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土地の価格評価をする場合の価格として間違っているのはどれ?

土地の価値を示す基準は多数あり、実際の価値を知る際に、どれを参考にしてよいのか迷ってしまうことは多いです。気をつけなければならないことは、価格評価は必ずしも該当する土地の価格とはイコールではないという点です。

価格評価と実際の土地の価値や価格は、どのような関係性があるのか、価値基準の種類ごとの違いも含めて知っていきましょう。

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土地価格を評価する間違えやすい3つの価格

土地の価格を決定する際の指標として、次の3つが挙げられます。

  • 販売価格
  • 市場価格
  • 実勢価格

これらは土地価格ではありますが、土地の価値を評価しているわけではないため注意が必要です。それぞれどのような基準で価格が決まっているのかを知り、土地の価値との関係性を知っておきましょう。

販売価格:自由に設定することができる

土地の売却時に、売主が設定する価格が「販売価格」です。販売価格は売主が自由に設定できるため、実際の土地の価値とほぼ同額にすることはもちろん、極端に安くしたり高くしたりすることもできます。売主の希望次第で金額が変わる変動制の高い価格のため、実際の土地の価値とは関係がありません。

もちろん、土地の価値に合わせて金額設定することもありますが、基本的には買主との交渉で値引きをされることを考慮して、実際の価値より高めの金額設定にしていることが多いです。また、売主が高く売るよりは早く売りたいと考えている場合は、実際の価値よりも低額にして、購入希望者を集めようとすることも少なくありません。

このように、売主の希望次第で価格はいかようにも変えられてしまうため、販売価格がそのまま土地の価値と判断することは危険といえるでしょう。

市場価格:需要と供給のバランスで決まる価格

市場需要によって変わる価格が「市場価格」で、需要と供給がどのように変化するかによって、価格設定は異なります。高額になるのは需要が多くて供給が少ない場合で、希少価値がつくほど高額でも売却されやすくなります。

反対に、需要に対して供給が増え過ぎると土地が余ってしまうため、売主同士の競争率が高く、結果的に全体として価格は下がる傾向です。実際の土地の価値を考慮する部分もありますが、需要と供給という外的な要因によって変動する部分が大きいため、市場価格も土地の価値を実際的に評価するものではありません。

実勢価格:実際の取引価格

実際に取引された、つまり売買が成立した際の価格が「実勢価格」です。実勢価格は、さまざまな要因によって変動しやすく、例えば売主が売り急いだ場合は値下げをしやすいため安くなったり、反対に買主がどうしても欲しい土地があった場合は、高値でも買ったりします。

また、他人同士でのやり取りだけでなく親族間での取引もあり、お互いに融通を利かせることで、一般的な取引と金額が大きく異なることも少なくありません。実際に取引された記録ということで参考にはできますが、一部例外的な取引もあるため、ここから土地の価値を判断することは難しいでしょう。

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土地価格を評価する場合の4つの公的価格

より正しく土地価格を評価するためには、公的に発表されている4つの価格を用いることが大切です。

  • 公示地価
  • 都道府県基準地価
  • 相続税路線価
  • 固定資産税路線価

このうち土地そのものの価値を示すのは、公示地価や基準時価です。路線価は税金を算出する際の指標で、土地の価値そのものとは、若干異なることは理解しておきましょう。

公示地価:土地自体の資産価値を表す

国土交通省が定めた「公示地価」は、対象となる土地の1m²あたりの価格を示したものです。土地そのものの価値を示すものであり、標準地・基準地検索システムで検索ができます。公示地価は、国土交通省土地鑑定委員会によって毎年1月1日に調査が行われ、価格が決定します。

ヒューマンエラーを回避するために、1つの地点に対して不動産鑑定士がニ人以上で調査を行うことが特徴で、主に都市部で行われます。調査結果は3月の下旬頃の発表です。

参考:標準地・基準地検索システム

都道府県基準地価:公示地価を補完する

国が調査する公示地価は都市部が中心で、これを補完するものとして「都道府県基準地価」があります。都道府県基準地価は地方部での調査がメインで、公示地価と同じく、国土交通省の標準地・基準地検索システムで調べられます。

都道府県基準地価も、基準となる地点の1m²あたりの価格という点は同じです。しかし、1つの地点に対して不動産鑑定士が一人以上と、調査方法の内容は若干異なります。また、調査時期は毎年7月1日で、発表が9月下旬と、この点も公示地価とは異なるポイントです。

相続税路線価:相続税を知るための価格

相続税や贈与税を決める際に、指標として使われるのが「相続税路線価」です。相続税路線価は、道路に面する土地の1m²あたりの価格で、公示地価や基準地価とは算出方法が異なります。調査は国税庁が主体となって行っており、国税庁のホームページから路線価図を確認することで調べられます。

路線価は、公示地価と同じく毎年1月1日時点で評価をしますが、公表されるのは7月1日とやや遅いです。これは、評価の際に公示地価や売買の実例価格を参考にしたり、不動産鑑定士による鑑定評価額も考慮したりするためです。

なお、相続税路線価は公示地価の80%程度とされており、土地の価格を知るものではなく、あくまで税額を知るためのものであることは理解しておきましょう。

参考:路線価図

固定資産税路線価:固定資産税を知るための価格

評価や公表時期、道路に面する土地の1m²あたりの価格という点は相続税路線価と同じですが、どこが主体となって調査しているかが、相続税と固定資産税路線価では異なります。相続税路線価は、国税庁が主体となっているのに対して、固定資産税路線価は各市町村が主体となっています。

