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タワーマンションの管理費はどのくらい?高い理由について解説

高級住宅の代名詞的な存在でもあるタワーマンションは、購入価格も賃貸で利用する場合の家賃も、他の住宅と比較すると高い傾向にあります。

しかし、それだけではなくマンションに必要な管理費や修繕積立費などの費用も高額になりやすいため注意が必要です。マンションに住むうえで欠かせない費用がどのくらいなのか、タワーマンションだと高額になりやすい理由もあわせて知っておきましょう。

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タワーマンションの管理費と修繕積立金の違い

マンションに住む際には家賃に加えて、管理費や修繕積立費の支払いが必要であり、これはタワーマンションも変わりません。それぞれ同じと思われがちですが、これらは徴収された後、別々の用途で使用されるため別物です。

管理費はマンションの日常的な管理のために使用され、設備の維持や備品の購入といったいわばマンション管理の雑費となることが多いです。対して修繕積立費は、マンションが老朽化してきた際の補強工事といった、より長期的な目的に向けて文字通り積み立てられています。

日常的な生活の利便性を保つために支払っているのが管理費であり、これはすぐに消費されます。修繕積立費は日常的に使われるものではなく、来るべき大規模な改修工事に備えて、マンション全体の貯金として積み立てられているものと考えましょう。

タワーマンションの管理費の相場

実際にタワーマンションではどれくらいの管理費がかかるのが普通なのか、気になる人は多いでしょう。賃貸の場合は管理費込みの金額が実質の毎月の家賃となり、購入している場合でも管理費は支払い続けなければなりません。住み続けるための毎月の必要経費となるため、相場を把握しておくことが大切です。

平均管理費は約15,000円

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」を参考にすると、タワーマンションの平均の管理費は15,726円となっています。平均約15,000円の管理費はマンション全体で見ても高額であり、タワーマンション以外の集合住宅と比較すると、

約1.4倍の金額です。管理費だけでも通常のマンション相場よりも高額になるため、タワーマンションに住むなら出費の多さは理解しておく必要があります。

参考:国土交通省

【東京23区TOP50】平均管理費は28,000円

特に地価の高い東京23区では、タワーマンションの平均管理費は28,000円であり、全国の平均相場よりも高いです。東京のタワーマンションのトップ50の平方メートル単価は399円であり、面積が70平方メートルだと約28,000円となります。

もちろん、マンションごとに管理費は違うため、平均よりも安い場合はありますが、東京のタワーマンションは全国平均よりも高額になりやすいことは覚えておきましょう。

人気が高い武蔵小杉のタワーマンションは16,000円以上

23区内でも人気の高い武蔵小杉にあるタワーマンションの管理費の相場は、16,000~22,000円です。東京23区のトップ50の平均と比較すると多少安いですが、それでも全国平均よりは高額です。人気の高いエリアは地価も上がりやすく、管理費も高額になりやすいでしょう。

最高額は平河町森タワーレジデンスの42,000円

都内でもっとも管理費が高いのは、千代田区にある平河町森タワーレジデンスで、管理費は42,000円です。70平方メートルの平米単価で換算すると606円であり、東京23区のタワーマンショントップ50の平均の1.5倍ほどの金額です。

タワーマンションの管理費が高額な4つの理由

なぜタワーマンションは通常のマンションよりも管理費が高額になりやすいのか、疑問に思う人もいるでしょう。管理費が高くなりやすい理由としては、次の4つが挙げられます。

  • 高層建築物に必要な設備があるため
  • 居住者専用のサービスがあるため
  • 警備などの人件費がかかるため
  • 電気機器の修繕と維持が必要だから

高額な管理費には理由があり、これらがタワーマンションならではの快適さを維持しています。

高層建築物に必要な設備があるため

数十階建てになることも珍しくないタワーマンションは、高層建築物に該当し、低層のマンションとは違った設備が必要です。

例えば日常的に利用するもの以外に、非常用のエレベーターが必要だったり、ヘリポートの設置が必要だったりします。これの維持管理には当然費用がかかり、低層マンションにはない部分でコストがかかっているため、管理費が高くなりやすいです。

