審査に通りやすい理由

30~34歳がなぜ審査に通りやすいかというと、「支払い能力」や「完済時の年齢」が関係しています。ほとんどの住宅ローンが、20歳以上から申し込みができます。しかし、若すぎると支払い能力が期待できる仕事でのポジションまで至っていないという点が、審査ではマイナス評価です。

また、40歳を超えると、仕事でのポジションが安定していて現時点では支払い能力がありますが、長期のローンを組んだときに、完済まで働き続けることができません。そのため、定年後に支払いに不安が残ります。その間となる30~34歳は、支払い能力も期待でき、かつ完済まで働けるため、審査に通りやすいです。

60歳を超えると審査は厳しくなる

多くの金融機関が、申し込みの上限を65~69歳程度、完済時期の上限を75~80歳程度に設定しています。この上限までであれば、60歳を超えていても申し込みが可能となりますが、審査に通るかどうかは別です。60歳を超えると審査が厳しくなりますが、死亡確率アップによる保険会社のローン残債のリスクと、退職による収入減が原因です。

銀行で住宅ローンを申し込む際には、団体信用生命保険(団信)へ加入する必要があります。保険の内容は、万が一借主が死亡した場合に、ローンの残債がなくなるというものです。そのため、高齢者の申し込みに対する審査が厳しくなります。

また、60歳以上で申し込みをする場合、もうすぐ定年を迎えるか既に定年を迎えている方がほとんどです。よって、年金収入だけでは返済が難しいと判断されるため、審査に通りにくくなります。

住宅ローン審査の年齢制限についての基礎知識

銀行の審査は、年収よりも年齢を重視する傾向があります。30~34歳は、審査に通りやすい年齢ではありますが、その他の年齢では審査に通らないということではありません。ローンの借入期間によっても年齢制限が異なります。住宅ローン審査の年齢制限について、より詳しく解説していくので、ぜひご覧ください。

銀行の審査は年収よりも年齢を重視

国土交通省の住宅局が調査した「銀行の審査項目ごとで考慮する割合」というデータがあります。下記は、平成31年度に調査した、平成30年度の民間住宅ローンの実態に関する調査結果です。優先順位が高い順に紹介します。

  • 健康状態:98.6%
  • 借入時年齢:98.3%
  • 完済時年齢:97.7%
  • 担保評価:97.2%
  • 勤続年数:95.7%
  • 年収:95.6%
  • 連帯保証:94.9%

データによると、健康状態に次いで、借入時年齢と完済時年齢が重要視されていることがわかります。

参考:国土交通省「平成30年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」

35年の住宅ローンは45歳が壁

ほとんどの銀行が、完済時の年齢は80歳までとしています。その理由は、住宅ローンに申し込むにあたり、団体信用生命保険(団信)への加入が必要なためです。団信の保障期間が80歳までとなっているため、ローンの完済時の年齢も80歳に設定されています。

完済時の年齢から逆算をすると、35年ローンで申し込むには45歳がリミットです。45歳ならギリギリ間に合いますが、現実的に80歳までローンの支払いが続くということは不安があるため、年齢が高くなるほど審査が厳しくなります。

申し込み時の年齢制限は各銀行で違う

申し込み時の年齢制限の下限は20歳以上、上限は65~70歳程度ですが、具体的な年齢は各銀行により異なります。下記は、各銀行の申し込み時と完済時の年齢制限です。

  • 住信SBIネット銀行、新生銀行:申し込み時20歳以上65歳以下、完済時80歳未満
  • じぶん銀行、ソニー銀行:申し込み時20歳以上65歳未満、完済時80歳の誕生日まで
  • 楽天銀行(フラット35):申し込み時70歳未満(親子リレー返済利用時はそれ以上も可)、完済時80歳未満
  • イオン銀行:申し込み時20歳以上満71歳未満、完済時80歳未満

比較してみると、「以下」と「未満」などの細かい違いもあるため注意が必要です。

年齢別での住宅ローンの返済プラン

20代、30代、40代、50代と年齢別で住宅ローンの返済プランの例を紹介します。住宅ローンの返済プランは、エクセルを使用して算出する方法もありますが、無料でシミュレーションできるサイトを利用すると簡単です。

【20代】新築マンションを購入した場合

20代で「フラット35」に申し込んだ場合について見ていきましょう。例えば、25歳で申し込み、返済期間に35年かけたとしても60歳で完済となるため、定年になるまでに支払いを終えることが可能です。下記が、申し込みする際の条件となります。

