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アパートのリフォームの費用相場は?メリット・デメリットも紹介

賃貸物件を経営するにあたり、既存のアパートをリフォームし、より価値を高めようと考える人は少なくありません。しかし、リフォームにはいくらかかるのかが気になったり、そもそもリフォームによってメリットがあるのかと心配になったりする人も多いです。

費用相場からメリットやデメリットまで知り、アパートのリフォームについて理解を深めていきましょう。

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【箇所別】アパートのリフォームの費用相場

ひとくちにリフォームをするといっても、どの箇所を行うかによって費用の相場は異なります。

箇所費用
外壁150〜300万円
壁紙3~10万円 ※広さによって異なる
キッチン28〜100万円
トイレ10〜40万円
風呂・浴室10〜75万円

個別で行う場合はもちろん、複数箇所リフォームすることも多いため、合計でどれくらいかかりそうかを考えておくことが大切です。

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電卓の上にある家の模型

外壁:アパートの印象をよくできる

建物の第一印象を決める外観のリフォームを行うことで、アパートの印象はよくなります。物件情報に載せる外壁の写真が汚ければ、それだけで入居者を逃してしまうことがあります。そのため、興味を持ってもらうためにも、外壁はきれいな状態にしておいたほうがよいでしょう。

外壁のリフォームは、建物の階数によって費用相場が異なり、2階建ての場合で150万~300万円程度です。3階建てだと200万~400万円程度が相場で、階数が増えるにつれて作業箇所も多くなるため、費用相場は高くなると考えましょう。

壁紙:部屋の印象を大きく変える

内装も入居者獲得の重要なポイントで、部屋全体の印象を左右する壁紙は、特にこだわることが大切です。壁紙を張り替えることで部屋の印象はがらりと変わり、全面きれいになっていると、築年数が経過していても古びたようには見えづらいです。

壁紙の費用は、どのグレードのクロスを使用するかと、どれくらいの広さを張り替えるかによって異なります。量産品なら比較的安いものが多く、例えば1m²あたりの価格を1,000円としたとき、6畳(約45平方メートル)を張り替える場合は45,000円程度です。

対して、一般品のクロスだともう少し値段は高いです。仮にm²あたりの価格が1,500円で、同じ6畳の広さだとしても、費用相場は67,500円程度となります。部屋の面積が広くなるほど、どうしても費用はかさみますが、それだけでなく使用するクロスの種類によっても金額が違ってくることは覚えておきましょう。

キッチン:実際に住む際のイメージを膨らませやすい

食生活の拠点となるキッチンは、こだわったものを導入しておくと住む際のイメージを膨らませやすく、理想的な暮らしを想像してもらえるでしょう。キッチンリフォームは内容によって異なり、ミニキッチンに交換する程度なら、28万~50万円程度で済みます。

しかし、システムキッチンへの交換となると、50万~100万円程度と金額は跳ね上がります。また、システムキッチンの種類によっては100万円以上するものも多く、ものによっては200万~300万円することもあるため、こだわるほどにお金がかかりやすい部分です。

トイレ:清潔感をアピールしやすい

きれいなトイレは清潔感のアピールにつながり、部屋全体の衛生環境への評価を高められることがあります。トイレが汚いと部屋全体も汚いと思われやすいため、入居者を確実に獲得したいなら、きちんときれいにしておかなければなりません。

トイレの交換自体は10万~30万円程度でできますが、和式から洋式への仕様変更だと、10万~40万円と相場が若干上がります。さらに、交換するトイレ本体の価格によっても費用は異なり、安いものを探せばそれほどコストをかけずに済ませることも可能です。

また、本体を丸ごと交換するのではなく、便座のみの交換など一部になるなら、10万円以下になることも少なくありません。

風呂・浴室:リラックスタイムの充実度をアピール

安らぎの場所である風呂や浴室がきれいになっていると、リラックスタイムをゆったりと楽しめる印象を与えることができ、好印象を持たれやすいです。風呂や浴室はリフォームできる部分が多く、どこまで行うかによって費用は大きく異なります。

項目費用
ユニットバスの交換40~75万円
浴槽交換10~52万円
バランス釜の交換20~25万円
3点ユニットバスの交換46~75万円

作業箇所が多くて浴槽を高価なものにするほど、費用相場は高くなると考えましょう。

アパートをリフォームする時期の目安

物件価値を高めるためにリフォームを行うことは大切ですが、どれくらいの時期を目安に行うのかで迷う人は少なくありません。どれくらいの規模で行うにしても、リフォームには費用がかかるため、頻繁に行うことは難しいです。また、反対に先延ばしにしてしまうと物件価値が下がってしまうため、ちょうどよい目安の時期を知っておきましょう。

