マンションの査定方法を紹介!不動産会社が査定で用いる計算は?

マンション売却を検討するなら、まず不動産会社に「マンションがいくらで売れるか」査定してもらうことになります。

マンションの査定は高額になるので、どのような方法で査定されているのか気になる人もいらっしゃるでしょう。

この記事ではマンション査定方法についてどこよりも詳しく解説していきます。

マンションを査定してもらう際の2つの方法

マンションの査定方法には机上査定訪問査定の2種類があります。この2つの査定方法によって得られる情報が異なるため、あなたの状況合わせて使い分けることが大切です。

査定の種類メリットデメリット
机上査定・すぐに査定額を算出できる
・無料利用がほとんど
・複数社の査定結果を比較しやすい
・査定額はあくまで簡易的に算出したもの
・依頼先で査定結果が変わることも多い
訪問査定・より詳細な査定額を調べられる
・不動産会社に相談しやすい
・机上査定より手間と時間がかかる
・費用が発生することもある

それぞれどのような違いがあるか詳しく説明していきます。

机上査定(簡易査定)

机上査定(簡易査定)は簡易査定ともいわれている方法で、依頼を受けた不動産会社は現地へ行くことなく、データをもとに査定価格を算出します。

不動産会社のホームページや査定サイトに物件情報を入力すると「近隣の売却事例」や「市場動向」などを考慮して機械的に査定価格が算出します。

不動産会社とのやり取りをメールで完結し気軽に査定できるのが机上査定のメリットです。

また、同じマンションで売却事例がある場合は、その売却価格が査定の基準となるので机上査定でも実態に近い査定価格が分かります。

とわいっても、簡易的な査定結果なので実際の不動産価値とのずれが大きい場合もあります。あくまで査定額は参考程度と考えましょう。

机上査定は「ある程度の査定価値を知ってから売却の検討を始めたい」方に向いています。

査定方法メリットデメリット向いている方
机上査定査定結果得るまでに時間がかからない
メールで査定結果を受け取れる
正確な査定価格は分からない大雑把でいいので査定価格をすぐ知りたい方

訪問査定(現地査定)

不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、物件を詳細にチェックしたうえで査定するのが「訪問査定」です。

内装やマンションの共有部分の実際の劣化状況や、マンションの周辺環境まで考慮して査定結果を算出します。

訪問査定では実際にマンションを見てもらうため、机上査定よりも正確性は高いです。

訪問査定時に見られる主なポイントは下記になります。

  • 立地条件・・・生活の利便性や交通の便が良い立地ほど価格は高くなります。
  • 階数や方角・・・日当たりが良い場所や高層のマンションだと価値は高くなります。
  • ライフライン・上下水道、ガス、浄化槽の状況を確認。
  • 管理状況・・・設備の破損や修繕状況を確認。
  • 耐震基準・・・新耐震基準を満たしていか確認。
  • 騒音臭気・・・騒音や臭いなどの近隣の環境の美観や揺れを確認。
リナビス
こんなにたくさんの項目を見てくれるんだ!

