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不動産売却後に確定申告しないとどうなる?リスクやペナルティを解説

不動産は売却して終わりではなく、売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間で、確定申告をしなければなりません。確定申告になじみがない人も多いですが、正しく行わないと大きなリスクを抱えてしまうことになるため注意が必要です。確定申告がなぜ必要なのか、行うべきシチュエーションやリスクなどから理解を深めていきましょう。

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不動産売却後に確定申告が必要なケースは売却益が出たとき

そもそも確定申告が必要なのは、単に不動産を売却したときではなく、不動産を売却して利益が出たときです。確定申告とは当該年の所得を正しく計上し、税申告を行うためのものです。

不動産売却による所得は譲渡所得に該当しますが、これがゼロあるいはマイナスなら、当然課税対象にはならないため申告しなくてもよくなります。売却益と売却価格は異なり、売却価格から各種費用や控除などを差し引き、最終的にプラスになるなら売却益、マイナスになるなら売却損と考えましょう。

売却益が出た場合は確定申告が必須で、行わないと多数のリスクが発生するため注意が必要です。また、売却損が出た場合も確定申告は可能で、申告することで損益を他の所得区分と合算して、結果的に税負担を抑えられるというメリットがあります。

確定申告をしないリスクは多数ありますが、利益の有無に関係なく行うメリットは大きいため、不動産売却後は必ず確定申告をすると考えておくとよいでしょう。

不動産売却後に確定申告しなかった場合のペナルティ

納税は国民の義務で、その金額を決めるための確定申告は重要な手続きです。そのため、もし確定申告を行わなかった場合は、複数のリスクがあるため注意しなければなりません。不動産売却益が出た場合に、確定申告をしないとどのようなリスクがあるのか、さまざまなペナルティを知っておきましょう。

税務署が調査にくる

そもそもなぜ確定申告をしていないことがバレるのかですが、これは不動産取引で大きなお金が動いた場合は、税務署にチェックされる可能性が高いからです。取引があり、大きな金額が動いたはずなのに確定申告がなされていないと、無申告の可能性があるとして調査されることが多いです。

税務署からの調査を受け、不動産売却の実態やそこで得た利益、無申告の事実などが明るみに出ると、税務署によって納めるべき税額を決められてしまいます。税務署が決定する税額は、厳格な基準で定められているため、自分で申告した場合よりも課税額が大きくなる可能性があります。

また、基本的な税額に加えてその他ペナルティもあるため、無申告で税務調査が入ると、普通に申告した場合の何倍や、何十倍もの金銭の支払いが必要なことは覚えておきましょう。

銀行の融資が受けられなくなる

事業をしている場合のリスクとしては、確定申告をしていないことで、銀行融資が受けられないことが挙げられます。これは確定申告をしないと、その年の決算書が正しく作成されていないからです。

決算書がないと事業としての信頼度が低くなり、融資を断られたり、すでに受けている場合でも打ち切られてしまったりする可能性があります。

また、決算書を偽って作成していることがバレると、今後の取引は一切できなくなる危険性もあるでしょう。加えて、銀行から税務署に通告がいき、無申告によるペナルティを課せられる可能性も上がるため、注意しなければなりません。

延滞税が課される

確定申告の期限を過ぎ、納税の期限を超過してしまうと、超過した日数に対して延滞税が課せられますが、延滞税は納税期限から2カ月は約7%、2カ月以降は約14%と高税率になります。延滞税は、申告をしても期限までに納付しないと課税されてしまうため、申告後は素早く納めることが大切です。

また、仮に期限を超過してしまった場合でも、より短期間で納付したほうが金銭的な負担は軽く済みます。納付をあとに伸ばすほど納税額も多くなるため、延滞してしまったことに気付いたなら、素早く精算することを心がけましょう。

無申告加算税が課される

そもそも、確定申告をしていないことに対してのペナルティもあり、これを「無申告加算税」と呼びます。無申告加算税は税額によって変化し、50万円までの部分には15%、それ以上の場合は20%の税率が加算されます。

つまり、売却益がある状態で確定申告をしないと、その時点で確実に15%以上も税負担が増えることになります。金額が大きくなるほど加算税も高くなるため、少なくとも無申告にはならないように、きちんと期限までに申告するように心がけましょう。

無申告加算税は申告期限から1カ月以内に申告し、かつ申告の意思があったことが認められるなら、期限を過ぎても課税されないことがあります。しかしこれは特殊な要件で、認められるケースは少ないため、ペナルティを確実に避けるためには、期限内に申告を行いましょう。

悪質な隠蔽には重加算税が課される

不動産の売却によって、明らかに利益があるにもかかわらず、確定申告をしなかったり所得を隠蔽しようとしたりした場合は、「重加算税」が課せられます。重加算税は悪質と認められる場合で、明確に定義が決まっているわけではありません。

しかし、故意に確定申告をせずに所得を隠そうとした場合など、申告の必要性を分かっていながら無視したときには、重加算税の対象になりやすいことは覚えておきましょう。重加算税の税率はケースによって異なりますが、35~40%と非常に重たいため、課税対象になると大きな税負担が待ち受けています。

