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リバースモーゲージはマンションも対象?シニア向け住宅ローンとは

老後の生活を充実させるために、家を担保にしてお金を借りられる「リバースモーゲージ」を考えている方もいることでしょう。しかし、まだ普及率が少ないため、利用の条件など詳しいことまでわからないと悩んでしまいます。

そこで、この記事では、リバースモーゲージの特徴や対象となる条件などをまとめました。例えば「マンションは対象になるのか」など、さまざまな疑問を解決できる内容となっているため、ぜひ最後までご覧ください。

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リバースモーゲージとは住居を担保にしてお金を借りられる制度

「リバースモーゲージ」とは、今住んでいる家に住み続けながらも、その住居を担保にしてお金を借りられるシニア層向けの制度です。借り入れしている間は返済する必要はありません。契約した人が死亡したら契約が終了となり、担保にしていた家を売却して一括返済をします。

毎月の返済は金利分のみ必要となることが多いのですが、利用可能額まで利息分を貸越元金に組み入れることで、生存中の返済負担がなくなることもあります。対象年齢は金融機関によりますが、大体55歳から65歳以上です。

融資の限度額の相場

マンションの場合、融資を受けられる限度額の相場は、不動産評価額の約5割とされています。一戸建ての場合は約7割とされており、金額にするとその差は大きいです。

東京スター銀行が提供している商品を例として見てますと、一戸建ては最大1億円まで融資が可能ですが、マンションとなると5,000万円となり、融資の限度額に大きな差が出ています。

なぜこれほど差が出るのかというと、マンションの場合、担保となる土地を自由に処置できないためです。

リバースモーゲージの2つの種類

リバースモーゲージの貸付制度には、公的機関によるものと、金融機関によるものの2種類があります。これからそれぞれの特徴を解説していきますので、2つの違いご確認ください。

公的機関による貸付制度

各自治体や社会福祉協議会が窓口となる貸し出しを行う制度です。生活困窮者向けの「不動産担保型生活資金」などがあります。低収入の高齢者向けにつくられた制度のため、利用者の収入に制限があることに注意ししてください。

使い道は生活資金に限られます。その他、対象者などの条件は各自治体によりますので、窓口や自治体のホームページなどを確認してください。

東京都の場合、世帯が65歳以上で構成されていること、土地の評価額が1,500万円以上であることが制度を利用するための条件です。なお、マンションは利用の対象外となっています。

金融機関の貸付制度

金融機関が窓口となる貸付制度ですが、金融機関独自開発のものと、住宅金融支援機構の【リ・バース60】の2種類があります。

多くはどちらか一方の制度を利用していますが、両方の制度を利用しているところもあります。いずれにしても、住居を担保にして融資を受け、利用者が亡くなったら住居を売って一括返済をするという仕組みは同じです。

それでは2つにはどのような違いがあるのか確認をしてみます。

金融機関が独自に開発した商品

都市銀行や地方銀行など各金融機関の商品で、事業資金や投資以外であれば資金の使い道は基本的に限定されていません。例えば、生活費、医療や介護費、趣味や旅行、自宅のリフォーム費用、老人ホームの入居一時金、住宅ローンの返済資金、子どもへの生前贈与など、お金の使い道は自由です。

また、公的機関と比べると、融資の額が高いことが特徴です。利用できる人の条件は、「安定した収入があり、かつ金融資産を持っている人」に限られています。その他、借入対象年齢、担保物件の条件、融資の限度額、対象エリアなど、融資の内容などは各金融機関によって異なるため、各金融機関に確認しましょう。

住宅金融支援機構提供の「リ・バース60」

「リ・バース60」の場合、使い道が限定されることが大きな違いです。使い道は次の5つに限定されます。

  • 利用者の住居の建設資金や購入資金
  • 住居のリフォーム資金
  • 住宅ローンの借換資金
  • サービス付き高齢者向け住宅に入居するための一時金
  • 子世帯等の住居を取得するための借入資金

なお、担保物件売却後に残債がある場合、相続人に請求する「リコース型」と請求しない「ノンリコース型」があることも覚えておきましょう。各金融機関はいずれか1つを採用していることが多いため、相続人に債務処理で迷惑をかけたくないなら、「ノンリコース型」を採用している金融機関を選ぶことが大切です。

金融機関独自の商品とは、対象物件にも違いがあります。金融機関独自の商品の場合、資産価値が高い物件や対象エリアが限定されていますが、リ・バース60は、古いマンションでも対象です。しかし、価値が低い物件は融資の額も低くなることに注意しましょう。

リバースモーゲージが適用されやすいマンションの特徴

マンションは戸建てよりもリバースモーゲージの適用率が低いです。どのようなマンションが適用されやすいのか、その特徴をまとめました。

価格が下落しにくいマンション

時間を経ても資産価値の落ちにくいマンションは、リバースモーゲージの対象になりやすいです。リバースモーゲージでは担保にした物件を売ることで一括返済をするため、資産価値が低いと対象外となってしまいます。