さらに、訪問査定後には査定結果や計算に用いた周辺相場や売却事例をまとめた査定書をもらうこともできます。

ただし、机上査定より査定結果が分かるまでに時間がかかります。訪問査定を依頼してから結果の提示までに1週間程度かかることが多いです。

査定方法メリットデメリット向いている方
訪問査定正確な査定価格が分かる不動産会社とやり取りの時間が増える正確な査定価格を知りたい方

以上がマンションを査定してもらう際の2つの方法です。

リナビス
どちらの査定方法を選ぶか迷うな~

マンション売却を迷っているならまず簡易査定を行い、その後気になった不動産会社だけに訪問査定を受けてみると良いでしょう。

もちろん、最初から訪問査定を行うことも可能ですが、訪問してもらう不動産会社を選定するために、一度簡易査定をしておくと良いでしょう。

マンションの査定額を決める3つの方法

不動産会社が査定額を算出する方法は原価法取引事例比較法収益還元法の3つがあります。

このなかでも、マンションを査定する場合は取引事例比較法が利用されることがほとんどです。

この章ではマンション査定でよく利用される取引事例比較法を中心に査定方法を紹介していきます。

マンション査定で一般的な「取引事例比較法」

取引事例比較法は、近隣物件の過去の取引事例をもとに査定額を算出する方法です。

取引事例比較法は以下の式で計算を行います。

建物評価額(取引事例比較法)
事例地の単価(円/㎡) × 建物面積(㎡) × 補正率

補正率とは、選択した成約事例物件と査定物件の個別要素を比較して出される掛け率のことで、事情補正時点修正地域要因個別的要因の4つを考慮して決めます。

事情補正

「転勤や離婚で売却を急いでいる」「ローンの返済のために売却せざるを得ない」といったやむを得ず売らなければならない事情があると適正な価格に補正されます。

時点修正

不動産の相場に変動するので、選択した取引事例の成約時点と現在の相場を比較して価格を修正します。

地域要因比較

事例不動産の地域と査定物件の地域要因を比較して価格を修正します。事例不動産が査定物件の近隣であればこの比較は不要です。

個別的要因比較

物件の個別要因の違いを考慮します。築年数やリフォームの有無、日当たり、敷地の形状などを考慮して価格を修正します。

 

例えば、査定したマンションAが駅徒歩5分で100坪に対し、事例物件として選んだマンションBが駅徒歩7分80坪で2000万円だとします。

この場合マンションAの方が好立地で坪数も大きいので、その分が補正されてマンションBよりも査定価格が高くなります。

主にマンションを査定をするときに用いられる方法で、売買事例が豊富な都市部の方が、より正確な査定額を算出できます。

賃貸マンションで用いられる「収益還元法」

収益還元法は、対象不動産が賃料により将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価方法です。

賃貸マンションや商業ビルなど居住用の物件ではなく、収益や投資目的の物件を査定する際に用いられる方法です。

収益還元法は以下の式で計算を行います。

建物評価額(収益還元法)
1年間の純利益 ÷ 還元利回り

例えば、マンション賃月額が10万円、管理費が1万円、還元利回り10%の賃貸物件を査定すると、(10万円-1万円)×12カ月 ÷10% = 1080万円という計算になります。

期待還元利回りをいくらで見るかで、大きく査定額が変動するので不動産会社は周辺の賃貸不動産の利回りを参考に慎重に判断しています。

やや計算が複雑な査定方法ですが、居住用のマンション売却を考えている場合は知っておかなくても問題ありません。

マンション査定では利用されない「原価法」

原価法は、今ある建物を立て壊して、そこに新しい建物を建築時のコストから物件価格を割り戻す査定方法です

マンションの査定ではほとんど使われることはなく間取りや内装の個別性が強い戸建てを査定する際に用いられることが多いです。

原価法について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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以上が査定額の算出する3つの方法です。

次の章ではマンション査定を依頼する方法も紹介していきます。

マンション査定の流れ

マンション査定の流れを把握しておくと安心して査定を依頼できるようになるので、査定の流れを確認して査定の全体像を把握しましょう。

手順やること
ステップ1不動産会社に査定依頼をする
ステップ2査定の訪問日時を決める
ステップ3不動産会社にマンションに来てもらい現地調査をする
ステップ4不動産会社からマンションの査定結果を報告してもらう

ステップ1:不動産会社に査定依頼をする

まずは、不動産会社のホームページや不動産一括査定サイトを使って査定依頼をしましょう。

査定依頼時に机上査定・訪問査定に限らず、査定依頼時には以下のような情報が求められます。

査定依頼時の必要情報
物件所在地(都道府県、市区町村、町名、字/丁目)
査定希望の物件詳細(住所、広さ、間取り、築年数、査定物件との関係、番地、現在在住か否か、専有面積、間取り、築年数、物件の状況、依頼理由)
査定依頼者の個人情報(名前、年齢、メールアドレス、電話番号)
正しい情報を伝えないと、正確な査定ができなくなるので査定依頼までに上記の情報を調べておきましょう。

