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不動産売却益の計算方法と節税のポイント|確定申告の方法も解説

不動産の売却を行った際には、売却価格に応じてお金が手元に入ってきます。しかし、実際の不動産売却益は売却価格とイコールではなく、売却価格から各種費用を差し引いたものです。

不動産売却における各種費用とはどのようなものを指すのか、また売却後にはどのような手続きが必要なのかを知り、不動産取引を上手に行いましょう。

不動産売却益を計算する方法

まず不動産売却益は、どのような計算式で算出するのかを知る必要があります。不動産売却益とは、税制上で考えると課税譲渡所得に該当します。課税譲渡所得は、次の計算式で導き出します。

課税譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

それぞれどのようなものが該当するのかを知り、内訳を詳しく確認していきましょう。

取得費の算出方法

取得費とは、該当不動産を取得する際にかかった各種費用のことを指します。取得費という言葉から、該当不動産の購入価格と考える人は多いですが、実際にはより広い範囲の費用が該当します。購入価格以外も取得費として計算するため、何が当てはまるのかを知っておきましょう。

取得費となるもの

不動産売却益を考える際の取得費として、該当するものは主に次の通りです。

  • 売却した土地や建物の購入代金
  • 建築代金
  • 購入手数料
  • 設備費や改良費

購入代金はもちろん、購入手数料から建物の建築代金、また建物に付随する設備費やリフォームなどにかかった改良費も取得費に含まれます。土地の場合は、購入代金がそのまま取得費に加算されますが、中古の建物の場合は、減価償却費相当額を差し引かなければなりません。

土地と違って、建物や各種設備は経年によって劣化するため、消耗した部分を金銭に換算し、差し引くのが減価償却です。減価償却を考えなければならない分、土地よりも建物のほうが取得費の計算が少し複雑になりやすいでしょう。

取得費は、他にもこまごまとしたものが計上できるため、詳しくは下記の国税庁のホームページより確認してみてください。

参考:国税庁(取得費となるもの)

定額法と概算法のどちらかを適用する

取得費の計算方法には、定額法と概算法の2つのやり方があります。定額法とは、取得費の合計額から、減価償却相当額を差し引いて計算する方法です。減価償却による費用が明確であったり、不動産の購入金額自体が正しく把握できたりする場合には、定額法を用いることが多いです。

対して概算法は、売却金額の5%を取得費とする、文字通り概算で算出する方法を指します。相続などによって、不動産の取得費が明確ではない場合には、概算法を用いて計算されることが多いです。実際に取得費を考える場合は、定額法と概算法の両方で計算し、より取得費が大きくなるほうを採用します。

減価償却費の算出方法について

建物など、経年劣化による消耗を考慮しなければならないものは、減価償却費を計算しなければなりません。減価償却費の計算式は、次の通りです。

減価償却費=建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数

減価償却費を算出する際には、建物の購入価格のほかに、償却率や経過年数を調べなければなりません。償却率は、建物の構造や耐用年数によって異なるため、下記のリンクを参考に確認しておきましょう。

参考:国税庁(「減価償却費」の計算について)

譲渡費用となるもの

売却時にはお金を得られるだけでなく、少なからず出費も発生します。売却活動に際して発生した費用が譲渡費用で、主に次のものが該当します。

(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2) 印紙税で売主が負担したもの
(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

国税庁(譲渡費用となるもの)より引用

譲渡費用は多数に上り、取引ごとに内訳が異なるため、何がいくら発生したのかは正しく把握しておかなければなりません。

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不動産売却時にかかる税金

不動産取引の際には各種税金が発生し、これは売却する側も納付しなければなりません。売却時にかかる税金は、次の通りです。

税金の種類適用有無
印紙税必ずかかる
登録免許税必ずかかる
譲渡所得税利益が出た場合にかかる

ただし、全ての税金が売却時に必須というわけではなく、譲渡所得税のように、利益が出た場合のみ納付の義務を負うものもあることは覚えておきましょう。

売却したら必ずかかる税金

不動産売却の際には、必ず印紙税と登録免許税が発生します。印紙税は、不動産取引で使用する契約書の作成にかかる税金で、登録免許税は登記の移転にかかる税金です。それぞれ売却価格や不動産の価値によって費用が変動するため、自分の場合はどれくらいかかるのか計算しておきましょう。

