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抵当権とはどのような権利?登録や抹消手続きから費用まで紹介

不動産取引を行う際には、「抵当権」という言葉を耳にすることがあります。言葉自体は知っていても、抵当権とは何か、具体的に理解している人は多くありません。

抵当権は住宅ローンの手続きに関係することが多いため、理解を深めることでローンをスムーズに組みやすくなります。抵当権とはどのようなものなのか、登録から抹消まで理解を深めて、住宅ローンを上手に活用しましょう。

抵当権とは住宅ローン借入時に金融機関が不動産を担保にする権利

そもそも抵当権とは何かですが、簡単にいえば住宅ローンを組む際に、購入する不動産を担保にする権利を指します。抵当権は、ローンを組む金融機関が有している権利で、金融機関は該当不動産を担保にすることで、高い金額でもローンを組んでくれます。

つまり、抵当権付きの物件は、万が一住宅ローンを返済できなかった場合の人質で、不払いが発生した際には金融機関によって売却され、その価格をローン返済分に充てられると考えましょう。これは民法で定められており、抵当権付きの物件を競売にかけることは、金融機関の正当な権利です。

ただし、金融機関はいつでも競売にかけて抵当権を行使できるわけではなく、あくまで住宅ローンの返済が困難と判断した場合にのみです。したがって、滞りなくきちんと返済している場合は、突然抵当権が行使されて家を失うということはありません。

また、抵当権は住宅ローンの担保として組まれている権利のため、ローンを完済すると権利は抹消できます。抵当権は住宅ローンに付随する権利で、ローンの有無によって状態が変わることは覚えておきましょう。

抵当権を設定される方法

そもそも、どのようなときに抵当権が設定されるのかですが、ケースとしては次の2つが挙げられます。

  • 住宅ローンで借入するとき
  • 住宅ローンの借り換えをするとき

抵当権は、金融機関が住宅ローンの担保として不動産にかける権利のため、当然住宅ローンの借入時に設定されます。また、住み替えなどで借り換えが起きる場合も、抵当権が設定されると考えましょう。

抵当権の設定は、それぞれ金融機関が指定する司法書士が行うことが基本で、自分で行うことはありません。借り換えの際には、借り換え先の金融機関が司法書士を指定して、抵当権を設定します。

抵当権設定に必要な書類

不動産にかける権利である抵当権は、設定するための手続きが必要で、その際にいくつかの書類を用意しなければなりません。

  • 印鑑登録証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 登記原因証明情報または抵当権設定契約証書
  • 金融機関の資格証明書(3カ月以内のもの)
  • 委任状
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 住宅用家屋証明書

必要な書類は多数ありますが、自分で用意するのは、基本的には印鑑登録証明書のみであることが多いです。その他の書類は、司法書士が用意することが一般的でしょう。

ただし、金融機関ごとに手続きの進め方の細部は異なるため、別途自分で書類を用意しなければならないこともあります。利用先によって変わる部分もあるため、手続き時には何が必要かを確認しておかなければなりません。

抵当権設定にかかる費用

抵当権は無料で設定できるわけではなく、設定時には次のような費用がかかります。

項目費用
登録免許税借入額×0.4%
(減税対象の要件を満たす住宅用家屋の場合は税率が変わる)
収入印紙代住宅ローンの借入額に応じた印紙税額
登記事項証明書の発行手数料1通600円
印鑑登録証明書の発行手数料1通450円(目安)
司法書士報酬費用5万円~7万円程度+登記に係る実費等

登録免許税は不動産登記を行う際にかかる税金で、物件によっては軽減税率が適用される場合があります。新築と中古住宅の両方に軽減措置があるため、抵当権設定時に減税対象になるかどうかを、司法書士に確認しておくとよいでしょう。

収入印紙代は住宅ローンの金額によって変動し、金額が上がるにつれて印紙代も増加します。ただし、2020年の3月31日までの取引だと軽減税率が適用され、費用は若干安いです。金額ごとに異なりますが、例えば1,000万円を超え5,000万円以下の取引なら10,000円、5,000万円を超え1億円以下の取引なら30,000円が、軽減税率適用時の収入印紙代です。