ステップ2:査定の訪問日時を決める

査定してほしいマンションへ訪問をしてもらうに日時を決めます。

訪問査定を希望する場合、当日は立ち合いが必要です。大体2~3時間ぐらいはかかるとみて時間に余裕がある日時で予定を調整しましょう。

なお、机上査定を希望する場合はステップ1のみで査定額をメールで教えてもらえます。

ステップ3:不動産会社に現地調査をしてもらう

査定依頼したマンションを現地調査してもらいます。

査定時には不動産会社から質問されることが多々あります。質問への回答内容が査定額に影響するので正直に質問に答えましょう。

訪問査定で見られるポイントについて詳しく知りたい場合はこちらの記事をご覧ください。

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ステップ4:査定結果を報告してもらう

現地調査から3~4日後に査定結果が届きます。

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。

もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者の可能性が高いです。もちろん査定額に不満があればマンションを売る出す必要はありません。

以上がマンション査定の流れとなります。

より詳しくマンション売却の流れを知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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マンション査定を成功させる3つのコツ

マンションの査定をスムーズに進めて、売却の成功につなげるためのコツは以下の3つです。

  • 相場価格を自分でも調べる
  • 住宅ローンの残高を調べる
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する

では、それぞれ詳しく説明していきます。

コツ①:周辺の相場を自分でも調べる

不動産会社が提示する査定価格は100%正しいとは限りません。

自分でも相場を調べておけば査定結果が相場に沿った価格か判断できるようになります。

リナビス
マンションの相場はどうやって調べるの?

マンションの相場を調べるには、不動産流通機構が運営している『Reins Market Information』を利用して近隣の成約事例を調べるのがオススメです。

レインズマーケットインフォメーション

このサイトでは、最新の成約事例を細かい条件(間取り、築年数、駅からの距離、成約時期など)で絞って調べらるので、正確な相場が分かります。

他にもマンション売却の相場を調べる方法があるので、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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コツ②:住宅ローンの残高を調べておこう

住宅ローンが残っているマンションでも売ることができまが、ローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。

査定額よりも住宅ローン残債の方が多かった場合は、他の金融機関から借り入れするなど、今のローンの完済計画を立てなければいけません。

ローン残高と査定価格との差分を把握しておけば、たとえ売却価格でローンを返済できなくても、新しいローンを組んだり、預貯金で支払うなど資金計画を立てることができます。

住宅ローンが残っているマンションを売る場合は、買い替えの資金計画を立てるためにも事前にローン残高を調べておきましょう。

コツ③:複数の不動産会社に査定を依頼する

面倒だからといって、初めから一つの不動産会社に絞り込み、査定依頼をするのは危険です。

不動産会社によって、「マンションの売却得意」「戸建ての実績しかない」など得意・不得意があります。

また、不動産会社によって抱えている買主の層も異なるので、査定額が100万円以上差が出てくることも珍しくありません。

査定額の差額

なので、マンションを査定をするなら「複数の不動産会社の査定額を比べる」事が絶対に必要です。

リナビス
なぜ複数社の査定額を比べるといいの?

複数社の査定額を比べる一番のメリットは、マンションの適正売り出し価格が分かることです。

不動産会社によっては、契約を取るために高い査定額を提示してくる会社もあります。

ただし、相場より高い価格で売り出しても売れ残る可能性が高く、結果的に相場よりも値下げすることにもつながります。

複数社の査定額を比較すれば、明らかに高い価格を見抜くことができます。

リナビス
複数企業に査定するのは面倒じゃないかな?

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記事のまとめ
・マンション査定の方法は「机上査定」「訪問査定」の2種類がある
・査定価格の算出方法は「原価法」「取引事例比較法」「収益原価法」の3種類がある
・マンションの査定は イエウール などの不動産一括査定を使って、複数の不動産会社に依頼するのが大切!
マンション査定について基礎的な情報を知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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