どのくらいの税金を納税する必要があるのか計算してみよう

ペナルティを避け、適正な金額で納税をするためには、確定申告は必須です。確定申告を行うと、算出された売却益によって課税額が決まるため、速やかに納付するためにも、どれくらいの税金が発生するのかチェックしておきましょう。確定申告の際に課税される税金は、ある程度は事前に計算できます。

売却益を算出する計算式

まずは、行った不動産売却が、課税対象になるのかを知る必要があります。売却益を算出する計算式は、次の通りです。

売却益=売却価格-(取得費+諸経費)-特別控除

これらを計算したうえで、プラスになった部分が課税対象になります。また、計算してマイナスが出た場合は売却損となり、確定申告によって全体の所得を減らすことができるため、このときも申告は行いましょう。

取得費の計算方法

取得費は物件の購入や改築、改良などにかかった費用で、次の式で計算します。

取得費=購入価格-減価償却費

不動産の取得費が明確に分かっている場合は、購入にかかった金額などから消耗した分を考慮して、複数年に分けて経費計上を行った減価償却費を差し引いて計算します。これは「実額法」と呼ばれる方法で、相続した不動産など、取得費が明確に分からないものは、「概算法」という別の計算方法で求めることは覚えておきましょう。

概算法での算出はシンプルで、売却価格の5%を取得費として換算します。取得費は、どちらかの方法で算出して、より大きくなるほうを採用できます。

購入価格に含まれる費用

実額法で計算する場合は、購入価格として次のものを費用に含めます。

  • 土地建物の購入代金
  • 建築代金
  • 購入の仲介手数料
  • リフォームの設備費や改良費

取得費と考えると、該当する不動産を購入した金額のみとイメージされがちですが、実際にはより幅広く費用を計上できます。各種費用を計上していないと取得費が小さくなり、売却益が高くなってしまうため、計上できるものは必ず費用として計算しておきましょう。

減価償却費の計算方法

実額法では、さらに減価償却の費用についても計算しなければなりません。減価償却とは、住宅など長期間利用できて購入価格が高いものを、複数年に分けて経費計上する際に行う作業です。

簡単に、経年劣化した分の価値を差し引いたり、複数年に分けて経費計上し続ける作業だったりと考えてよいでしょう。減価償却費は、次の式で計算します。

減価償却費=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は建物の構造や用途、つまり住宅用や事業用などによって異なります。詳しい償却率は、国が発表している値を参考にしましょう。それぞれを計算して算出した減価償却費を、購入価格から差し引くことで取得費が計算できます。

なお、減価償却費を計算するのは建物だけで、同じ不動産でも土地には適用しません。これは、土地は建物とは違って経年劣化をせず、年数が経過しても価値が減少しないと考えられているためです。

参考:減価償却費

諸経費

不動産を売却する際には多数の費用がかかりますが、これらは諸経費として計上が可能です。諸経費に挙げられる代表的なものは、次の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 売却活動にかかった実費など

売却にはさまざまな費用がかかるため、お金をかけた分はきちんと費用に計上して、少しでも税負担を抑えることが大切です。どれを費用にできるか迷う場合は、仲介を依頼する不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

特別控除

一定の条件を満たすことで特別控除が適用でき、これを利用することで、より申告上の売却益を出しづらくなります。例えば、居住用の住宅を売却する場合は、マイホーム売却の3,000万円特別控除が受けられます。

特別控除を受ける時点で売却価格が3,000万円以下なら、これだけで売却益はゼロとなり、取引で得た金額は全て非課税です。ただし、特別控除を受けるためにはいくつか条件を満たさなければならず、「直近2年間で特別控除を受けていないこと」や、「空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却」などの決まりがあります。

適用する控除によって要件は異なるため、何が適用できるかと同時に、どのような条件があるかも不動産会社に聞いておくことがおすすめです。

確定申告のことを詳しく相談できる不動産会社を探そう

確定申告はなじみがないために難しく感じてしまったり、そもそも何をどのように申告するのかすら分からなかったりすることも多いです。スムーズに確定申告を行うためには、税務に強い不動産会社を探すことがおすすめです。

確定申告に詳しい不動産会社を選ぶことで、売却から申告まで幅広くサポートを受けられ、無申告によるペナルティの心配もなくなるでしょう。信頼できる不動産会社を見つけるためには、一括査定サイトの利用がおすすめです。

特にイエウールでは、一度に最大6社の査定結果を比較でき、好条件を提示する信頼できる業者を見つけやすいでしょう。信頼度の高い業者は売却のノウハウも蓄積されており、税務に詳しいものも見つけやすいため、積極的な活用がおすすめです。

参考:イエウール

不動産の売却後は忘れずに確定申告をしよう

売却益と売却損のどちらが出た場合でも、不動産売却を行ったあとは確定申告が必要です。確定申告をしないと複数のペナルティが発生し、大きな金銭的リスクを負うことになります。

確定申告は期限が決まっているため、売却後は申告期間に向けて準備を行い、スムーズに手続きを完了させましょう。