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鉄骨造の建物の耐用年数はどれくらい?減価償却についても解説

同じ不動産でも土地と建物では性質が大きく異なり、土地は劣化しませんが、建物は経年劣化があるため消費物と考えられています。そのため、どれくらい使えるかを決めた「耐用年数」という言葉があり、これが建物の価値を決める重要な要素となります。

耐用年数には複数の意味合いがあり、構造によっても違うため、鉄骨を含む構造ごとの耐用年数を知り、知識を深めていきましょう。

鉄骨の耐用年数は2種類ある

まず知っておきたいのは、耐用年数が指す意味は2つあります。言葉通り考えると、その構造が耐えられる年数という意味であり、単純に使用可能年数と考えられます。

しかし、不動産では実際に使用できる年数のほかに、税制上の定めとしての耐用年数もあるため、この違いを把握しておかなければなりません。

耐用年数:実際の建物の寿命

単純に建物の寿命という意味で考えられる耐用年数は、建物のメンテナンス状況や立地によって大きく異なります。例えば鉄骨造りは錆やすいという性質を持っているため、海辺の近くなど潮風にさらされやすい立地だと、早く老朽化してしまうでしょう。

また、定期的なメンテナンスを行っているかどうかも重要で、手入れが行き届いた建物ほど、同じ構造を使っていても長持ちします。

鉄骨造の建物の寿命は条件次第という部分が大きいですが、念入りなメンテナンスを行うなら50~60年程度は持つでしょう。また、骨組みだけなら100年程度使えるということもあり、どれだけ手をかけ、大事に使うかが、そのまま寿命に反映されるといえます。これは他の構造でも共通しています。

法定耐用年数:減価償却年数をもとに年数が決まる

建物の寿命とは別に、税制上の定めとして設定されている耐用年数を、法定耐用年数と呼びます。法定耐用年数は減価償却を行うための指標であり、法定耐用年数を超過した時点で、税制上は減価償却が終了し、建物を消費したことになります。

鉄骨造の法定耐用年数は34年であり、新築で購入したなら34年かけて減価償却ができる、つまり経費として計上が可能です。法定耐用年数はあくまで減価償却年数を定めたものであり、実際の建物の寿命には関係しません。

法定耐用年数を超過してもメンテナンス次第で十分使えるケースはあり、反対に全く手入れをしていないと、法定耐用年数前に使用できなくなることもあります。同じ耐用年数でも、実際の寿命と法定耐用年数では、意味合いが全く異なることは理解しておきましょう。

法定耐用年数は構造ごとに違うだけではなく、同じ構造でも厚みによって異なる場合があるため注意しなければなりません。

鉄骨造の法定耐用年数は厚さで変わる

鉄骨の法定耐用年数は34年とされていますが、これは鉄骨の厚さが6mm以上ある重量鉄骨の場合です。同じ鉄骨でも厚さが6mm未満だと軽量鉄骨に分類されます。厚さによって耐用年数は異なるため、自宅ではどれを使用しているのか確認しておかなければなりません。

鉄骨の厚さ法定耐用年数
4mmを超えるもの34年
3mmを超え4mm以下のもの27年
3mm以下のもの19年

税制上は単に重量鉄骨か軽量鉄骨かではなく、より詳細な厚さで耐用年数が定められています。建物によってどれを採用しているかは異なりますが、大型の建物ほど重量鉄骨が使用されるケースが多いです。

他の構造の法定耐用年数も確認

建物に使用される構造は鉄骨だけではなく、他にも多数の種類があります。構造によって法定耐用年数は異なるため、これらも確認しておきましょう。

構造法定耐用年数
木造・合成樹脂造22年
木骨モルタル造20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造47年
れんが造・石造・ブロック造38年

なお、これらは住宅用の場合の法定耐用年数であり、事務所や飲食店など、用途が異なる場合は耐用年数も変動します。

また、構造が違っても法定耐用年数と実際の建物の寿命の関係は同じであり、どの構造もメンテナンス次第で法定耐用年数以上に使い続けることは可能です。

法定耐用年数を用いる減価償却の計算方法

不動産の取得費用を経費として計上する際には、減価償却を行います。不動産のように長く時間をかけて消費するものは、1年でまとめて経費計上できないため、複数年に分けて計上しなければなりません。

正しく経費にするためにも、減価償却の計算方法を知っておくことが大切です。特に中古物件を購入した場合は、計算方法がややこしいため注意が必要です。

法定耐用年数の一部を経過した建物の場合

法定耐用年数までは満たないものの、その一部を経過した建物を購入した場合は、次の計算式で耐用年数を算出します。

  • (1) 法定耐用年数-経過した年数
  • (2) 経過年数×20%
  • (3) (1)+(2)=耐用年数

まずは経過した年数を、その建物構造の法定耐用年数から引きます。軽量鉄骨で法定耐用年数を19年とした場合、経過年数を10年とするなら19年-10年で(1)は9年です。次に経過年数8年に20%をかけて、(2)は2年となります。最後に(1)と(2)を合計すると9年+2年となり、耐用年数は11年となります。

つまり、取得から11年かけて費用を分割して計上し、減価償却を行うことが可能です。計算時に出た端数は切り捨てとし、1年未満のものは全て2年に繰り上げて計算するため、このルールも覚えておきましょう。