証明書類の発行手数料は合わせて1,000円前後で、印鑑登録証明書は自治体によって手数料が若干変動することもあります。司法書士の報酬費用は、依頼先や組むローンの金額によって異なりますが、50,000~70,000円程度が相場と考えましょう。あとは登記登録にかかった諸経費を加算して、最終的な請求金額が決定します。

抵当権の設定が済んだら書類が送付される

司法書士に抵当権の設定を依頼して必要な書類を提出したあとは、後日書類が送付されます。司法書士より「登録識別情報(権利証)」が送付されてきたら、抵当権の設定は完了したことになります。

登録識別情報は重要な書類であるため、紛失したり間違って廃棄したりしないように、大切に保管しましょう。また、書類の内容が間違っていないか確認し、疑問点がある場合は、速やかに司法書士に申し出る必要があります。

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抵当権の抹消について

住宅ローンの借入や、借り換えを行う際に設定される抵当権は、抹消することもできます。設定の手続きは、司法書士が行うことが基本ですが、抹消手続きは自分で行うこともできるため、内容を覚えておくことが大切です。もちろん、手続きが煩雑で難しいと感じるなら、司法書士に依頼して抹消してもらうこともできます。

抵当権の抹消とは

抵当権の抹消は、文字通り不動産に設定された抵当権、つまり金融機関が住宅ローンの担保として持っている権利を抹消することを指します。

抵当権の抹消は「抵当権抹消登記」や、単に「抹消登記」と呼ばれることもあり、登記登録のひとつです。登記に関する手続きは法務局で行い、抵当権抹消登記も同じく法務局にて行います。

抵当権の抹消が必要な時

どのようなときに抵当権を抹消できるのか、あるいは抹消が必要なのかですが、主なケースは次の3つです。

  • 住宅ローン完済時
  • 住宅ローンの借り換え時
  • 不動産を任意売却する場合

不動産の担保としてかけられている抵当権は、住宅ローンを完済すると効力を失います。しかし、抵当権が実行されなくなるだけで権利自体は付随したままのため、完済後に登記手続きをしなければ、抵当権は抹消されたことにはなりません。

住宅ローンの借り換えの際には、古い抵当権を抹消して、新たに借り換え先で抵当権の設定を行います。借り換えでは抵当権の設定が必要なため、司法書士が一貫して行うことが基本です。

競売にかけられて手放すのではなく、任意売却の際も抵当権の抹消が必要です。任意売却なら、売却価格で住宅ローンに充当するか、それでも足りない分は自己資金で補填します。売却時に完済できなかったとしても、担保となる不動産自体は手放したことになるため、抵当権は効力を失って抹消が可能になります。

抵当権を抹消しなかった場合のリスク

抵当権を抹消するためには手続きが必要で、これを面倒に感じて放置してしまう人は少なくありません。しかし、抵当権を抹消しないと、次の3つのリスクが発生します。

  • 不動産の買い手が見つかりにくくなる
  • 新たに住宅ローン組むことができなくなる
  • 将来的に手続きが煩雑になる

住宅ローンを完済して抵当権が行使されなくなった場合でも、登記上は抵当権が設定されたままです。抵当権付きの物件は、買い手からすると印象が悪い場合も多く、購入を敬遠されることもあります。したがって、ネガティブな情報を与えたくなければ、完済後は速やかに抵当権を抹消して、登記情報をクリーンにしておいたほうがスムーズに売却しやすいでしょう。

また、抵当権は住宅ローンに付随する権利で、これが残っていると多重ローンと考えられ、新しくローンを組む際に審査で不利になる場合があります。加えて、抵当権を放置すると、利用している金融機関の称号が変わったり、不動産がある地域の吸収合併や名称変更などが起こったりして、手続きが面倒になることもあるでしょう。