  • 種類:フラット35
  • 返済期間:35年
  • 金利:1.170%(全期間固定金利)
  • 住宅の価格:3,000万円
  • 頭金:500万円
  • 借入額:2,500万円

無料でローンの計算をシミュレーションできるサイトを利用し、上記の条件を入力すると、返済プランは下記のような結果となりました。

  • 毎月の支払額:73,000円
  • ボーナス払い:なし
  • 総返済額:3,048万円

【30代】戸建てを購入した場合

30代で、建て売り物件を購入した場合の返済プランを紹介します。例えば、35歳で「フラット35」に申し込み、返済期間に35年かかったとすると、完済する年齢は70歳です。下記が、申し込みをする際の条件となります。

  • 種類:フラット35
  • 返済期間:35年
  • 金利:1.8%(全期間固定金利)
  • 住宅の価格:3,300万円
  • 頭金:400万円
  • 借入額:2,900万円

下記は、このような条件でシミュレーションをした場合の返済プランです。

  • 毎月の支払額:93,116円
  • ボーナス払い:なし
  • 総返済額:3,911万円

【40代】中古住宅を購入した場合

30年ローンで、65歳以降は年金でローンを支払う場合での返済プランを紹介します。

  • 返済期間:30年
  • 金利:変動金利0.625%
  • 住宅の価格:4,000万円
  • 頭金:1,000万円
  • 借入額:3,000万円

この場合、変動金利という点に注意が必要です。本来は金利が変動しますが、シミュレーションは30年間0.625%のままで算出しています。そのため、金利が上昇した場合は、下記の返済プランよりも負担が大きくなることに注意しましょう

  • 毎月の支払額:93,000円
  • ボーナス払い:なし
  • 総返済額:3,315万円

【50代】買い替えをした場合

年収800万円の50代の方が、前の家のローンが1,000万円残っている状態で家を売却した場合の例を見てみましょう。

  • 前の家のローン残債:1,000万円
  • 家の売却予定額:1,000万円
  • 新規住宅購入価格:3,000万円
  • 頭金:500万円
  • 借入額:2,500万円
  • 返済期間:20年

上記の状態で、シミュレーションをした場合の返済プランは次の通りですが、家の売却額は全て前の家のローン残債に充てています

  • 毎月の支払額:12万5,000円
  • ボーナス払い:なし
  • 総返済額:2,979万円

年齢に関係なく住宅ローンの審査を通る4つのコツ

年齢は審査項目として重要ですが、年齢に関係なく審査を通るコツもあります。適正年齢を過ぎていることを不安に思っている方は、これから紹介する4つのコツを試してみましょう。

複数の銀行に住宅ローンの審査を申し込み

「高年齢でも通りやすい」「自営業者が有利になる」など、銀行ごとに独自の審査ルールがあります。そのため、1つの銀行では審査に通らなくても、違う銀行であれば通る場合もあるため、複数の銀行に申し込みをするとよいでしょう。

1つずつ銀行の審査を申し込むと手間がかかるため、一括で審査を依頼する方法がおすすめです。無料で一括審査の申し込みができるサイトはいくつかあるので、ぜひお試しください。

支払う頭金を増やす

頭金を増やすメリットは、借入額が減額できることと、貯金がある人だというアピールができることです。借入額が減ることで、返済能力の面ではプラスになります。また、頭金を多くするほど「貯金ができる」という印象を与えることができ、信頼を得られることもメリットです。

頭金は、少し増やす程度ではほとんど効果はないため、100万円以上は増やしましょう。銀行からの信頼度が上がることで、金利が優遇されることもあります。

値崩れが起きにくい、資産価値の高い家を選ぶ

銀行と住宅ローンの契約をするとともに、家は担保に入ります。もしローンの返済ができなくなった場合、銀行は家を競売にかけてローンの残債を精算するため、資産価値の高い家は審査の際に有利です。値崩れが起きにくい家なら、もしものときの清算で銀行側のリスクを減らせます。

値崩れが起きにくい家とは、好立地、環境・治安がよい、駅やスーパーが近い、耐震性の高い家などです。物件を探す際には、資産価値の高い家かどうかも判断材料の1つにしましょう。

60歳からは住宅融資保険付きの「リ・バース60」を利用する

60歳以上の方に向けた「リ・バース60」という住宅ローンがあります。月々の返済は利息分のみで、家や土地を担保にし、死亡後に担保物件を売って返済額に充てる仕組みです。元金は、自分が死亡したあとに支払われるため、生きている間は月々の負担がほとんどありません。

