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マンション売却を成功させる6つのポイント|基礎知識も徹底解説

住み替えを行う際には、現在住んでいる家をいかに高値で売却するかが重要です。特にマンションの場合は一戸建てに比べると、経年劣化によって建物部分が価値減少を起こしやすいため、工夫して売却活動をしなければなりません。

より高値での売却を成功させるためにも、マンションを売る際のポイントを把握して、上手に売却活動を行いましょう。

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マンションの売却を成功させる6つのコツ

まず知っておきたいのは、マンション売却のコツです。

  • 事前に相場を把握しておく
  • マンション売却に強い不動産会社を選ぶ
  • 媒介契約の種類を考える
  • アピールポイントを整理しておく
  • 内覧時の印象を良くする
  • 適切な値下げの金額やタイミングを見極める

コツは大きく6つ挙げられるため、これらを把握して売却の成功を目指しましょう。

事前に相場を把握しておく

マンションの売却を成功させるためには、今住んでいる住宅が、大体どれくらいで売れそうなのか、相場を知っておく必要があります。不動産会社に売却を仲介してもらう際に、相場価格は教えてもらえますが、それが本当に正しいとは限りません。

中には悪徳業者もいて、適切な値段設定をしてくれずに、安価で買い叩こうとすることもあります。したがって、適正価格をある程度把握していないと売却価格の設定も難しく、売り逃しや売り損をしてしまうことも多いです。

周辺で売りに出されている、似たような物件の価格をチェックしたり、不動産会社のホームページなどで過去物件の取引実績から、ある程度の相場を確認したりするとよいでしょう。

マンション売却に強い不動産会社を選ぶ

ひとくちに不動産会社といってもさまざまな種類があり、業者によって得意分野が異なることも多いです。そのため、少しでも有利な条件で売却したいなら、マンション売却に精通した不動産会社を選ばなければなりません。

自分が行う取引に適した不動産会社を選ぶことは大切で、例えばマンションの売却をしたいのに、賃貸物件の紹介に強い不動産会社を選んでしまうと、取引がうまくいかないことも多いです。得意分野ではないからといって売却活動自体ができないわけではありませんが、好条件で売却できるノウハウが蓄積されていないために、損をすることも多いです。

マンションの売却に強みを持つ不動産会社を選ぶことで、よりよい売却プランを提示してくれたり、独自のネットワークを使ってより高値で売却してくれたりします。

一括査定サイトで最適な不動産会社を探そう

どの不動産会社がマンション売却に精通しているかは、なかなか見極めが難しいため、一括査定サイトを利用して選択肢を絞り込むことがおすすめです。一括査定サイトでは物件情報を登録すると複数社からの査定を受けられます。

査定結果を比較することで、より好条件で売却が可能な不動産会社が分かり、条件のよいところほど、マンション売却に強みがある可能性が高いといえるでしょう。

イエウールなら一度に最大6社の査定結果を比較でき、マンション売却と相性のよい不動産会社を見つけやすいです。さらに、登録社数が全国1600社以上と多いだけでなく、優良業者ばかりで安心して利用できる点も、魅力的なポイントです。

参考:イエウール

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媒介契約の種類を考える

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合は、媒介契約を結びますが、媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が違うため、自分が目指す売却活動に合ったものを選ぶことが大切です。

媒介契約の種類メリットデメリット
専属専任媒介契約・不動産会社が売却活動に力を入れてくれやすい
・売却活動の大半を不動産会社に任せられる
・不動産会社は1社としか契約できない
・自分で買主を探すことも禁止
専任媒介契約・不動産会社が売却活動に力を入れてくれやすい
・自分で買主を探すことが可能
・不動産会社は1社としか契約できない
一般媒介契約・複数社と媒介契約を結ぶことができる
・自分で買主を探すことが可能
・不動産会社が売却活動に力を入れないこともある

不動産会社が、もっとも売却活動に力を入れてくれるのは、1社としか契約できず、かつ自分で買主を探すことも禁止されている「専属専任媒介契約」です。対して「一般媒介契約」は売却活動の選択肢が多いため、不動産会社に力を入れてもらいづらいです。

これは不動産会社は成功報酬で動いており、媒介契約を結んでいても売買が成立しないと、報酬が得られないことが理由に挙げられます。つまり、別の不動産会社に顧客を取られる可能性がある一般媒介契約は、力を入れたところで確実な利益につながるとは限りません。そのため、専属専任や専任媒介契約のほうを優先する可能性が高いということです。