印紙税

不動産取引の際に作成する契約書は、不動産売買契約書と工事請負契約書、住宅ローンを組む際の金銭消費貸借契約書などが挙げられます。印紙税は、それぞれを作成する際に課税されますが、契約書の記載金額と種類によって、課税額が異なるため注意が必要です。

なお、不動産売買契約書と工事請負契約書については、2020年3月31日までに作成されるものは、軽減税率が適用され、次のような税額になります。

記載金額不動産売買契約書工事請負契約書金銭消費貸借契約書
10,000円未満非課税非課税非課税
10,000円以上10万円以下200円200円200円
10万円超50万円以下200円200円400円
50万円超100万円以下500円200円1,000円
100万円超200万円以下1,000円200円2,000円
200万円超300万円以下1,000円500円2,000円
300万円超500万円以下1,000円1,000円2,000円
500万円超1,000万円以下5,000円5,000円10,000円
1,000万円超5,000万円以下10,000円10,000円20,000円
5,000万円超1億円以下30,000円30,000円60,000円
1億円超5億円以下60,000円60,000円100,000円
5億円超10億円以下16万円16万円20万円
10億円超50億円以下32万円32万円40万円
50億円超48万円48万円60万円
記載金額なし200円200円200円

軽減税率が適用されない分、金銭消費貸借契約書は、印紙税が他のものと比べてやや高額になりやすいです。取引金額によって税負担は異なりますが、一般的な不動産売却では、1,000万円超えから5億円以下となることが多いため、10,000~60,000円程度の負担になることがほとんどでしょう。

登録免許税

不動産の所有権移転登記をする際には、登録免許税が発生します。売却時には登記情報を書き換えなければならないため、これも必須になっていると考えましょう。登録免許税は、次の式で計算します。

登録免許税=固定資産税額×2%(2019年3月31日までは軽減税率の適用により1.5%で計算)

固定資産税額が基準となるため、不動産価値が高いものほど、登録免許税は高額になります。また2019年の3月31日までは、軽減税率が適用されて若干割安になっています。そのため、期間ぎりぎりで売却を考えている人は、軽減税率適用時に売却を間に合わせることで、費用を削減できるでしょう。

また、所有権の移転登記の手続きは煩雑であるため、個人では行わずに司法書士に依頼して行うことがほとんどです。そのため、司法書士に依頼費用も加算され、30,000~50,000円程度かかることが多いです。

司法書士によって費用は異なりますが、実際の登録免許税は固定資産税額に税率をかけたものに加えて、数万円の司法書士費用もかかると考えましょう。

利益が出た場合にかかる税金

不動産売却によって得た利益は、税制上は譲渡所得と区分され、金額に応じて所得税が課税されます。譲渡所得税は利益が出なければ課税されないため、売却価格よりも取得費や譲渡費用、特別控除額などが上回っていた場合は支払う必要はありません。

また、場合によっては売却価格よりも各種費用のほうが多く、売却損が出ることもありますが、このときにも譲渡所得税は非課税で済みます。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却益に課税される譲渡所得税は、次の式で計算します。

譲渡所得税=不動産売却益×(所得税+住民税+復興特別所得税の各種税率)

譲渡所得税の中には、所得税だけではなく住民税も含まれます。また、2037年12月31日までは、復興特別所得税も加算されるため、税率は通常より少し高くなるでしょう。それぞれ税率は異なり、条件によって変動する部分もあります。

所得税率は所有期間によって変わる

所得税と住民税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年超えのものは、長期譲渡所得になって税率が安くなり、所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得に該当し、税率が高くなると考えましょう。

所有期間は売却する年の1月1日時点で、5年が経過しているかどうかで判断します。短期譲渡所得の税率は所得税が30%、住民税が9%で、長期譲渡所得は所得税が15%、住民税が5%です。これらに、それぞれ2.1%の復興特別所得税が加算されるため、短期の場合は合計41.1%、長期は22.1%の税率がかけられることになります。

復興特別所得税については、年数による変更はありません。短期と長期の所有区分で税率が大きく異なるため、所有期間が5年ぎりぎりで、かつ不動産売却益が出そうな取引を行う際には注意が必要です。

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不動産売却時にかかる税金を節税する方法

売却価格は、取得費や譲渡費用などを差し引いて計算できるため、そのまま課税対象となるわけではありません。しかし、これだけで大きな不動産売却益が出てしまい、税額が大きくなって結局利益が縮小してしまうことも多いです。少しでも利益を残すためには、節税の方法を考える必要があります。

