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「リバースモーゲージ」とは?仕組みとメリット・デメリットを解説

いちどはどこかで耳にしたことがあるかもしれない「リバースモーゲージ」という言葉。

老後資金を捻出するための方法を調べたり・尋ねたりしたなかで聞いたことがあるのではないでしょうか。

この記事では、リバースモーゲージとは何か・どのようなメリットやデメリットがあるのかを解説していきます。

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リバースモーゲージとは住居を担保にしてお金を借りられる仕組み

「リバースモーゲージ」とは、今住んでいる家に住み続けながらも、その住居を担保にしてお金を借りられるシニア層向けの制度です。借り入れしている間は返済する必要はありません。契約した人が死亡したら契約が終了となり、担保にしていた家を売却して一括返済をします。

毎月の返済は金利分のみ必要となることが多いのですが、利用可能額まで利息分を貸越元金に組み入れることで、生存中の返済負担がなくなることもあります。対象年齢は金融機関によりますが、大体55歳から65歳以上です。

融資の限度額の相場

融資を受けられる限度額の相場は、物件種によって異なります。
不動産評価額を基準におおよその割合が決まっており、一戸建ての場合は約7割・マンションの場合は約5割とされており、金額にするとその差は大きいです。

ただ、同じ物件種だとしても利用する機関や満たしている条件の度合いによって融資の限度額は変わることもあるので、実際の貸付制度を一度確認してみることをお勧めします。

リバースモーゲージの2つの種類

リバースモーゲージの貸付制度には、公的機関によるものと、金融機関によるものの2種類があります。これからそれぞれの特徴を解説していきますので、2つの違いご確認ください。

公的機関による貸付制度

各自治体や社会福祉協議会が窓口となる貸し出しを行う制度です。生活困窮者向けの「不動産担保型生活資金」などがあります。低収入の高齢者向けにつくられた制度のため、利用者の収入に制限があることに注意ししてください。

使い道は生活資金に限られます。その他、対象者などの条件は各自治体によりますので、窓口や自治体のホームページなどを確認してください。

東京都の場合、世帯が65歳以上で構成されていること、土地の評価額が1,500万円以上であることが制度を利用するための条件です。なお、マンションは利用の対象外となっています。

金融機関の貸付制度

金融機関が窓口となる貸付制度ですが、金融機関独自開発のものと、住宅金融支援機構の【リ・バース60】の2種類があります。

多くはどちらか一方の制度を利用していますが、両方の制度を利用しているところもあります。いずれにしても、住居を担保にして融資を受け、利用者が亡くなったら住居を売って一括返済をするという仕組みは同じです。

それでは2つにはどのような違いがあるのか確認をしてみます。

金融機関が独自に開発した商品

都市銀行や地方銀行など各金融機関の商品で、事業資金や投資以外であれば資金の使い道は基本的に限定されていません。例えば、生活費、医療や介護費、趣味や旅行、自宅のリフォーム費用、老人ホームの入居一時金、住宅ローンの返済資金、子どもへの生前贈与など、お金の使い道は自由です。

また、公的機関と比べると、融資の額が高いことが特徴です。利用できる人の条件は、「安定した収入があり、かつ金融資産を持っている人」に限られています。その他、借入対象年齢、担保物件の条件、融資の限度額、対象エリアなど、融資の内容などは各金融機関によって異なるため、各金融機関に確認しましょう。

住宅金融支援機構提供の「リ・バース60」

「リ・バース60」の場合、使い道が限定されることが大きな違いです。使い道は次の5つに限定されます。

  • 利用者の住居の建設資金や購入資金
  • 住居のリフォーム資金
  • 住宅ローンの借換資金
  • サービス付き高齢者向け住宅に入居するための一時金
  • 子世帯等の住居を取得するための借入資金

なお、担保物件売却後に残債がある場合、相続人に請求する「リコース型」と請求しない「ノンリコース型」があることも覚えておきましょう。各金融機関はいずれか1つを採用していることが多いため、相続人に債務処理で迷惑をかけたくないなら、「ノンリコース型」を採用している金融機関を選ぶことが大切です。

金融機関独自の商品とは、対象物件にも違いがあります。金融機関独自の商品の場合、資産価値が高い物件や対象エリアが限定されていますが、リ・バース60は、古いマンションでも対象です。しかし、価値が低い物件は融資の額も低くなることに注意しましょう。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージは、通常の住宅ローンと異なり住宅を担保にお金を借りることが出来る画期的な貸付制度と言えますが、目に見えるようなメリットもあれば・注意しておかなければならないデメリットももちろん存在します。事前にメリットデメリットの両方を確認しておくことで、リバースモーゲージを利用するかどうかの判断がしやすくなるでしょう。