価格が下落しにくいマンションの特徴はいろいろありますが、一部の例を以下にまとめました。

  • スーパーや病院、学校などが近く生活環境が良い
  • 大都市や駅が近い
  • 治安が良い
  • 周辺に競合マンションが少ない
  • 高級住宅街などで人気が高いエリアにある
    など

また、前提として地震や水害等で被害に遭いにくい場所に建っていることも重要なポイントです。後述にて、「災害が少ない場所」についての詳細を解説いたします。

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築年数の浅いマンション

築年数が15~20年を経過していない物件であることを対象の条件としている場合もあります。条件は場合によりますが、いずれにしても築年数が古いと資産価値が下がり、担保に入れることができなくなるため注意が必要です。

目安は築年数が15~20年よりも新しいことですが、立地や環境がよいなど、場合により築年数の条件が緩和されることもあります。条件は金融機関によるため、築年数に不安がある場合は問い合わせてみましょう。

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駅チカのマンション

「駅チカ」の目安は、駅から徒歩10分程度です。このような駅チカのマンションは需要が多いため、価値が高くなります。駅から遠くても、バスの本数が多いバス停が近くにある、都心へアクセスしやすいなど、別の面で交通の便がよい物件も価値は高いです。

都心への通勤の需要は今後もなくならないでしょう。その他にも、幅広い層に交通の便が良い場所は人気があるため、価値が維持されやすいです。

災害の心配が少ない場所にあるか

日本は自然災害が多い国で、地震や台風、大雨による土砂災害、河川氾濫、津波などの被害がたびたび発生しています。大規模な自然災害の脅威はすさまじいものがあるため、災害の心配が少ない場所にある物件を求める人は多いです。

例えば、傾斜が多い山の近くは土砂災害に巻き込まれる可能性があります。海の近く、大きな河川の近くも、台風や洪水が起こった際には危険性があります。それだけではなく、海や湖の埋め立て地などでは地盤が軟弱で液状化現象の可能性もあり、地震による被害の心配があります。

このような場所ではないことが重要です。

マンションがリバースモーゲージの対象外になる3つの理由

現在、マンション購入の需要は決して少なくありません。しかし、リバースモーゲージではマンションを対象外としている金融機関が多いのは、どのような理由からか解説いたします。

建物の劣化で価値が下がるから

マンションの価値は、ほとんどが建物部分に対するものです。土地の価値もないわけではありませんが、戸建てと違ってマンションの場合は住民で按分となるため、土地の価値はほとんどないに等しいとされています。そのため、マンションは建物の状態が重要なポイントです。

しかし、建物は年数による経年劣化があります。マンションの劣化による価値も下がるため、担保上の価値が低くなるため、対象外とする金融機関は多いです。

40年~50年経つと建物の価値はなくなるといわれています。よほど立地が良くない限り、年数経過による価値の下落は止められません。

土地を担保に取れないため

マンションの土地は共同のものです。そのため、マンションの場合は土地を担保に取れません。もし担保に取れたとしてても一戸建てに比べて割合は少ないです。

基本的には、土地の評価額をみて担保に入れるかどうかを判断します。マンションは土地の評価が低く、評価の中心が建物となるため、担保の対象にはなりにくいです。

オリンピック後にマンション価格が落ちるから

競合物件が多いほど価値が下がってしまい、リバースモーゲージの対象外と判断されてしまいます。現在は周辺に競合物件がなかったとしても、2020年のオリンピック後は要注意です。

オリンピックの終了後、使用していた選手村はリフォーム工事を行い、2023年以降をめどに売りに出されることが予想されています。その前に先行予約販売も始まることでしょう。

オリンピック後に選手村が購入できるようになると、マンションが飽和になり価格が下がることが考えられます。そして、リバースモーゲージを利用する条件が満たされないマンションも出てくることでしょう。

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リバースモーゲージのメリット・デメリット

マンションはリバースモーゲージの対象外となるケースが多いため、自分のマンションが対象になるとわかったら、前向きに検討したいと考える方もいることでしょう。実際に申し込みをする前に、メリット・デメリットを把握し、きちんと納得してから利用するかどうかの判断をすることが大切です。

【メリット】死ぬまでマンションに住める

住居を担保に入れてお金を借りる制度ですが、すぐに売るわけではなく、お金を借りている間はずっと住んでいられることがメリットです。返済は制度の利用者が亡くなってから、住居を売って一括返済となります。

リバースモーゲージを利用していなければ、家の所有者が亡くなった後は子供などの家族に相続されることが一般的です。しかし、リバースモーゲージを利用していた場合は家は相続されず、返済資金として売却処理されます。