リフォームする目安は箇所によって異なる

アパートは経年劣化するため、ある程度の年数でリフォームが必要ですが、その目安は箇所によって異なります。リフォームの代表的な箇所を例に挙げるなら、それぞれの目安の寿命は次の通りです。

項目目安の寿命
壁紙5~10年
水回り10~15年
配管工事20年程度

比較的劣化の早い壁紙は、5年程度から張り替えを検討することがおすすめであり、長くても10年に一度は張り直したほうがよいでしょう。水回りは、10年以降からリフォームを意識する必要があり、15年目くらいにはある程度リフォームを完了させてしまうことがおすすめです。

もっとも長く持つのは配管で、20年程度としばらく放置していても問題ありません。ただし、錆や凍結、何らかの事故による破裂などがある場合は、問題が起きるたびにチェックをして、傷みが激しい場合はリフォームをしておいたほうがよいでしょう。

ただし、入居者の部屋の使い方によってもリフォームの目安の期間は異なり、場合によってはもっと早期に行わなければならないこともあります。

10年経過したら原状回復以外のリフォームも必要

大体5年から10年程度で、各部位にリフォームの必要性が出てきますが、10年を経過したなら、大抵の場所はリフォームが必要と考えてよいでしょう。

アパートでは、住人が退居すると原状回復としてクリーニングしたり、クロスや床を張り替えたりしますが、10年以上経過している場合は、その他の部分も見直すことが大切です。仮に各設備が機能しているとしても、10年以上前に取り付けたものをそのまま使っていると、いかにも古い印象を与えてしまいます。

年数が経過すると、細かい部分の部品もより使いやすくおしゃれなものも増えており、細部もリフォームを進めることで、より魅力的な部屋が完成します。細部については、明確にいつ行うべきなどという決まりはありませんが、基本的には10年でリフォームの必要性が出てくると考えましょう。

アパートをリフォームするメリット / デメリット

古くなったアパートをリフォームすることで、数多くのメリットが得られ、アパート経営に好影響を与えることも多いです。しかし、一方でデメリットもあり、マイナスの効果が出てしまうこともあるため注意しなければなりません。メリットとデメリットの両方を把握し、リフォームをするべきかどうか考えてみましょう。

【メリット1】建て替えるより安く済ませることができる

築年数が経過した物件でも、リフォームをすることによって新しくなり、一棟丸ごと建て替えるよりはコストは安く済ませられます。建て替え費用は膨大で、数百万円から数千万円以上かかることも少なくありません。一方でリフォームなら、100万円程度でできるものも多く、多少お金をかけたとしても、建て替えるよりは確実に費用は安いです。

老朽化が進み、いまにも崩落しそうなら建て替えが必要ですが、そうではなければリフォームで十分対応できます。建て替えとリフォームでは、リフォームのほうが圧倒的にお金と時間の各種コストが低いため、建て替えほど手間とお金をかけずに物件価値を高めることができます。

【メリット2】入居者を増やすことができる

リフォームによって物件価値が高まると、築年数が古くなったとしても入居者を増やせる可能性があります。外観や内装がきれいだったり、おしゃれで便利な設備が整っていたりすると、入居希望者が増えて空室のリスクを減らすことができます。

アパート経営で、もっとも避けなければならないことは空室を作ることですが、物件価値を高めて入居者を埋めることで、家賃収入が安定するでしょう。また、入居者がいる間は、部屋の管理は入居者自身に任せられるため、管理のために割く時間も減り、経営にかかる時間的コストも削減できます。

リフォームによって費用がかかることは確かですが、その分終了後は入居者を増やしやすいため、出費分を回収して利益を出すことは難しくないでしょう。

【デメリット1】工事中は入居者を獲得できない

リフォームによって入居者を獲得できる可能性は高まりますが、それはリフォームが終了してからの話です。実際にリフォームをしている間は部屋に入ることができず、その間工事をしている部屋の数分、入居者を獲得できないことはデメリットです。

入居者がいないと収入がなくなり、かつリフォームで出費があるため、出ていくお金は多くなりやすいです。内容によって異なりますが、リフォームでは数カ月かかることも多く、長期化するほど収入がない期間も伸びてしまい、金銭的な負担は大きくなりやすいでしょう。

ただし、リフォームをして物件価値が上がったことを理由に家賃を上げたり、入居できるスペースを残しながら少しずつリフォームをしたりすることで、金銭的なリスクは解消できます。

【デメリット2】お金をかけたからといって価値が上がるわけではない

リフォームをすることで各種設備が新しくなり、機能的になって物件価値が上がることはあります。しかし、物件価値は単純計算で上がるわけではなく、例えば100万円かけたリフォームをした物件が、工事終了後に100万円値上がりしているということはありません。