メリットとデメリットを3つずつご紹介していきます。

【メリット】死ぬまで物件に住める

住居を担保に入れてお金を借りる制度ですが、すぐに売るわけではなく、お金を借りている間はずっと住んでいられることがメリットです。返済は制度の利用者が亡くなってから、住居を売って一括返済となります。

リバースモーゲージを利用していなければ、家の所有者が亡くなった後は子供などの家族に相続されることが一般的です。しかし、リバースモーゲージを利用していた場合は家は相続されず、返済資金として売却処理されます。

【メリット】使いみちの限定がない

金融機関の商品を利用する場合、融資された資金は生活費以外にも使うことができます。ただし、事業資金や投資資金として使うことはできませんのでご注意ください。その他の使い道は自由です。

銀行からお金を借りるとなると、使い道が制限されることが多いです。そのため、自由にお金を使えることは大きなメリットです。毎月入ってくるお金は、生活費はもちろんですが、食費や旅行費、趣味などに使っても問題ありません。
最近では、ケアホームの入居一時金に充てる方も増えているようです。

【メリット】年齢の縛りがゆるい

高齢者でも担保があれば利用できることが特徴です。対象年齢は金融機関によりますが、例えばみずほ銀行の「みずほプライムエイジ」というリバースモーゲージの商品の場合、年齢の上限はありません。

契約時の年齢が満55歳以上であれば、申し込みができます。高齢者は金融機関からお金を借りることが難しくなるため、年齢の縛りがゆるい商品は高齢者にとってうれしいポイントです。

ただし、年齢以外にも利用するための条件があるので、各金融機関に問い合わせて、利用の条件を確認しましょう。

【デメリット】金利の上昇で返済金額が増える

基本的に、元金となる物件の融資額は死亡してから返済するため、お金を借りている間は返済をする必要はありません。しかし、金利分のみ、毎月支払わなければならないことが多いです。
そのため、金利上昇のリスクがあることを念頭に置いておきましょう。金利が上がることで、返済する金額が上がり、家計を圧迫する要因になることも考えられます。

また、金利が上昇すると返済金額が増えるだけではなく、受け取り総額が減ることもあるようです。そして、金利だけでなく地価が下落して担保評価額が下がれば追加担保の必要が出てきたりローンがストップする可能性もあります。

【デメリット】:相続人の同意が必要になることが多い

リバースモーゲージを利用すると、家を財産として残せないため、子どもなどの推定相続人がいる場合は、家を相続できません。このようなリスクがあることを理解してもらうため、相続人全員の同意を得る必要があります。

なお、本来は債務者が死亡後、家を売って一括返済という流れです。しかし相続人が返済額を現金一括で支払うことができれば、家を残すことができます。

【デメリット】長生きすることがリスクに

リバースモーゲージは「長生きリスク」があるともいわれています。あらかじめ契約した契約期間以上生きると、契約期間終了時に一括返済が要求されることもあります。

この時、返済不能の場合、リバースモーゲージの担保としている自宅を失うというリスクもあります。

※マンションにお住いの方でリバースモーゲージを検討されている方はこちらの記事をご覧ください。

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まずは不動産一括査定サイトを利用して不動産価値を調べよう

豊かな老後を送るために資金を得たいなら、リバースモーゲージの利用はおすすめです。リバースモーゲージの中でなにを選んだらいいのか迷ったら、まず不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

査定結果をみることで、どの方法を選んだらよいのか判断しやすくなります。不動産の評価額に近い売値が付いた場合は売却を選ぶのもおすすめです。また、好立地で需要がありそうなマンションなのに査定結果が低かった場合、長期的にみると賃貸に出したほうが高収入になることもあります。

リバースモーゲージを希望する場合、査定結果が良ければ担保の評価が上がり、適用されやすくなるでしょう。選択肢はいろいろありますが、いずれにしても査定をみてマンションの価値を調べることは大切です。なお、査定を依頼するなら、一括査定サイトを利用しましょう。

そして、一括査定サイトならイエウールをぜひご利用ください。全国1,600社以上に対応しており、利用料無料で最適な査定結果を提案します。依頼する不動産会社により、査定価格に100万円以上の差が出ることもあるため、複数の不動産会社の査定を比較することは大切です。

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一括査定で不動産の価値を知ってから、リバースモーゲージやその他の方法から、なにを選択したらよいのか考えてみてはいかがでしょうか。