特例や特別控除を活用する

不動産売却益を計算する際には、取得費や譲渡費用のほかに特別控除額を差し引くことができます。特別控除を利用することで、税制上の利益は大幅に縮小でき、課税対象を減らすことができます。

また、特例も特別控除と同様で、税制優遇を図る制度であるため、積極的に利用することが大切です。特例や特別控除は勝手に適用されるわけではないため、自分で使えるものを探して申請しなければなりません。

マイホーム売却時の3,000万円の特別控除

自宅の売却で各種条件を満たしているなら、売却時の譲渡所得に対して、3,000万円の特別控除を適用できます。マイホームの特別控除であるため、売却するのは自宅に限定されます。

また、住んでいない自宅でも適用対象ですが、居住しなくなってから3年以内という期間の制限があるため注意しましょう。条件を満たしたうえで確定申告を行えば特別控除が適用されるため、課税対象を大幅に縮小できます。

10年以上所有した場合の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、土地と建物の両方の所有期間が10年を超えていれば、長期譲渡所得の税率がさらに軽減されます。この特例は、マイホーム売却の3,000万円特別控除と併用が可能なため、特別控除を使っても課税対処がある場合に、併せて適用するとよいでしょう。軽減される税率は、次の通りです。

項目6,000万円以下の部分6,000万円超えの部分
所得税10.21%15.315%
住民税4%5%
合計14.21%20.315%

3,000万円の特別控除と同じで、住んでいない自宅は居住しなくなってから3年以内という期間の制限があるため、覚えておくとよいでしょう。

節税に詳しい不動産会社に相談する

不動産売却益を獲得するためには、節税の意識を高く持つことが大切です。しかし、税金についての知識が乏しかったり、そもそも不動産についての知識がなかったりする人は多いです。そのため、上手に節税するならプロに相談するのがおすすめで、節税対策に詳しい不動産会社に助けを借りるとよいでしょう。

税金や各種制度に詳しい不動産会社なら、節税についてのアドバイスが受けられます。また、申請の際にもサポートをしてもらえるため、知識のない人でも上手に制度を利用することができます。

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不動産会社を探すには一括査定の利用もおすすめ

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不動産譲渡所得税の確定申告

不動産の売却を行ったあとは、確定申告をしなければなりません。確定申告をしないと、取引で得た譲渡所得を正しく申告しないことになり、最悪の場合は脱税に該当します

また、売却損が出た場合も、確定申告をすることで給与所得から差し引き、減税ができる可能性があります。利益の有無に関係なく、不動産売却後の確定申告は、必須作業であると考えましょう。

確定申告と納付する時期

確定申告を行うのは、不動産売却をした次の年の確定申告期間内です。2019年の12月31日までに行った取引は、翌年に確定申告を行い、2020年の1月1日以降から年内に取引をする場合は、2021年に確定申告をします。申告期間は土日の関係で若干ずれ込みますが、大体2月の16日から3月15日までです。

この期間に申告しなければペナルティを課せられて、税負担が大きくなる可能性があるため注意しましょう。申告後の課税は、申告年の6月以降から順次納付になります。

確定申告を行う方法

確定申告を行う方法は複数あり、主なやり方だと次のものが該当します。

  • 税務署の窓口で申告
  • 税務署の時間外文書収受箱への投函
  • 確定申告会場で申告
  • e-taxで電子申告

申告方法はどれでも構わないため、期間内に素早く終えることが大切です。期限ぎりぎりになると、各種窓口は混み合う傾向にあるため、早めから動き出しておかなければなりません。

また、確定申告会場では無料相談会などを行っていることもあるため、疑問点がある人はこれを利用してもよいでしょ。

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納税する方法

課税対象額が認められ、納税が必要な場合は口座振替や現金、クレジットカードなど、複数の方法で納税できます。また、反対に売却損が出て税金が還付される場合は、口座を指定して振り込んでもらいます。

クレジットカードが利用可能なものは、カードで支払うとポイントが貯まり、少しでもお得になるのでおすすめです。

不動産売却では税金や節税方法も理解しておこう

不動産売却益が出た場合は、売却益の大きさに応じて税金がかけられるため、節税を考えて利用できる制度は積極的に活用することが大切です。また、売却後には確定申告が必須なため、早めから準備を整えておかなければなりません。不動産は売って終わりではないため、その後のことも考えて準備を進めておきましょう。