居住者専用のサービスがあるため

高級なタワーマンションは快適に暮らせるように、居住者専用のサービスが充実していることも多いです。マンションによってサービスは異なりますが、代表的なものとしては次のものが挙げられます。

  • 24時間利用できるゴミ置き場
  • フィットネスクラブ・ジム
  • スパ・プールなど
  • 居住者専用のラウンジ・プレイルーム

サービスの維持管理には費用が必要であり、これらにも管理費が充てられることも高額になりやすい理由です。

警備などの人件費がかかるため

マンションには管理人がいますが、タワーマンションは24時間常駐の管理人を雇い、警備や管理を行っていることが多いです。管理人の常駐には人件費がかかり、これも管理費から捻出しています。

また、セキュリティ面の向上で管理人以外に警備員を配置している場合は、さらに管理費が高額になりやすいでしょう。タワーマンションではロビーにコンシェルジュを配置していることも多く、管理やサービスに携わる人が多いほど、人件費も高くなります。

電気機器の修繕と維持が必要だから

通常のマンションと同じように、廊下などの共用スペースの照明や自動ドア、エレベーターなどの修繕、維持などにも管理費は充てられています。タワーマンションの場合は階数が多いため、これらの費用だけでも通常のマンションより高額になりやすいです。

例えば廊下の電球ひとつにしても、5階建ての低層マンションと20階建てのタワーマンションでは15階分の差があり、必要な電球の数も当然タワーマンションのほうが多いです。日常的に整備が必要な範囲や使用する備品の数の多さも、タワーマンションの管理費が高い理由といえるでしょう。

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タワーマンションの管理費や修繕積立金が割高になる3つのケース

通常のマンションと比較するとタワーマンションの管理費は高額になりやすいですが、さらに次のケースに当てはまると、よりコストは上がりやすいです。

  • 豪華な共有スペースがある場合
  • 空き戸数が多い場合
  • 築年数が経過している場合

これらのケースに該当する場合は、管理費だけではなく修繕積立費も高くなりやすいです。

豪華な共有スペースがある場合

マンション内部の共有スペースが豪華で、内装の設えにこだわっていると、維持管理のために費用が高くなりやすいです。管理費は文字通りマンションの管理のために使用されているため、維持にコストがかかりそうな設備が設置されていると、管理費は相場よりも高くなります。

また、共有スペースや内装の豪華さだけではなく、居住者用のサービスが多い場合も、管理費は高額になる傾向です。ゴージャスな空間で快適な生活ができることはタワーマンションの魅力ですが、豪華さや快適さに比例して、管理費も上昇します。

空き戸数が多い場合

管理費は完全固定で決まっているわけではなく、居住者の数に応じて変化します。居住者が多いほど費用は下がり、少ないほど費用は上がるため、空き戸数が多いと管理費は高くなるでしょう。

これはマンション全体で必要な管理費用はある程度固定されているのに対して、金額を一律にすると住んでいる人が少ない場合に十分な費用が徴収できないからです。

人数が少ない分は、一軒当たりの徴収額を増やすことでバランスを取っているため、空き部屋が多い物件にはそれなりの管理費が徴収されます。

築年数が経過している場合

ある程度築年数が経過し、マンションの老朽化が進んでいるほど、管理費や修繕積立費は高くなります。老朽化が進むと改修工事が必要となることが多く、これに修繕積立費が使用されるため、費用を捻出するために増額して徴収されるケースがあります。

また、老朽化が進むと各設備の劣化も早くなり、維持にかかるコストが上がりやすいため、日常的な修繕も増えて管理費も増額する可能性が高いです。タワーマンションは比較的新しいものが多いですが、今後築年数が増えるにつれて管理費や修繕積立費といった固定費が増額する可能性があることは理解しておきましょう。