このように、放置することにメリットはないため、抹消可能になった時点で速やかに抹消登記を行うことが大切です。

抵当権抹消に必要な書類

抵当権の抹消登記手続きを行う際には、次の書類が必要です。

  • 抵当権抹消登記申請書
  • 登記原因証明情報(解除証明書、弁済証明書、抵当権放棄証書)
  • 登記識別情報または登記済証(権利証)
  • 委任状
  • 金融機関の会社法人等番号

抹消登記の申請書は、法務省のホームページからダウンロードできるため、それを利用しましょう。事前に法務局で登記事項証明書を取得し、内容を転記して申請書を完成させます。登記原因証明情報は、金融機関が発行する書類で、自分で用意する必要はありません。登記識別情報または権利証は、抵当権設定時に司法書士からもらえる書類のため、保管してあったものを用意しましょう。

委任状は金融機関が作成する書類で、金融機関から住宅ローン完済者に、抹消登記を依頼するという形になるため、自分で手続きを行う場合も必要です。金融機関の会社法人等番号は申請書に記入する情報のため、金融機関に確認しておきましょう。

参考:不動産登記の申請書様式

抵当権抹消の手続きの方法

抵当権の設定と違い、抹消手続きは司法書士に依頼するだけでなく、自分でも行えます。それぞれで手順が異なるため、両方のやり方を把握しておきましょう。また、抹消手続きは準備で1週間、申請後の審査や調査などで1週間の、計2週間程度かかることが多いです。

自分で手続きを行う場合

自分で行う場合は、次の手順で進めていきます。

  • 必要書類を準備
  • 管轄する法務局を確認
  • 抵当権抹消登記申請書を作成
  • 法務局に申請
  • 登記完了書類の受領

金融機関が発行する書類もいくつかあるため、住宅ローン完済後に必要書類を送ってもらうように、あらかじめ依頼しておきましょう。手続きは法務局で行いますが、不動産の所在地によって管轄が異なるため、ホームページで確認しておく必要があります。

法務局のホームページでは、抵当権抹消登記の申請書がダウンロードできるため、これを印刷して作成しておきましょう。あとは管轄の法務局で必要書類を提出し、抹消登記の申請を行います。その後、審査や調査を行い、登録完了証が発行されて手続きは完了です。

申請時の書類は原本でなければなりませんが、それぞれ写しを用意して「原本に相違ありません」と記載して署名捺印を行うことで、手続き終了後に原本を返還してもらえます。登録完了証は窓口での受け取りだけでなく、郵送での受領も可能です。

参考:管轄のご案内
参考:不動産登記の申請書様式

司法書士・家族に手続きを依頼する場合

司法書士に依頼する場合は、指定された書類を渡して、手続きが完了するのを待ちましょう。基本的には自分で行う場合と同じ書類を用意しますが、中には司法書士が準備してくれるものもあるため、用意する種類は少なくなります。

ただし、司法書士に依頼するためには委任状が必要なため、作成方法を教えてもらいながら準備しておきましょう。また委任状は、家族に抹消手続きを代行してもらう際にも必要です。家族が代行する場合は、委任状に加えて本人確認書類など別途必要書類が増えるため、注意しなければなりません。

抵当権抹消にかかる費用

設定時と同様に、抵当権の抹消にも費用は発生します。

登録免許税物件1筆1,000円
登記事項証明書の発行手数料1通600円
司法書士報酬費用5,000~10,000円程度+登記に係る実費等

上記の通り、抹消手続きの費用はそれほど高くはなく、10,000円前後で収まることもあります。また、自分で行えば司法書士への報酬は不要なため、さらにコストを抑えられるでしょう。

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抵当権の抹消手続きは早めにしよう

抵当権付きの物件は、抹消手続きを行えるようになった時点で、素早く抹消登記を行うことが大切です。抵当権をいつまでも残していると売買で不利になったり、相続時の手続きが煩雑になったりします。

抵当権をつけっぱなしにするメリットはないため、住宅ローン完済後は素早く手続きを行い、登記情報をクリーンにしておきましょう。

また住宅ローンについて詳しく知りたい方はこちらの記事が参考になります。