もちろん不動産会社によって、どれくらい注力するかは異なりますが、熱心に売却活動をサポートしてほしいなら、専属専任か専任媒介契約がおすすめといえます。

アピールポイントを整理しておく

自宅マンションがどのような点で優れているのか、アピールポイントをまとめて整理しておくことが大切です。周辺の環境や設備などは、不動産会社でも調べて把握してもらえますが、実際に住んでみた感想は住人にしか分かりません。

そして、購入希望者はよりリアルなポイントを知りたがっており、住人だからこそ分かるアピールポイントを伝えることで、購入意思を固めてもらいやすくなります。魅力的な部分を伝えることで、物件価値の高さが伝わり、どこまで値引き交渉に応じるかの線引きもしやすくなるでしょう。

自宅内での動線のスムーズさや、マンション設備を実際に利用してみた感想、周辺環境のリアルな状況などをまとめて、まずは売却の担当者に事細かに伝えておくことがおすすめです。

内覧時の印象を良くする

好条件で売却するためには内覧が重要で、このときの印象がよいか悪いかで、結果が変わることも少なくありません。内覧時の印象をよくするためにも、事前に部屋の片づけを行って生活感が見えすぎないようにして、清潔感を保ちましょう。

特に水回りをチェックする人は多く、汚れていると目立ちやすい部分もであるため、念入りに清掃しておくべき箇所です。また、内覧の立ち会いをするなら丁寧な応対をすることも大切で、このときに住んでいるからこそ分かる動線の便利さなどを、伝えておくとよいでしょう。

内覧での印象は物件そのものの印象になるため、自分の対応や部屋の状態次第で、購入の意思決定が左右されると考える必要があります。

適切な値下げの金額やタイミングを見極める

住宅は、最初に設定した売却価格でそのまま売れることはめったになく、基本的には購入希望者が値下げ交渉を行い、それに応じて妥協点を探すことが多いです。そのため、どの程度までの値下げが可能なのか、あらかじめ最低価格を決めておくことが一般的です。

値下げに応じる金額を決めておかないと、求められるままにずるずると値下げをして売り損になったり、反対に全く応じず買い手がつかなくなったりします。また、買い手がつかない場合は、そもそもの売却価格の設定額を下げる必要性もでてきます。いつまでに売れないなら値下げをするのか、そのタイミングも事前に決めておくとよいでしょう。

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マンションを売却する

まずはマンション売却の流れを確認

マンションの売却を成功させるためにも、まずは取引の全体の流れを知っておきましょう。売却の流れは、大まかに考えると次の通りです。

  • 情報収集
  • 査定
  • 媒介契約
  • 売却活動
  • 売買契約
  • 手付金受領
  • 引き渡し
  • 残代金受領

最初に売却物件の相場価格を調べ、情報収集を行います。そのうえで査定を受けて、利用する不動産会社を決めましょう。不動産会社を決めたあとは、どの媒介契約を結ぶかを決め、そこから本格的に売却活動を行います。

購入希望者が現れたら内覧を行い、買うと決まったら売買契約を結び、条件が合わない場合は、買い手が見つかるまで売却活動を続行します。売買契約を結ぶ際には、金額や物件瑕疵の確認、決済や引き渡し日の設定、契約不履行の場合のペナルティなどを定めるため、内容は念入りに確認しておかなければなりません。

双方合意のもとで契約を締結し、事前に定めた手付金を買主が支払います。その後、引き渡しの日に残りの代金の決済を行い、不動産の移転登記や鍵を渡すなどして売却は終了です。

マンションの売却にかかる費用

売却時には、売れたときの価格がそのまま利益になるわけではなく、各種費用がかかるため、それらを考慮しておかなければなりません。売却時にかかる費用は意外に多く、複数の項目があるため、何にどれくらいの費用がかかるのか知っておきましょう。

住宅ローン返済にかかる費用

マンションの購入に住宅ローンを組んでおり、その残債がある場合は売却時に一括で返済します。一括返済の際には手数料がかかることも多く、場合によっては10万円程度することもあるため注意が必要です。

残債によってかかる費用は異なりますが、仮に住宅ローンがあっても住み替えのローンを利用して、残債をそのまま新居のローンに組み替えることもあります。また、完済しているならそもそも返済金額はないため、手数料などの心配もありません。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に仲介してもらい売却した場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は、売却価格によって上限が変わりますが、400万円以上の取引だと次の式で計算できます。

仲介手数料=売却価格×(3%+60,000円)+消費税

売却価格によって金額が決まるため、高値で売れるほど仲介手数料も高くなると考えましょう。ただし、この式で算出されるのは上限価格で、不動産会社によってはもう少し値下げをすることもあります。上限価格は法律で決められていますが、下限価格は不動産会社で自由に設定が可能です。