ただし、相続人となる親族等に家や土地を残すことができないため、申し込む際には相続人の同意を得る必要があります。もし相続人が家や土地を売りたくない場合は、相続人が元金を一括返済することで、手元に残すことも可能です。

住宅ローンを組む際の4つの注意点

住宅ローンは、「審査に通ればよい」という考え方は危険です。審査に通ったとしても、無計画にお金を借りてしまうと、将来返済に苦しむことになります。ローンを組む前に、知っておくべき4つの注意点をまとめました。

ライフプランによるキャッシュフローを把握

若い世代の方は、ライフプランによるキャッシュフローを把握しておく必要があります。下記は、将来発生する出費の例です。

  • 子どもの出産費用
  • 子どもの入学費用
  • 子どもの結婚でかかる費用
  • 家族が病気した際の治療費や入院費用
  • 住宅を購入する費用
  • 住宅をリフォームする費用
  • 車の購入費用、維持費用
  • 旅行費用
  • その他

子どもができると教育費などの負担は大きく、子どもを何人授かるのかでも変わります。また、老後資金のことも考えましょう。まず、定年後に年金収入だけで暮らしていけるのかという問題があります。さらに、病気をする可能性も否定できないため、最悪の状況も考えて、余裕を持ってローンを組むことが大切です。

現在の家計と将来の大まかな予定を把握し、キャッシュフロー表を作成するとよいでしょう。キャッシュフロー表は自分で作成することもできますが、さまざまなサイトで提供されており、無料でダウンロードすることも可能です。

借りられる上限を借りると老後破産のリスク

住宅ローンの審査を通っても、余裕を持って返せる保証はありません。借りられる上限額は、返済可能額ではなく、上限まで借りてしまうと、老後破算のリスクがあるためおすすめできません。

返済可能額を考えるポイントは、子どもの教育費にかかる時期を乗り切ること、定年後でも貯金を残せる状態にすることです。これらのポイントをおさえて借入額を決めるためにも、ライフプランによるキャッシュフローが役立ちます。

親子リレーローンは子どもとの合意

親子リレーローンとは、定年後などで収入が減って返済が困難になったときに、子どもがローンの残債を引き継ぎ、代わりに完済することです。勝手に親子リレーローンをするわけにはいかないため、必ず子どもの合意を得てからローンを申し込みましょう。

また、ローンだけではなく、維持費や建て替え費用をどうするかも、あわせて相談しておくことが大切です。

金利の低さだけで住宅ローンを選ばない

変動金利型や期間の短い固定金利型の金利が低くても、将来金利がどう変動するかは不明です。返済プランを立てやすくするために、全期間固定金利型を選ぶのもよいでしょう。

変動金利のほうが金利は低いですが、最近の固定金利の水準は低く、以前よりも変動金利との差は縮まっています。低金利は魅力ですが、それだけで決めるのではなく、よく考えて自分に合う方法を選びましょう。

住み替えでの不動産売却は一括査定サイトを利用しよう

住宅ローンの負担を軽くするためにも、住み替えで新しい物件を購入する方は、少しでも高く売って資金を増やすことが重要です。資金を増やして頭金を増やすことができれば、審査に通りやすくなります。そのためには、まず高く売ることに協力してくれる優秀な不動産会社を見つけることが第一です。そして、不動産会社を探すには、イエウールの一括査定サービスの利用が役に立つことでしょう。

イエウールに依頼することで、全国1600社以上の大手や地域密着の優秀な不動産会社から厳選した、最大6社の査定を比較できます。評判が悪い悪徳業者は、あらかじめイエウールが排除しているため、すべてが信用できる不動産会社です。

優秀な不動産会社は、高い売却のサポートをしてくれるだけではなく、その後の住宅ローンなどの相談にものってくれます。物件の売買や住宅ローンの申し込みをスムーズに進めるためにも、まずはイエウールの無料一括査定をご利用ください。

参考:イエウール

年齢に合わせて無理のない返済計画を立てよう

住宅ローンの審査が通りやすい年齢はありますが、適正年齢を過ぎていたとしても、それぞれの年齢に合う借り方をすることが重要です。返済可能額の上限を借りてしまうと、あとで返済が苦しくなることが多いため、ライフプランや老後資金などを考えて、無理のない返済計画を立てましょう。

また、住み替えの場合、前の家をなるべく高く売ることで、返済の負担を減らすことができます。そして、借入額を減らすことができれば、審査にも通りやすくなるでしょう。そのためにも、無料一括査定サイトを利用して、高い売却のために協力してくれる優秀な不動産会社を見つけましょう。