価値の上昇はあくまで多少のもので、特にアパートの場合は、入居者にとっての価値が高くなる点が大きいと考えましょう。建物は新築がもっとも価値が高く、それ以降は価値は下がり続けるため、リフォームをしても経年劣化は避けられないと考えましょう。

お金をかけても、資産価値はそれほど変わらないことは多々あるため、必要以上にお金をかけ過ぎずに、必要最低限のみリフォームすることも大切です。

アパートのリフォーム費用をできるだけ安く抑える3つのコツ

リフォームを考えるうえで問題になりやすいことは、費用が高額になってしまいやすいということです。リフォームでは数十万円から100万円以上かかることが多いですが、実は工夫次第でコストの削減は可能です。リフォーム費用を賢く抑える方法は、3つ挙げられます。

複数の業者に見積りを依頼する

リフォームを行う際には、業者に一度見積もりを取ってもらい、それから工事を実施するかどうかを決めます。この際に、見積もりは複数社で取ることが大切で、それぞれの提示金額がどれくらい違うかは確認しておきましょう。

同じ物件をリフォームしてもらう場合でも、業者によって費用が違うことは多く、大きな差になることも少なくありません。中には、高額な料金を請求する悪徳業者もいるため、複数社で比較して相場価格を割り出すことで、悪徳業者に引っかからずに済むでしょう。

見積もりを比較する際は金額だけでなく、内容にも目を通す必要があります。それぞれ工事内容も比較して、金額とリフォームの内容それぞれで納得できる業者に任せましょう。

同じ業者にまとめて依頼する

リフォームをする場所が決まったら、できるだけまとめて同じ業者に依頼することがおすすめです。キッチンはA社、トイレはB社、浴室はC社と個別に依頼することも可能ですが、バラバラに頼むと割高になりやすく、各社で仕上がりの品質に差が出ることもあります。

しかし、1社に任せることで品質は均等で、かつセット価格が適用でき、安価でリフォームしてもらえることもあります。リフォーム箇所が多いほどセット料金で割安になりやすいため、同じ業者に依頼するだけでなく、ある程度さまざまな場所にリフォームの必要性が出てきてから、依頼するとよいでしょう。

リフォームの補助金制度を活用する

省エネや介護、耐震などの各種性能の向上を目指したリフォームなら、国や自治体の補助金制度を利用できる場合があります。これらの制度を活用することで、特定のリフォームであれば安価で行うことができ、コストも安くなるでしょう。

全ての工事内容に適用できるわけではありませんが、該当する工事がある場合は、利用できる制度を積極的に使うことがおすすめです。補助金制度については、リフォーム業者に使えるものはあるかどうかを聞き、手続きなども代行してもらうとよいでしょう。

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収益があまり見込めない場合は売却も検討する

アパートの収益改善策としてリフォームは有効な一手ですが、必ずしも功を奏するとは限りません。そもそも収益が見込みづらい物件だと、リフォームをしても費用がかさむばかりで、利益はまったく伸びないということもあります。収益の獲得が難しい物件なら、リフォームよりも売却を検討したほうがよいでしょう。

売却する場合はリフォームしないほうが有利

リフォームをすると各種設備がきれいになり、物件の魅力は上がります。しかし、売却における価値が上がるとは限らず、場合によっては下がってしまうこともあるため注意が必要です。好条件で売りたいなら、売却前にはリフォームをしないほうがよいでしょう。

リフォームをするときれいにはなりますが、工事内容に個人の趣味が大きく反映されてしまい、需要が取りづらくなってしまうことも多いです。自分の好きなようにリフォームすると、他の人にとっては使いづらいと感じてしまうこともあるため、余計な手を加えずに売却することがおすすめです。

またリフォームをしても、費用を回収できるほど売却価格が上がるケースはほとんどないため、売却の利益を減らさないためにも、余計なコストは出さずに売ることが重要でしょう。

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アパートの売却は一括査定サイトを利用するのがおすすめ

アパートがどれくらいで売れるのか、相場を知りたい場合は一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定で複数社の査定結果を参考にすることで、大体いくらくらいで売れるのかが分かります。

イエウールなら最大6社の査定結果を比較できるため、判断材料が多く、より適切な価格を導き出しやすいです。無料で利用できるため、どれくらいで売れるのか、ある程度の相場を知るためにも利用してみるとよいでしょう。

参考:イエウール

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アパート経営の場合リフォームは慎重に行う

入居者の獲得を目指すためにリフォームを行い、物件の魅力を向上させるのは大切なことです。しかし、リフォームには費用がかかり、コストがかさむばかりでよい結果を得られないケースもあるため注意が必要です。

リフォームをするかどうかは慎重に決め、売却など他の選択肢も考慮しながら、適切な手段を選びましょう。