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マンション売却にかかる税金をシュミレーション!計算方法や税金の種類も徹底解説!

マンションを売却する際にどれくらいの税金がかかるかシュミレーションする方法をご存知でしょうか?

シュミレーションすることができれば、おおよその金額がつかめ、マンション売却をスムーズに行うことができます。

この記事では、

  • マンション売却にかかる税金
  • マンション売却にかかる税金の計算方法
  • マンション売却にかかる税金のシュミレーション方法

を解説していきます。

マンション売却にかかる税金一覧

早速マンションを売却した際にかかる税金の一覧を以下の表で見ていきましょう。

税金の種類税率内容
所得税・住民税・復興特別所得税マンションの所有期間5年以下の場合:39.63%

5年超えの場合:20.315%

※10年超えのマイホームの場合:(売却した得た利益のうち6000万円まで)14.21%

マンションを売却して得た利益(=譲渡所得)に課税される税金
印紙税契約金額に準ずる

例)500万円を超え1000万円以下:2000円

5000万円を超え1億円以下:6万円

売買契約時に必要な収入印紙にかかる税金
登録免許税(抵当権抹消登記)不動産の個数1つにつき1000円売主買主双方で連帯する税

売主:ローン残債がある際の抵当権抹消登記費用

買主:所有権移転や抵当権設定時の登記費用

消費税10%仲介手数料、司法書士報酬費用に課税される税金

 

リナビス
抵当権抹消?仲介手数料?譲渡所得?難しい言葉がいっぱいだよ・・・

抵当権抹消:住宅ローンや融資の際に不動産を担保にしますが、その際にその不動産に抵当権がかけられます。不動産を売却する際にはこの抵当権を抹消する必要があります。

仲介手数料:不動産を売却した際に、仲介をしてくれる(=あなたの不動産を買いたい人を見つけてその仲介をする)不動産業者に支払う報酬のこと
譲渡所得:不動産を売却した際に得た利益のことを譲渡所得と呼びます。例えば2000万円で購入したマンションを2500万円で売却した際には差額の500万円が譲渡所得となり、この500万円に税金が課税されます。
復興特別所得税:東日本大震災の復興財源を確保するために設定されている税金
それではひとつひとつの税金を細かく解説していきます。

所得税と住民税

最も大きな影響を与える税金がこの「所得税と住民税」です。

この税金は上述した譲渡所得に課税されます。

例えば、上記のように2000万円で購入したマンションを2500万円で売却した場合、譲渡所得は差額の500万円となります。

このマンションの所有期間が5年以下の場合は約198万円 5年超えの場合は約101万円となります。

しかし、一般的にマイホームを売却した際には譲渡所得が3000万円までなら税金が免除される「3000万円の特別控除」という特例があります。

つまりこの場合、譲渡所得は500万円ですので、税金はかからないということになります。

3000万円の特別控除の特例をうける条件
➀自分が住んでいた家(=マイホーム)であること、つまり投資用マンションや別荘は特例を受けることができません。
➁住まなくなった日から3年以内の12月31日であること
➂売却の前年、前前年にこの特例を受けていない
➃売却する相手が親子や夫婦でないこと                    など

印紙税

印紙税とはマンションの売買契約時に添付する印紙を貼って納税する形の税金です。

収入印紙税は契約金額によって税額が変わり、2020年3月31日までは軽減税率が適用されますので、税率が下がります。

契約金額本則税率軽減税率
100万円を超え500万円以下2000円1000円
500万円を超え1000万円以下1万円5000円
1000万円を超え5000万円以下2万円1万円
5000万円を超え1億円以下6万円3万円
1億円を超え5億円以下10万円6万円

登録免許税

マンションを売却する際に、所有権があなたから売却相手に変わります。このように物件の所有者が変わる場合にかかる税金が登録免許税です。

一般的に登録免許税は売主と買主の双方に課税されます。

売主には抵当権(=融資やローンの担保となっている不動産にかかっている権利)を抹消する税金を納税する必要があります。

登録免許税は不動産の個数1つにつき1000円です。

抵当権は、マンションでも土地と建物そのものに設定されています。ですので、マンションを売却する際には登録免許税は土地と建物の二つの不動産がありますから2000円ということになります。

リナビス
抵当権は土地と建物の双方に設定されていて、それぞれに登録免許税が発生するんだ!