マンション売却にかかる税金

マンションの売却時には一部税金も発生し、この費用も考慮しておかなければなりません。税金は、必ず発生するものと条件付きでかかるものがあるため、それぞれどのように違うのか知っておくことが大切です。

売買契約書にかかる印紙税

売却価格に応じて、売買契約書に貼り付ける収入印紙の代金は異なります。これを印紙税と呼び、2020年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用されます。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

上記の通り、売却価格が高くなるほど、印紙税も高くなります。

利益があれば譲渡所得税がかかる

マンションの売却で利益が出た場合は、利益分に応じた譲渡所得税が課税されます。売却による利益は、次のように計算します。

譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除

取得費は、物件を購入する費用やリフォームの代金などが挙げられ、譲渡費用は、仲介手数料やその他売却にかかったもろもろの費用です。これらに適用できる控除がある場合はそれを適用し、最終的にプラスになると所得税と住民税が課税されます。課税される税率は所有している不動産の年数で決まり、売却する年の1月1日時点で5年未満なら「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」の税率が適用されます。

短期譲渡所得は合計41.2%で、所得税が30%、住民税が9%、復興特別所得税が2.1%です。対して長期譲渡所得は合計が22.1%で、所得税が15%で、住民性が5%、復興特別所得税は変わらず2.1%となります。

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抵当権抹消にかかる費用

住宅ローンが残っている際には、抵当権の抹消手続きを行い、所有権の移転登記をしなければなりません。このときに、抵当権の抹消手続きに不動産の数×1,000円の費用と登録免許税が課税されます。登録免許税には、2021年までの取引では軽減税率が適用され、売却価格の1.5%が税額となりますが、本則税率では2%です。

また、抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼することが普通で、この際の費用が50,000~70,000円程度かかることが多いでしょう。

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抵当権とは

その他に必要な費用

売却活動の際は細かい出費もあり、諸経費としては次のものが挙げられます。

  • 引越し費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 売却活動にかかった実費

新居への引越しには30万円以上かかることもあり、先に売却しあとで新居を見つける場合は、タイミング次第では仮住まいと新居で2回の引越しが必要です。ハウスクリーニングは必須ではありませんが、きれいにしたほうが売却はしやすいでしょう。ただし、部屋を出る際に原状回復の費用として請求されることもあるため、これも覚えておかなければなりません。

売却活動の実費は、どのような活動をしてもらったかで異なります。どの活動は無料で、何に費用が発生するのかを、事前に確認しておくとよいでしょう。

マンションの売却費用を節約するためにできること

マンションの売却には各種費用がかかりますが、これらは方法次第で節約も可能です。少しでも費用を削ることで、最終的に得られる実質の金額が大きくなり利益を守れます。費用ごとの節約方法を知り、できそうなものから取り組みましょう。

引越し費用やハウスクリーニング費用を抑える

引越し費用を節約するためには、先に新居を決めてから売却をすることがおすすめです。売り先行で売却活動を行うことで、確実に住居を確保できるため、引越しを1回で済ませられます。

またハウスクリーニングの費用は、普段から掃除を徹底したりできる部分は自分で清掃したりすることで、費用を削減できます。ハウスクリーニングを依頼する箇所が減ると、その分費用は浮くため、同じ頼むにしてもできるところは自分でやっておくとよいでしょう。

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登記費用や仲介手数料を抑える

登録免許税は節約できませんが、司法書士への報酬は、自分で所有権移転登記の申請を行うことで節約できます。ただし、登記手続きを個人で行うことは難しいため、売却時のまとまった費用を避けるという意味では、事前に司法書士に依頼して、コストを分散してもよいでしょう。

また、仲介手数料は不動産会社によって違うため、価格の安い業者に依頼するか、値下げができないか交渉しましょう。基本的には上限いっぱいまで請求されますが、交渉次第では、少額でも割引してもらえることもあります。

ただし、仲介手数料を無料としている業者は注意が必要で、別のところで費用を計上して結局高くつくこともあります。こういったケースは悪徳業者の可能性も高いため、仲介手数料は少なからず必要なものと思っておいたほうがよいでしょう。

マンションの売却を有利に進めよう

マンションの売却を成功させるためには、売却活動のコツを知り、売却にかかる各種費用を知ることが大切です。そのうえで適切な価格設定を行い、費用を節約することで利益を拡大し、住み替えの費用にも充てやすくなります。ポイントを正しく把握し、細部まで意識して取り組むことで上手に売却を成功させましょう。

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