法定耐用年数を全て経過した建物の場合

法定耐用年数を完全に超過した中古物件を購入した場合は、法定耐用年数に20%をかけることで、減価償却年数を算出できます。軽量鉄骨で19年とするなら、19年×20%で3.8年、端数は切り捨てとなるため3年がその物件の減価償却年数です。

取得から3年しか経費計上ができませんが、法定耐用年数を超えた物件は安価で取引されることがほとんどであり、経費計上できるのは確かなため、特別に損をするわけではありません。

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軽量鉄骨造のメリット・デメリット

鉄骨構造には重量鉄骨と軽量鉄骨がありますが、重量鉄骨は大規模な建物に使用されることが多いため、通常の住宅では軽量鉄骨構造が多いです。軽量鉄骨構造にはメリットとデメリットがあるため、耐用年数に加えてこれらも把握しておきましょう。

【メリット】木造の建物よりも耐震性に優れている

厚みによっては木造の建物よりも法定耐用年数が短くなりますが、耐震性では軽量鉄骨のほうが優れています。軽量とはいえ鉄骨のため木造よりは重量がありますが、激しい揺れでも鉄骨が折れるリスクは少なく、倒壊を免れやすいでしょう。

もちろん、重量鉄骨造やコンクリート造に比べると耐久性は低いですが、木造住宅よりは高い耐震性を誇る点はメリットのひとつです。

【メリット】固定資産税が比較的安い

軽量鉄骨は安価で手に入れやすい素材のため、建物の価格自体も安く、固定資産税もそれほど高くありません。固定資産税が高くなりやすいコンクリート造りと比較すると、毎年の税金が安く済むため、維持費の負担がかからない点はメリットといえます。

【メリット】修繕費や解体費が比較的安い

維持費の安さは固定資産税だけに限らず、修繕にかかる費用も比較的安いため、ランニングコストのかかりません。また、解体もしやすい構造のため費用も安く、取得から修繕、解体まで全ての工程でコストが低い点は、軽量鉄骨ならではのメリットです。

【デメリット】リフォームがしにくい

重量鉄骨と比べると耐久性が低い軽量鉄骨は、強度を高めるために壁部分に筋合いと呼ばれる補強材を入れています。そのため、間取りの変更が難しく、リフォームがしづらい点はデメリットです。

もちろん、リフォームの工法は増え、技術力も上がっているため選択肢は増えていますが、他の構造よりも選択肢の幅が狭くなりやすいことは理解しておきましょう。

【デメリット】コンクリート造よりも遮音性が劣る

軽量鉄骨造は厚みがないため、遮音性が低く、コンクリート造と比較するとその差はれきぜんです。ただし、遮音カーテンをつけたり、床や壁に遮音性の高いマットや壁紙を貼ったりすることで、ある程度差は埋められます。

改善できないデメリットというわけではありませんが、何もしていない基本の状態では、コンクリート造よりも遮音性が劣ることは頭に入れておく必要があります。

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耐用年数を超えると価値がないと判断される場合もある

耐用年数は建物の寿命を見たり、減価償却の年数を考えたりするだけではなく、建物そのものの価値を示す指標でもあります。

そのため、古いほど価値は下がり、法定耐用年数を超えると、価値がないと判断されることも少なくありません。耐用年数が建物の価値にどのような影響を及ぼすのか、関係性を知っておくことが大切です。

戸建ての建物価値は20年でほぼ0になる

一般的に戸建ての住宅は築20年で価値がほぼなくなると言われており、耐用年数を迎える前に価値が0になることもあります。もちろん、耐用年数の長い構造なら20年経過してもそれなりの価格で売却できることはありますが、古くなるほど売却価格が安くなりやすいことは確かです。

また、同じ20年でもマンションは新築時の半額程度に落ち込む程度で、それ以降は緩やかに価値が減少していきます。ただし、戸建ての場合は建物だけではなく、土地の価値も付属するため、セットで売却するなら高値で売れることも少なくありません。

対してマンションは土地部分が戸建てよりも少ないため、年数が経過するにつれて、売却時には不利になりやすいため注意が必要です。

正しい価値を知るために不動産一括査定サイトを利用しよう

築年数が経過した建物でも売却は可能であり、20年以降の建物に買い手がつくこともあります。耐用年数を超えた、あるいは築20年以上のような古い物件を売却する場合は、一括査定サイトを利用して、正しい価値を把握することが大切です。

査定は複数社行うことが大切であり、1社では適正価格が判断できないことも多いです。一括査定サイトのイエウールなら、一度に最大6社までの査定結果を表示できるため、判断材料が多く、適正価格を見抜きやすいでしょう。

また、優良業者のみ登録しているため信頼度も高く、売却時の心強い味方を探したい人にもおすすめです。

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家の耐用年数を確かめてみよう

建物の耐用年数は構造によって違うため、まずは自宅がどの構造になっているかを確認しなければなりません。鉄骨造のように、厚みで耐用年数が変化することもあるため、物件情報を細部までチェックすることが大切です。法定耐用年数や築年数を確認し、これらを参考にしながら建物の正しい価値を見極めましょう。