【メリット】使いみちの限定がない

金融機関の商品を利用する場合、融資された資金は生活費以外にも使うことができます。ただし、事業資金や投資資金として使うことはできませんのでご注意ください。その他の使い道は自由です。

銀行からお金を借りるとなると、使い道が制限されることが多いです。そのため、自由にお金を使えることは大きなメリットです。毎月入ってくるお金は、生活費はもちろんですが、食費や旅行費、趣味などに使っても問題ありません。

【メリット】年齢の縛りがゆるい

高齢者でも担保があれば利用できることが特徴です。対象年齢は金融機関によりますが、例えばみずほ銀行の「みずほプライムエイジ」というリバースモーゲージの商品の場合、年齢の上限はありません。

契約時の年齢が満55歳以上であれば、申し込みができます。高齢者は金融機関からお金を借りることが難しくなるため、年齢の縛りがゆるい商品は高齢者にとってうれしいポイントです。

ただし、年齢以外にも利用するための条件があるので、各金融機関に問い合わせて、利用の条件を確認しましょう。

【デメリット】金利の上昇で貸付金額が上がる

マンションのリバースモーゲージでは、物件の5割程度の融資を得られます。基本的に、元金となる物件の5割程度の融資額は死亡してから返済するため、お金を借りている間は返済をする必要はありません。しかし、金利分のみ、毎月支払わなければならないことが多いです。

そのため、金利上昇のリスクがあることを念頭に置いておきましょう。金利が上がることで、返済する金額が上がり、家計を圧迫する要因になることも考えられます。

【デメリット】:相続人の同意が必要になることが多い

リバースモーゲージを利用すると、家を財産として残せないため、子どもなどの推定相続人がいる場合は、家を相続できません。このようなリスクがあることを理解してもらうため、相続人全員の同意を得る必要があります。

なお、本来は債務者が死亡後、家を売って一括返済という流れです。しかし相続人が返済額を現金一括で支払うことができれば、家を残すことができます。

リバースモーゲージするか迷った場合の対処法

リバースモーゲージの利用を迷った場合は、「ハウス・リースバック」や「一括査定で価値を調べる」という対処法を試してみてはいかがでしょうか。特に一括査定は無料で行えるため、いずれにしても行っておいて損はありません。

ハウス・リースバックを考える

ハウス・リースバック事業者へ住居を売り、売った自分の家を賃貸として住み続けるシステムがあります。住居の所有権は売却した事業者です。年間で売却金額のおよそ10%ほどの家賃を支払うことで、自分の家に住み続けることができます。

「ハウス・リースバック」はハウスドゥの登録商法となっているため名称は使用できませんが、ほとんどの不動産会社で同じような内容の制度を利用できるため、気になる方は問い合わせてみてください。

所有権を自分に戻したいと思った場合は、売却から6カ月以上過ぎてからであれば、買取価格の110%~120%ほどの金額で買い戻すことができます。

不動産一括査定サイトを利用して価値を調べる

売却や賃貸に出す方法も手段としておすすめです。売却や賃貸、そしてリバースモーゲージの中でなにを選んだらいいのか迷ったら、まず不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

査定結果をみることで、どの方法を選んだらよいのか判断しやすくなります。不動産の評価額に近い売値が付いた場合は売却を選ぶのもおすすめです。また、好立地で需要がありそうなマンションなのに査定結果が低かった場合、長期的にみると賃貸に出したほうが高収入になることもあります。

リバースモーゲージを希望する場合、査定結果が良ければ担保の評価が上がり、適用されやすくなるでしょう。選択肢はいろいろありますが、いずれにしても査定をみてマンションの価値を調べることは大切です。なお、査定を依頼するなら、一括査定サイトを利用しましょう。

そして、一括査定サイトならイエウールをぜひご利用ください。全国1,600社以上に対応しており、利用料無料で最適な査定結果を提案します。依頼する不動産会社により、査定価格に100万円以上の差が出ることもあるため、複数の不動産会社の査定を比較することは大切です。

イエウールでは、クレームが多い企業などの悪徳企業は排除し、優良な企業のみを取り扱っていますので、安心して利用できます。

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リバースモーゲージで豊かな老後を

豊かな老後を送るためにも資金を得たいなら、リバースモーゲージの利用はおすすめです。ただし、マンションの場合は対象外となるケースもありますので注意してください。

マンションは建物の価値が中心となるため、年数が経って建物が劣化すると、同時にマンションの価値も低下します。そのため、物件を購入した時は高額だったとしても、数年後には時価が10分の1近くに値下がっていたというケースも少なくありません。

現実を知るためにも、マンションの価値を調べておくことをおすすめします。一括査定で価値を知ってから、リバースモーゲージやその他の方法から、なにを選択したらよいのか考えてみてはいかがでしょうか。