消費税

マンションや土地の売買そのものには消費税はかけられません。なぜなら、不動産の売買は単なる横流しとみなされ、消費行為ではないとされているからです。

ではどのような場合に消費税が課税されるのでしょうか?

それは司法書士に支払う報酬や仲介手数料に消費税が課税されます。

仲介手数料は「売却価格の3%+6万円」という上限が設定されています。ここに消費税が課税されますので、当然売却価格が上がれば上がるほど仲介手数料は増え、消費税も増えます。

仮に、5000万円でマンションが売れた場合、仲介手数料は5000万円×3%+6万円の156万円となります。

ですから、156万円の10%である15万6000円が消費税となります。

また、司法書士に支払う報酬(抵当権抹消を司法書士に依頼した場合)は相場が1万5000円程度ですからその10%である1500円が消費税となります。

マンション売却の譲渡所得税と住民税の計算方法

それではこの章では実際にマンションを売却した時に課税される所得税と住民税がどのように計算されているのか解説していきます。

譲渡所得税と住民税の計算方法
(マンションの売却価格-マンションの購入費用-諸費用)×税率   ※3000万円の特別控除の特例を受ける場合は諸費用を引いた後にさらに3000万円を引きます
  • マンションの購入費用が不明な場合は、マンションの売却価格×5%として計算されます
  • 諸費用には売却時の仲介手数料や印紙税、立退料、解体費用だけでなく購入時の仲介手数料や測量費も含めることができます。
    • これにより売却益を抑えることができ、節税対策になります
  • 税率は以下のようになっております
所有期間税率
5年以下(短期譲渡所得)39.63%
5年以上(長期譲渡所得)20.315%
10年越えのマイホーム(自分が住んでいた)利益6000万円分まで:14.21% 利益6000万円分超の分:20.315%

実際にマンションを売却した際にかかる税金をシュミレーション

それでは実際にケース別にマンションを売却した際にかかる税金をシュミレーションしてみます。

シュミレーション➀通常のマンション(購入金額が分かり、特例を受けない場合)

3000万円で購入したマンションを3500万円で売却、所有期間は7年で、諸費用は250万円

上述の式に当てはめて計算すると

(3500万円ー3000万円ー250万円)×20.315%=約51万円

となり、この51万円が譲渡所得税となります。

シュミレーション➁購入金額が分からないマンション(特例を受ける)

購入金額が分からないマンションを3000万円で売却、所有期間は4年、諸費用は150万円

購入金額が分からない場合は3000万円×5%=150万円で購入したものとして計算されます。

上述の式に当てはめて計算すると

(3000万円ー150万円ー150万円ー3000万円)×39.63%はマイナスとなり、この場合の譲渡所得は0円となります。

ちなみに特例を受けない場合は・・・

(3000万円ー150万円ー150万円)×39.63%=1070万円となります。

シュミレーション➂相続したマンション

相続したマンションを売却する場合にも基本的には上述した計算式で求めることができます

ここで注意したいのが

  1. 相続の場合、所有期間は相続してからではなく、被相続人が購入した時から売却した時までの期間となります
  2. 一定の条件を満たせば、相続した時にかかった費用を取得費として、諸費用に加算することができる

シュミレーション➃10年超のマイホームのマンション

購入金額が4000万円のマンションを3000万円で売却、所有期間は11年、諸費用は200万円

ここで10年超のマイホームの場合は税率が14.21%となるのでご注意ください。

上述の式に当てはめて計算すると

(4000万円ー3000万円-200万円)×14.21%=約114万円となります。

減価償却費とは?