基本的には路線価図からも調べられますが、全国地価マップを参考にしてもよいでしょう。固定資産税路線価は公示地価の70%程度とされており、相続税路線価よりも評価額は若干下がります。

参考:全国地価マップ

【路線価方式】土地価格を評価をする手順

土地価格を評価する方法として、路線価を用いるやり方があります。路線価方式では、次の手順で評価を行います。

  1. 土地の面積を確認する
  2. 路線価図を確認する
  3. 土地の面積と路線価を使って計算する

路線価が設定されている地域での評価方法となるため、主に都市部や大通りに面した土地で利用可能です。

土地の面積を確認する

まずは、評価する対象となる土地の面積を確認します。面積は、固定資産税の納付通知書に記載されているため、これを確認しましょう。納付通知書の「登記地積」という項目の下に、該当する土地の面積が記載されています。

路線価図を確認する

路線価図のページにアクセスしたあとは、該当する土地の住所を選択して、詳細な情報を見ていきます。まず都道府県を選択したあと、「路線価図」を選び、表示される中から該当する市区町村を選択しましょう。

太字になっている地域は路線価が設定されているため、「路線価図ページ番号」を選ぶと次の画面に進めます。なお、ページ番号が複数設定されていることもありますが、この場合はどれを選んでも構いません。ページ番号を選択することで、該当地域の路線価図を表示できます。

また、市区町村を選択したあとの画面にある「この市区町村の索引図ページへ」を選択すると、地図上から該当する場所を探し、そこを選択することで路線価を表示することも可能です。

土地の面積と路線価を使って計算する

該当する土地の路線価が分かった場合は、土地の面積と路線価をかけることで、その土地の大体の評価額が算出できます。例えば、路線価を30万円、土地の面積を100m²とした場合、評価額は次のように計算できます。

30万円(路線価)×100m²(土地の面積)=300万円

路線価に土地の面積をかけるだけのシンプルな計算方法ですが、実際には土地の形状が複雑なことも多く、形に合わせて補正率で調整をかけなければなりません。補正率は国税庁によって決められていますが、細かに計算することは素人では非常に難しいです。

そのため、自分で計算する場合は土地の面積と路線価だけで算出し、より詳しい評価額を知りたければ、不動産会社などプロに依頼するとよいでしょう。またマンションの場合は、算出した評価額に自身の持ち分割合をかけることで、部屋1戸あたりの土地の評価額を算出できます。

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  1. 固定資産税評価額を確認する
  2. 倍率表を確認する
  3. 固定資産税評価額と倍率を使って計算する

路線価方式とは算出方法が若干異なるため、手順は細部まで理解しておきましょう。

固定資産税評価額を確認する

倍率方式では、固定資産税評価額を使用するため、まずはこれを確認しましょう。固定資産税の評価額は、納付通知書に記載されています。

「価格」という項目の下に記載されている金額が、土地の固定資産税評価額のためこれをチェックしておきます。この際に、課税されている固定資産税額と見間違えないように注意しましょう。

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倍率表を確認する

評価倍率も路線価図で確認が可能ですが、まずはページにアクセスして、該当する土地の都道府県や市区町村などを選択していきます。該当する土地の周辺地図を見ると、路線価が設定されていない地域は「倍率地域」と表示されているため、この表記があるかを確認しましょう。

倍率地域と記されておらず路線価が記載されていれば、土地の面積と路線価を使った方法で計算をします。倍率地域であることを確認したら、そのページから「この市区町村の評価倍率を見る」を選択して、倍率を調べます。

固定資産税評価額と倍率を使って計算する

評価倍率を使った計算方法は簡単で、固定資産税評価額に倍率をかけることで求められます。例えば、固定資産税評価額を10万円として倍率を1.2とすると、次の式で計算が可能です。

10万円(固定資産税評価額)×1.2(評価倍率)=12万円

この際に注意しなければならないことが、評価倍率は土地の区分によって違うということです。例えば、所在地が同じでもその土地の区分が、宅地なのか田畑や山林なのかによって倍率は異なります。

計算する際には、該当する土地の区分の倍率を間違えずに選ぶ必要があり、固定資産税の納付通知書のほうでも、土地の区分は確認しておかなければなりません。納付通知書には「登記地目」という項目があり、そこに該当する土地の区分が記されています。

土地の売却を検討している場合は一括査定サイトを利用する

土地売却を検討しているなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。路線価などを使って、土地の価格を調べることはできますが、詳細部分まで求めることは難しく、それを参考に値段設定を行うことも至難の業です。

より適切な価格設定を行うためには、不動産会社に査定をしてもらうことがおすすめで、この際に一括査定サイトが便利に活用できます。一括サイトでは、一度に複数社の査定結果が見られるため、会社ごとの違いを比較して、その平均的な金額を見ることで大体の土地の価格が分かります。また、好条件で売却できる不動産会社も見つけることができ、信頼できるパートナーを探せるでしょう。イエウールは、1分程度の簡単な登録で最大6社の査定結果を比較できるため、取捨選択がしやすいです。

登録している業者も1600社と多く、全国対応している点も魅力です。優良業者のみの登録となっており、無料で利用できるためぜひ活用してみましょう。

参考:イエウール

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正しく土地の価格評価をしよう

土地の価格評価は難しく、個人で行う分には概算程度になることがほとんどです。しかし、ある程度の価格評価はできるため、一度算出してみて売買時の参考にすることがおすすめです。公表されている価格や価値基準から適切なものを選び、正しい方法で該当する土地の価格評価を行いましょう。