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タワーマンションの管理費は基本的に値引きすることは難しい

管理費や修繕積立費はケースバイケースで変動するため、値引きができないのかと考える人も少なくありません。しかし、基本的には管理費などが値引きされることはほとんどなく、負担が増えることはあっても減ることはないと考えましょう。

管理費はマンションを運営していくための必要経費であり、快適なサービスを受けるための対価といえます。徴収されたお金はマンションの維持管理に充てられ、不当な目的で使用されているわけではないため、減額を申し出ることは難しいでしょう。

もちろん、管理費が不自然に高い場合は理由を聞き、値下げができないか相談することは可能です。ただし、相談はできても値引きに応じてくれるとは限らず、コスト軽減の可能性は低いことは理解しておかなければなりません。

タワーマンションの管理費に関する2つの注意点

タワーマンションに住み続けるには通常よりも高額な管理費を支払わなければなりませんが、管理費についてはさらに知っておくべき注意点もあります。

注意点を把握していないと居住に支障をきたす可能性もあるため、特に知っておくべき2つのポイントは必ず把握しておきましょう。

滞納により管理ができなくなる可能性がある

家賃と同様に管理費も支払い続けなければなりませんが、高額な費用を賄えず、滞納してしまう人もいます。滞納できるなら無理に支払う必要はないのではないかと考える人もいますが、管理費の滞納によってマンション管理が滞る可能性があるので、滞納には注意しましょう。

管理費の滞納によってマンションの維持管理に必要な資金が徴収できないと、本来行うはべき管理ができなくなり、サービスの質が低下します。質の低下は住環境の低下を招き、不満を抱える住民が引っ越しをすれば、空き戸数が増えることでさらに一戸単位の管理費が上がることにつながります。

管理費の増額に不満が募ると、出ていく人はさらに増え、悪評が集まってマンション全体の評判を落とすことも少なくありません。結果的にマンションの価値が下がり購入を希望する人も減り、分譲で購入していた場合は、いざ売却する段になって思うような金額で売れないという事態になりかねません。

管理費の滞納は日常的なサービスの質の低下が起きるだけではなく、マンションの価値の減少に繋がる危険性もあることを覚えておきましょう。

管理費が徐々に高くなる可能性がある

変動制のある管理費や修繕積立費は、徐々に高くなる可能性があります。これはマンションの老朽化に伴い、維持管理にかかるコストが増えることが原因です。また、経年劣化だけではなく、居住者が少なくなることでも管理費は増額になることもあるため、住むなら金銭的な余裕を持つことが大切です。

少しの増額でも毎月支払うとなると負担は大きいため、多少増額することを見越し、月々のコストは少し多めに計算しておく必要があります。

管理費や修繕積立費が増加するのは通常のマンションも同じですが、設置されている設備のグレードの高さから、タワーマンションのほうが増額幅は大きくなりやすいです。

タワーマンションへの住み替えは信頼できる不動産会社に相談

現在の住宅からタワーマンションへの住み替えを考えているなら、今の住宅を少しでも高く売るために、不動産会社に相談することが大切です。同じ住宅でも不動産会社によって売却価格が違ってくることも多いため、信頼できる不動産会社を見つけることが、余裕のある住み替えに繋がるでしょう。

また、資金に余裕があるなら売却せず、賃貸物件として収益化を目指すという方法もあるため、活用方法も含めて相談することがおすすめです。信頼できる不動産会社を見つけるには、一括査定サイトを利用してみましょう。

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タワーマンションを購入するなら管理費に注意しよう

憧れのタワーマンションを購入、あるいは賃貸で住む場合は、管理費や修繕積立費のことも考えておかなければなりません。

タワーマンションの管理費などは通常のマンションより高額です。毎月必要なコストのため、管理費の存在は必ず頭に入れておき、余裕のある資金計画を立てて、タワーマンションへの住み替えに踏み出しましょう。