上記の計算式では簡略化のために割愛しましたが、本来であればマンションの購入費用から「減価償却費」を差し引く必要があります。
この減価償却とはマンションを所有している間に価値が下がっていき、購入時の価値とは同等ではないだろうという考え方です。
減価償却費は以下の計算式で求めることができます。

減価償却費=マンションの購入価格×0.9×0.015×所有期間

ですから、仮にシュミレーション➀の条件で減価償却を行うと
減価償却費=3000万円×0.9×0.015×7=283万円
となります。
ですので、かかる税金(譲渡所得税・住民税)は
(3500万円ー(3000万円ー283万円)-250万円)×20.315%=約108万円
となります。

また、減価償却は購入金額が分からず、売却金額の5%で計算された場合には引かれません。

マンション売却で知っておきたい節税対策

この章では知っておきたい節税対策をご紹介します。

節税対策➀購入金額が分かる書類を用意しておく

購入金額が不明な場合、売却金額の5%として計算されてしまいます。

この場合、課税額が大幅に増えてしまいます。ですから、できる限り購入金額が分かる書類を見つけ出しましょう。

書類が見つからなくても、通帳の記録などが認められる場合もあるので、税務章に相談してみてください。

節税対策➁特例が使えるかどうか確認する

せっかく特例があっても、知らなければ特例を受けないで売却してしまい、損をしてしまう場合があります。

ご自身に使える特例があるかどうかしっかりと確認しましょう。

売却損益特例名内容
売却益が出た場合3000万円の特別控除の特例売却益から3000万円まで控除できる
マイホームを売却した際の軽減税率の特例10年以上保有しているマイホームを売却した際に軽減税率が適用される
特定のマイホームを買い換えたときの特例10年以上保有しているマイホームを買い替えた際に課税を繰り延べることができる
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例相続税を取得費用として諸費用に加算できる
売却損が出た場合マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき課税を翌年以後3年内に繰り延べることができる
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき課税を翌年以後3年内に繰り延べることができる

よくある質問

では、最後によくある質問に答えていきたいと思います。

エクセルでマンション売却にかかる譲渡所得税やその他の税金、手取り額はシュミレーションできますか?

エクセルで数式を入力することによっておおよその税金をシュミレーションすることができます。

ここでは、もっとも大きな影響を与える譲渡所得・住民税を求める方法を解説します。

まず、エクセルを開き一番左上(A1)にマンションの購入費用を入力してください。次に、その右隣のセル(B1)にマンションの売却費用を入力します。

ついで、その隣(C1)に諸費用、その隣(D1)に所有期間を入力します。

そして以下の数式をコピーして好きなマスに貼り付けます。

=(B1-A1-C1)*IFS(D1<=5,0.3963,D1>5,0.20315)

すると譲渡所得・住民税(復興特別所得税含む)税金を求めることができます。

エクセル 税金シュミレーション

上記は実際にシュミレーション➀の条件を入力して税金をシュミレーションしてみた例です。

手元に残る金額(=手取り金額)を求めたい場合は

=B1-((B1-A1-C1)*IFS(D1<=5,0.3963,D1>5,0.20315))-C1

こちらの式をコピーして好きなマスに貼り付けることで求められます。

相続した不動産や土地を売却する際にかかる税金をシュミレーションする方法を教えてください。

相続した不動産も通常の不動産と同じ計算方法で求めることができますので、ぜひ上述した方法でシュミレーションしてみてください。

マンションや土地を売却した際にかかる税金はいつ払えばいいのでしょうか?

税金によって支払いのタイミングが異なるため、以下の表でチェックしましょう。
税金の種類納税の時期納税の方法
譲渡所得税売却した翌年の2月16日~3月15日確定申告時に納税
住民税4~5月頃納付書で一括or分割納税
復興特別所得税確定申告時納付書で一括or分割納税
かかった消費税売買契約時売買契約後の代金決済時
登録免許税ローン完済後、法務局にて手続きをするとき法務局にて
収入印紙税売買契約時印紙を添付

まとめ

いかがでしたでしょうか?ご自身でマンション売却にかかる税金のシュミレーションができたら次は一括査定サイトを使って実際にどれくらいの金額で売却できるか調べてみませんか?

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